Берем вторичку в ипотеку: пошаговая инструкция по покупке квартиры

Приобретение жилья на вторичном рынке сопряжено с большим риском, чем на первичном. Но многие идут на такой шаг, соблазняясь низкой ценой либо из-за отсутствия предложений по квартирам в новостройках. Чтобы сделка прошла чисто, важно ознакомиться с процедурой, подробно изучить последовательность своих действий и возможные «подводные камни». Итак, покупка квартиры в ипотеку — вторичка: пошаговая инструкция.

Плюсы и минусы приобретения жилья на вторичном рынке

Преимущества квартиры б/у состоят в следующем:

1. низкая стоимость;
2. готовность к проживанию. Новую квартиру зачастую приходится доводить до ума: преобразовывать дешевый «ремонт от застройщика» либо вообще делать его с нуля, если жилплощадь сдается в черновом варианте. В квартирах со свободной планировкой нужно еще и перегородки возводить;
3. обустроенная инфраструктура. Новые жилмассивы становятся удобными для проживания лишь со временем, когда появятся магазины, школы, детсады и пр.

Недостатки:

1. потенциально возможны проблемы с родственниками бывшего владельца — претендующими на наследство, прописанными в квартире несовершеннолетними и т.д. Чтобы минимизировать риски, полезно заказать сопровождение сделки грамотному юристу;
2. некоторые продавцы берут только наличными, тогда как банк перечисляет средства по безналу. Застройщиков же такой способ оплаты вполне устраивает.

С чего начать?

Процесс покупки квартиры в ипотеку начинается с оценки собственных возможностей, последовательность действий:

1. прикидывают, какую сумму можно выделить для первоначального взноса. Это обязательное условие: взятие ипотеки без затрат со стороны ипотечника невозможно. Чем больше первый взнос — тем меньше выплаты по кредиту. Но все наличные деньги отводить под первый платеж не стоит — предстоит еще оплата услуг оценщиков и нотариуса;
2. задается реальный размер ежемесячного платежа, посильный для семейного бюджета;
3. рассчитывают максимальный срок ипотеки. Например, если по правилам банка займ должен быть погашен до 65-летнего возраста, а заемщику 40 лет, то кредит дадут максимум на 25 лет. Предельный возраст в разных банках составляет 60-75 лет, чаще ограничением выступает пенсионный возраст. В то же время есть учреждения, предоставляющие пенсионерам особые, льготные условия;
4. вводя все эти данные в онлайн-калькуляторы на сайтах разных банков, выполняют расчет возможной суммы кредита.

Максимальный размер кредита определяет стоимость жилья, которое покупатель может себе позволить. Остается найти подходящий вариант по объявлению или обратившись к посреднику (агентству недвижимости или риэлтору).

Важно предупредить продавца о расчете с помощью жилищного кредита. Это затягивает процесс покупки на срок от 1 до 3 месяцев, на что некоторые не идут.

Как купить вторичку в ипотеку самостоятельно: этапы и порядок действий

Потенциальному покупателю следует знать, как правильно оформить ипотеку на квартиру поэтапно. Поскольку многое определяет правильная последовательность действий. Далее приводится пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Выбор банка и условий получения ипотечного кредита

Банк выбирают по критериям:

1. процентная ставка по ипотеке. Некоторые учреждения предлагают льготные условия для пенсионеров и некоторых других категорий граждан;
2. максимальный возраст заемщика на момент закрытия кредита. Об этом говорилось выше;
3. скрытые платежи. Следует внимательно изучать условия кредитования, чтобы не заключить кабальный договор. Обычно помимо первого взноса требуется оплатить страховку залога (чаще всего это приобретаемая квартира) и комиссию банка. Некоторые учреждения комиссию взимают в виде ежемесячных платежей в размере, к примеру, 0,5% от суммы кредита. Причем не остатка на текущий момент, а именно начального объема. На первый взгляд плата кажется небольшой и такое предложение представляется более выгодным, чем комиссия в виде фиксированной суммы. На деле за весь срок выплаты ипотеки затраты по этой статье составят в несколько раз больше;
4. объем необходимых документов. Чем меньше — тем проще процедура.

Необходимый минимум:

• паспорт;
• справка о доходах;
• заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки;
• согласие супруга (если заемщик состоит в браке);
• временная регистрация, если постоянная прописка отсутствует;
• документы на приобретаемую квартиру (получить у продавца).

В разных банках минимальный общий трудовой стаж варьируется от полугода до 3-х лет, требуемый период пребывания на последнем месте работы — от 1 до 6 мес. Отказать в кредите из-за низкого заработка не могут, но его учитывают при определении размера суммы.

Банки предлагают два вида ипотечного кредитования:

1. обычное. Традиционная схема: выдается кредит под залог приобретаемой квартиры или иного имущества;
2. социальное. Специальные программы поддержки определенной категории граждан.

Есть три основных типа соцпрограмм:

• военная ипотека: деньги на ипотечный счет перечисляет государство, так что квартира достается заемщику-военнослужащему бесплатно;
• для молодых семей: лицам в возрасте до 35 лет закрыть кредит помогает государство (20-50%);
• для семей с детьми: первый взнос либо часть кредита погашается материнским капиталом (на 2019-й год это 453 тыс. руб.).

Выбрав банк, будущий ипотечник заполняет анкету и оформляет заявку. В случае одобрения ее руководством финучреждения клиент получает 3 месяца на поиск объекта недвижимости и оформление покупки. Найдя подходящий вариант, покупатель заключает с собственником предварительный договор с передачей задатка.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Заемщику с временной регистрацией ипотеку откроют только при условии, что он обязуется прописаться в купленной квартире сразу после оформления сделки.

Оценка недвижимости

На период погашения займа квартира становится залоговым имуществом, то есть при невыплате средств банк возмещает убытки за счет ее продажи. Соответственно, ее фактическая стоимость должна быть соизмеримой с выдаваемой суммой.

Чтобы убедиться в этом, ипотечник заказывает лицензированной организации оценку стоимости жилья. Банк обычно сотрудничает на постоянной основе с одним или несколькими оценщиками и клиенту придется обратиться к одному из них.

Стоимость данной услуги — 10-15 тыс. руб.

Сбор необходимых документов

Вот список документов, требующихся для получения кредита:

1. копия паспорта владельца;
2. выписка из ЕГРН. Подтверждает собственника и отсутствие обременений по квартире;
3. технический паспорт. Сверяясь с ним, выявляют неузаконенную перепланировку. Таковая не позволит продать недвижимость на торгах, потому банк при ее наличии ипотеку не откроет;
4. правоустанавливающий документ (договор купли-продажи или дарения, завещание и пр.);
5. выписка из домовой книги. Подтверждает, что по данному адресу никто не прописан. В противном случае финучреждение настаивает на выписке всех лиц;
6. справка об отсутствии задолженности по квартплате. Выдается управляющей компанией. Реализовать жилье с задолженностью закон не запрещает, просто продавец в этом случае соответствующим образом снижает стоимость;
7. если продавец состоит в браке — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом. Банк потребует его даже в том случае, если жилье приобретено без участия второй половины, поскольку на основании общих затрат на ремонт, обстановку и технику есть вероятность признания его в суде совместно нажитым имуществом. Стоимость заверения у нотариуса данного разрешения — примерно 2 тыс. руб.;
8. если несовершеннолетний прописан либо числится совладельцем — разрешение на продажу от органов опеки. Документ с малым сроком годности (1 месяц), потому оформляется в последний момент;
9. если владелец или совладелец является пенсионером — заключение психотерапевта о дееспособности;
10. если продавца представляет третье лицо — заверенная нотариусом доверенность.

Если кредитным залогом выступает приобретаемая квартира, ее обязательно страхуют. Ипотечник также должен быть застрахован. Далее все документы предоставляются в банк.

Заключение кредитного договора

По предоставлении всех документов банк заключает с клиентом договор на ипотеку. При этом первый взнос передается продавцу и тот подтверждает данный факт распиской.

Если залогом выступает приобретаемая квартира, в договор включают пункты:

• о запрете ее продажи до погашения кредита;
• о праве банка ежегодно проверять ее состояние;
• о необходимости получать разрешение банка для прописки других лиц и перепланировки.

Ежегодный страховой взнос за жилье также может быть прописан в договоре, чтобы не было просрочки.

Оформление договора купли-продажи

Договор купли-продажи обычно подписывают одновременно с кредитным договором. Заверение у нотариуса не является обязательным, но рекомендуется: это придает соглашению юридический вес, что особенно важно при покупке на вторичном рынке. Плата нотариусу составит 5-10 тыс. руб.

Далее оформляется акт передачи имущества. После, обе стороны договариваются о дате совместного визита в регистрирующий орган. Заблаговременно оплачиваются пошлины и делаются копии документов.

Регистрация в Росреестре

В Росреестре или МФЦ происходит официальная регистрация сделки, покупатель оплачивает:

• выписку из ЕГРН: 200 руб.;
• регистрацию договора ипотеки: 1 тыс. руб.;
• регистрацию договора купли-продажи: 500 руб;
• пошлину за регистрацию права собственности: 2 тыс. руб. за каждого нового собственника.

Продавец оплачивает вторую половину стоимости регистрации договора купли-продажи.

В течение 5 дней обе стороны получают по экземпляру договора и с этого момента считается, что новый владелец вступил в права на недвижимое имущество. Далее документы предоставляются банку и тот перечисляет средства продавцу.

Нюансы и подводные камни сделки

Потенциальные источники проблем:

1. находящиеся в местах лишения свободы лица, до вынесения приговора прописанные по данному адресу. По освобождении могут потребовать вернуть прописку. Таковых выявляют с помощью знакомых в МВД;
2. прописанные несовершеннолетние. Защищены законом: выписать можно лишь при условии предоставления аналогичного жилья. Покупателю рекомендуется самому проверить выписку из домовой книги, чтобы убедиться в отсутствии зарегистрированных несовершеннолетних жильцов;
3. договор дарения. Отчужденную квартиру даритель может потребовать вернуть через суд, если, к примеру, он не одобряет ее продажу постороннему. Такое право сохраняется за ним в течение годы со дня подписания договора дарения;
4. прочие наследники. Если квартира получена в наследство на общих основаниях (без завещания), другие родственники могут потребовать через суд свою долю. Следует уточнить у них, нет ли таких намерений, либо также дожидаться истечения срока исковой давности;
5. лицо, имеющее право пожизненного проживания. Такая гарантия могла быть предоставлена в результате приватизации. Таковые выявляются тоже с помощью выписки из домовой книги.

Алгоритм покупки б/у квартиры в ипотеку прост. Главное — правильно рассчитать свои финансовые возможности. При желании клиент может договориться с банком об ипотечном займе, превышающем стоимость жилья — в расчете на ремонт.