Пожизненное проживание дарителя в квартире: как закрепить такое право в договоре дарения?

Заключение договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя – распространённая практика. В первую очередь популярны такие сделки между близкими родственниками, поскольку они не должны платить НДФЛ на подаренное. Далее будет рассмотрено, насколько условие о пожизненном проживании соответствует законодательству, и каковы тонкости оформления договора с ним, а также другие сопутствующие нюансы.

Может ли даритель проживать в подаренной квартире?

Стоит прояснить сразу – законодательством разрешено включать в дарственную условие об пожизненном проживании. Оно является неимущественным, и договор с ним сохраняет безвозмездный характер.

В этом его отличие от содержащих встречные условия соглашений, требующих выплаты денежной суммы или оказания услуги. Договор дарения должен быть безвозмездным. Это означает, что гражданин, к которому переходят права на недвижимость, не обязан будет оказывать за это никакие услуги дарителю или предоставлять ему материальные ценности.

Единственное, что от него требуется – обеспечивать возможность проживания дарителя в перешедшей к нему квартире вплоть до его смерти (на наследников это условие распространяться не может). Любые другие требования незаконны.

Несмотря на законность этого условия, юристы всё же рекомендуют искать иные варианты, лучше защищающие права. Даже при чётко и однозначно прописанном в договоре обязательстве предоставления права пожизненного проживания, полностью защищённым его считать никак нельзя – следует иметь это в виду.

Дело в неоднозначности законодательства и судебной практики на этот счёт. Одна проблема заключается в самом характере дарения – поскольку оно безвозмездное, при его проведении по всем законодательным нормам не предусмотрено механизма, при помощи которого можно было бы вернуть дар при невыполнении условий.

А с другой стороны, закреплённого в договоре права нельзя просто лишить. И этим оно ущемляет права получателя дара в качестве его нового собственника.

Как результат, в подобных ситуациях происходит немало длительных судебных тяжб с неочевидным исходом. А иногда при обращении за регистрацией договора, содержащего такое условие, следует отказ. При продаже жилья новым собственником даритель должен сохранить права проживания в нём.

Естественно, такая ситуация будет неудобной для всех. И для покупателя недвижимости, получающего вместе с ней потенциального жильца с правами, которые не получится оспорить, и для продавца, ведь ему из-за этого сложнее найти покупателя. Наконец, для самого дарителя, поскольку при смене недвижимостью владельца он может оказаться вынужденным жить с неизвестными ему людьми под одной крышей.

Несмотря на все неудобства, договоры с таким условием всё равно составляются, ведь кроме минусов у них есть и плюсы. Чаще всего это происходит, если даритель доверяет одаряемому и уверен, что тот без его ведома не будет продавать квартиру.

Правда, даже в подобных ситуациях известны примеры, когда дарители переживали одаряемых, и им приходилось иметь дело с наследниками, в результате чего всё же доходило до суда.

Плюс такого варианта перехода недвижимости в том, что с его помощью можно избежать длительного оформления, характерного в случае получения наследства, а иногда и потенциальных судебных процессов между наследниками.

Как оформить?

Порядок оформления соглашения вкратце выглядит так:

• составляется его текст (далее пункты договора будут рассмотрены подробнее). Сделать это могут стороны как самостоятельно, так и при помощи нотариуса;
• соглашение подписывается – делать это нужно при нотариусе, после чего он заверяет документ. Так будет подтверждено, что права сторон соблюдены, дарителя не шантажировали, ему не угрожали, и в момент подписания он был дееспособен;
• после того как подписи поставлены, переход прав следует заверить в Росреестре. Для этого участники сделки должны отправиться в его отделение либо в МФЦ, предоставить дарственную и пакет документов. Далее ещё будет рассмотрено, какие именно бумаги требуется подавать.

На оформление перехода прав отводится до двух недель. Если с поданными документами и сделкой в целом всё в порядке, до истечения этого срока будет получено оповещение. Затем нужно забрать документы и получить выписку из ЕГРН, в которой зафиксировано, что права на жильё переданы.

Условия и порядок действий

Чтобы минимизировать риск возникновения проблем в будущем, желательно не ограничиваться стандартным документом, а детализировать его, заранее предусмотрев все обстоятельства. Для этого предусмотрена возможность указать в нём дополнительные условия.

Дополнительные условия могут быть разными, перечислим некоторые:

• если в жилье несколько комнат, может быть чётко указано, проживать в какой именно из них даритель сохранит право;
• если даритель намерен жить в передаваемой квартире не один, это необходимо сделать отдельным условием в соглашении, в ином случае законного права селить в ней своих родственников или тем более иных граждан он иметь не будет. Фиксируется, сколько их, в течение какого срока они будут иметь право жить в недвижимости, могут быть также прописаны и другие условия, при которых они сохраняют или теряют свои права;
• дарственная может быть оформлена не на всё жильё полностью – одна из комнат по её условиям может быть сохранена за дарителем. То есть у него останутся не только права на проживание, но также и на владение частью недвижимости. Это более надёжный вариант, при котором он точно не лишится дома. Оставшаяся же за ним часть может переходить уже по завещанию;
• необходимо сделать указание на то, что право на проживание закрепляется за дарителем на бесплатной основе. Он должен будет лишь участвовать финансово в поддержании жилья в надлежащем состоянии, то есть оплачивать часть расходов за его ремонт, а также делать выплаты за коммунальные услуги.

Формулировать дополнительные условия очень важно чётко, поскольку они не должны допускать двусмысленных трактовок или нарушать законодательство. Задача эта непростая, в отличие от составления дарственной по стандартному образцу, потому обязательно нужно обращаться к услугам профессионалов для её выполнения.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Помимо безвозмездной дарственной, существуют также и возмездные. В таких предусматривается, что одаряемый должен взять дарителя на иждивение или выплачивать ему оговорённую ренту.

Перечень необходимых документов

При оформлении перехода прав вместе с самим оформленным договором дарения подаётся ряд других документов, в их число входят:

• паспорта сторон сделки. Если одаряемым выступает не достигший 14 лет ребёнок, используется свидетельство о рождении. Если подарок делается несовершеннолетнему, помимо удостоверяющего его личность документа потребуется паспорт одного из родителей. Если одна из сторон договора представлена доверенным лицом, потребуется паспорт этого лица, а также доверенность на его имя;
• подтверждающие права владения дарителя бумаги;
• кадастровый паспорт недвижимости и справка о её стоимости;
• выписка из домовой книги со сведениями обо всех зарегистрированных в жилье;
• находящееся в совместном имуществе супругов жильё может быть подарено только в случае, если супруг дарителя согласен на это. Его согласие должно быть заверено нотариусом;
• если недвижимость в долевом владении, чтобы передать её, необходимо заручиться согласием каждого из совладельцев. Оно оформляется письменно, также требуется нотариальное заверение;
• квитанция о выплате государственной пошлины.

Образец договора дарения с обременением

В дарственной должна содержаться такая информация:

• сведения о сторонах;
• сведения о недвижимости, передаваемой в дар. Требуется указать адрес, по которому она расположена, число комнат и общую площадь;
• описание прав и обязанностей сторон, условия, на которых делается дарение – они уже были рассмотрены в деталях, порядок рассмотрения при спорах;
• ответственность сторон при невыполнении обязательств;
• при наличии связанных с недвижимостью обременений они должны быть упомянуты;
• необходимо сделать указание на то, что даритель передаёт своё имущество добровольно, без всякого давления, будучи дееспособным;
• момент, начиная с которого состоится переход прав;
• дата и подписи.

Финансовая сторона сделки

Не являющимся резидентами придётся платить 30%. Если подарок облагается НДФЛ, получателю надлежит в декларации о доходах отметить получение недвижимости по договору дарения. Подаётся декларация до конца апреля следующего года после перехода прав на дом, а оплата налога осуществляется до 15 июля.

Если сроки будут нарушены, придётся заплатить штраф и пеню за каждые сутки просрочки. Чтобы зарегистрировать переход прав, необходимо также выплатить государственную пошлину, равняющуюся 2 000 рублей.

Наконец, часто требуется оплатить услуги нотариуса за его помощь в составлении и заверении соглашения. В зависимости от объёма предоставляемых услуг, региона, в котором происходит оформление, а также цены подарка общая стоимость обращения к нотариусу может различаться. Обычно она находится в пределах от 3 000 до 10 000 рублей.

При всех недостатках в ряде ситуаций дарственная – наиболее простой и эффективный способ передать недвижимость, в особенности между близкими родственниками. За дарителем останется право на проживание, а если оно будет ущемляться, возможно расторжение соглашения и возврат ему недвижимости.

Однако исход судебных процессов в подобных случаях не очевиден, а потому передавать собственность таким образом стоит только при уверенности, что до тяжб дело не дойдёт.