Перепланировка нежилого помещения: порядок согласования и узаконивания

Перепланировка нежилого сооружения требуется нередко. Например, частный предприниматель приобрел объект под склад, который не приспособлен для хранения продукции. Необходимо перенести, убрать некоторые стены. Подобные изменения должны быть согласованы с государственными органами. Узаконивание перепланировки нежилого здания имеет определенные особенности. О них нужно знать, чтобы избежать проблем с контролирующими органами и штрафной санкции.

Определение перепланировки и ее отличие от переустройства

Некоторые люди думают, что переустройство и перепланировка — это синонимы. На самом деле эти термины имеют разные значения. Суть данных понятий приведена в статье №25 Жилищного кодекса России.

Под перепланировкой следует понимать работы, в процессе которых происходит изменение конфигурации помещения. Это могут быть разбор и перенос перегородок, окон, дверей, изменение площади и т.п. Под перепланировку подпадают работы с несущими конструкциями.

Ее цель заключается в улучшении качества помещения для использования в личных интересах. Особенно часто проводят перепланировку нежилых объектов, приобретенных под склады и офисы. Под переустройством надо понимать преобразования, связанные с переносом, заменой либо установкой сантехники, газо- и электрооборудования, вентиляции, инженерных сетей.

Таким образом, объединение туалета и ванной комнаты считается перепланировкой. А добавление новых точек вывода вентиляции либо сантехники – это переустройство. Внесенные изменения отражаются в техническом паспорте и требуют согласования во избежание допущения грубых ошибок, которые могут повлечь негативные последствия для помещения.

Требуется ли разрешение согласно законодательству?

Порядок проведения перепланировки приводится в статьях №25—29 Жилищного кодекса России. Не всегда изменения в здании требуют разрешения со стороны государственных органов. Если работы не затрагивают основные конструкции дома, площади, тогда проводить их можно без предварительного согласования.

Не требуется разрешение в следующих случаях:

• облицовка стен обоями, декоративной штукатуркой, керамической плиткой;
• установка систем кондиционирования;
• остекление балкона либо лоджии;
• замена сантехнического оборудования;
• укладка ламината;
• демонтирование встроенных предметов интерьера, мебели;
• установка вытяжной системы;
• замена линолеума.

Более глобальные изменения нужно согласовывать, например, требуется разрешение в следующих случаях:

• демонтаж окон;
• установка дополнительных элементов здания (лестниц, лоджий, окон);
• монтаж перегородок и стен, повышающих нагрузку на несущие конструкции помещения;
• объединение туалета и ванной;
• перенос санузла;
• ликвидация либо перенос стен с целью расширения пространства, изменения расположения комнат;
• демонтаж лестничных проемов.

Что подтверждает законность работ?

Бывают ситуации, когда предприниматель находит подобающее нежилое помещение для ведения бизнеса с перепланировкой. Перед покупкой такого объекта рекомендуется проверить, согласованы ли были с контролирующими госорганами проведенные работы по изменению конфигурации сооружения.

Для этого у владельца помещения нужно потребовать соответствующие документы.

Законность выполненных работ по перепланированию здания подтверждает акт приемочной комиссии. Также должны быть оформлены новые технический и кадастровый паспорта.

Порядок узаконивания

Порядок узаконивания перепланировки в нежилом помещении проводится практически по тому же алгоритму, что и в случае с жилыми квартирами. Данная процедура регламентируется главой четвертой Жилищного кодекса России.

Возможна перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме либо в отдельно стоящем нежилом здании. В первом случае данный процесс осуществляется обычно на нижних этажах. Согласование требуется проводить с управляющей компанией и жилищной инспекцией.

Чтобы осуществить узаконивание перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, нужно будет получить письменное согласие всех его жильцов. Это создает определенные трудности, поскольку не всем владельцам квартир может понравиться идея открытия какого-нибудь офиса или магазина.

Если планируется изменение конфигурации отдельно стоящего здания, тогда согласование проводится проще. Узаконивание перепланировки нежилого помещения в нежилом здании законодательство предлагает проводить в БТИ.

Общий алгоритм действий приведен ниже:

• изготовление проекта;
• согласование;
• получение разрешения;
• осуществление задуманных работ;
• фиксация полученных результатов инспектором БТИ;
• постановка нежилого помещения на кадастровый учет;
• регистрация объекта в Росреестре.

Изготовление проекта

Собственнику нежилого помещения нужно найти организацию, которая занимается составлением проектов перепланировки квартир и заключить с ней договор. Документ имеет определенную структуру, правила составления. От того, насколько грамотно будет выполнен проект, зависит решение госорганов.

В проекте обычно приводится следующая информация:

• список работ;
• характеристики недвижимого объекта;
• требования к безопасности;
• планируемые работы, их результат.

Согласование

Если планируется перепланировка нежилой квартиры в многоквартирном доме, тогда нужно будет учесть права и интересы всех соседей. Это проводится путем организации собрания, на котором доносится вся информация о задуманных изменениях. Каждый жилец должен дать письменное согласие на осуществление необходимых работ.

Также требуется согласование перепланировки с контролирующими органами. Владельцу нежилого помещения следует обратиться в Роспотребнадзор, комитет по градостроительству и архитектуре, государственный пожарный надзор, жилищную инспекцию и комитет по охране памятников архитектуры. Данные органы по результатам проверки должны выдать соответствующие заключения.

Получение разрешения

После проведения процедуры согласования нужно получить разрешение на перепланировку. Для этого следует обратиться в отдел градостроительства муниципалитета населенного пункта.

Потребуется предоставить специалисту данного органа следующий пакет документов:

• проектная документация;
• заявление;
• гражданский паспорт (для физических лиц);
• свидетельство о праве владения нежилым объектом;
• техпаспорт;
• учредительные документы (для юрлиц);
• заключения органов контроля;
• письменное согласие жильцов многоквартирного дома.

Проведение работ и фиксация результатов инспектором БТИ

После получения разрешения можно приступать к проведению капитального ремонта. Работы должны быть выполнены в соответствии с техническим заключением и проектом. Если отступать от требований, то это может привести к проблемам с приемкой помещения. После того как все работы будут сделаны, нужно вызвать инспектора БТИ для фиксации результатов. Специалист проверит, не было ли отступлений от проекта, выдаст акт по скрытым работам и о завершенной перепланировке.

Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре

Чтобы поставить объект на кадастровый учет, нужно вызвать кадастрового инженера. Специалист обследует здание, выполнит необходимые замеры, зафиксирует полученные данные нежилого помещения.

Результаты обследования фиксируют в техническом плане. На базе данного документа выполняется постановка здания на кадастровый учет. После этого информацию о недвижимом имуществе вносят в государственный реестр.

Это означает, что перепланировка узаконена. Собственнику нежилого объекта выдают выписку из ЕГРН.

Ответственность за незаконное изменение конфигурации помещения

Перепланировка, проведенная без согласования и получения необходимых разрешений, считается незаконной. В этом случае владельцу помещения грозит административная ответственность согласно КоАП России.

Если была осуществлена самовольная перепланировка помещения в отдельно стоящем нежилом объекте тогда, в соответствии со статьей №7.24, гражданину придется заплатить штраф в сумме от 1000 до 1500 рублей.

Юридическое лицо будет наказано на 20000-30000 рублей. Величина штрафа для должностного лица составит от 2000 до 3000 рублей. Если изменение конфигурации произошло в жилом многоквартирном доме, тогда, согласно статье №7.21 КоАП России, может быть наложена штрафная санкция на собственника помещения в размере от 2000 до 2500 рублей. Помимо этого, придется узаконить самовольную перепланировку либо вернуть здание в первоначальное состояние.

Как оформить самовольную перепланировку?

Самовольная перепланировка является нарушением закона. Но об изменении конфигурации нежилого помещения власти могут узнать не сразу. Переделанное здание может стоять годами, пока кто-то из заинтересованных лиц не напишет жалобу, не придет комиссия по проверке.

Пока о самовольной перепланировке не стало известно государственным органам, ее можно узаконить по стандартному алгоритму. Вначале необходимо составить проект.

В этом документе следует отразить все проведенные работы. Далее нужно вызвать эксперта для проверки несущих элементов на предмет угрозы безопасности. Если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, тогда необходимо составить техническое заключение и согласовать перепланировку с муниципалитетом.

После этого объект обследует кадастровый инженер, который по завершении работ оформляет техпаспорт. Затем квартира ставится на кадастровый учет и регистрируется в Росреестре. На практике, часто возникают проблемы с мирным узакониванием самовольной перепланировки. Тогда разрешать ситуацию приходится через суд.

Подается иск в данную инстанцию, к нему прилагается пакет документов:

• письменный отказ, полученный в БТИ;
• техпаспорт;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• проект;
• свидетельство о праве владения;
• технический план;
• заключение контролирующих органов.

Если иск будет удовлетворен, тогда Росреестр внесет необходимые сведения в реестр, основываясь на решении судьи.

Если в иске было отказано, тогда собственника заставят вернуть нежилое помещение в исходное состояние. Также придется заплатить штраф по статье №7.24 или 7.21 КоАП. Таким образом, планируя осуществить изменение конфигураций нежилого объекта, нужно четко следовать алгоритму действий.

Важным моментом является согласование проекта с контролирующими органами, а также с соседями, если помещение расположено в многоквартирном доме. Перепланировка, осуществленная без разрешения, не в соответствии с требованиями к подобным сооружениям, влечет за собой административную ответственность.