Особенности продажи земли сельскохозяйственного назначения и ее стоимость по регионам
Продажа земли сельскохозяйственного назначения осуществляется по определенным правилам, установленным законодательством. Ресурс относится к ценнейшим государственным активам, поэтому при несоблюдении формальностей нарушителю грозят серьезные санкции вплоть до изъятия надела или вырученных за него средств. В первую очередь важно правильно подготовить все необходимые документы.
Можно ли продать и высок ли спрос?
В рамках программы по импортозамещению государство всемерно способствует развитию сельского хозяйства. Поэтому в нынешних условиях сельхозугодья при правильном применении могут стать источником стабильно высокого дохода.
Уверенность в этом подкрепляется интенсивным развитием агротехнологий, в том числе российских. Также на землях данной категории владельцу разрешается построить частный дом, если им организовано крестьянско-фермерское хозяйство.
То есть попутно можно решить и жилищный вопрос. Все это обеспечивает высокий спрос на с/х земли.
Порядок действий
Гражданин, владеющий земельным наделом и желающий продать его, поступает следующим образом:
- если власти города согласны сделать покупку, заключается договор купли-продажи. В случае отказа муниципалитета приобрести землю, продавца информируют письменно, и тот ищет покупателя среди физических или юридических лиц. Стоимость он обязан заявлять ту же, какую предлагал муниципалитету, в противном случае закон оставляет право за органами местного самоуправления изъять участок у нового владельца, а у продавца — вырученные за него средства. Цена назначается по усмотрению продавца, закон не требует привязывать ее к кадастровой стоимости;
- найдя покупателя, продавец заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Рекомендуется взять задаток — этот пункт прописывается в договоре. Задаток относится к обеспечительным платежам: он не только доказывает серьезность намерений, но и предусматривает штрафные санкции для виновника отмены сделки. Покупатель, отказавшись от намерения приобретать надел, лишается задатка; продавец, взявший назад свое предложение, — возвращает сумму в двойном размере. Также в предварительном договоре описываются предмет сделки, дата ее совершения и обязательства сторон;
- обе стороны готовят все необходимые документы;
- заключается договор купли-продажи. Принято, чтобы оформлением документа занимался продавец.
Завершающий этап — переоформление прав собственности в отделении Росреестра, контролирующем данный регион. Интересующимся тем, как продать землю сельхозназначения быстро, рекомендуется грамотно определить стоимость объекта.
Назначая цену, полезно учесть следующую зависимость:
- участок в СНТ дешевле земли под ИЖС на 20-50%;
- за право собственности взимают на 10-30% больше, чем за право аренды;
- при наличии возможности электрификации стоимость участка поднимается на 20-30%;
- также цена меняется в большую сторону при близком расположении газопровода низкого давления;
- при наличии жилых домов на соседних участках: добавляют к стоимости 20-100%;
- имеющиеся обременения способствуют снижению цены на 20%.
Также участок делают более привлекательным имеющиеся подъездные пути.
Какие документы нужно подготовить?
Продавец готовит следующий пакет бумаг:
- паспорт — собственный либо уполномоченного представителя вместе с заверенной нотариусом доверенностью;
- если состоит в браке — заверенное у нотариуса согласие второй половины;
- правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, акт передачи земли, свидетельство о вступлении в права наследства и пр.;
- выписка из ЕГРН: подтверждает принадлежность участка продавцу (заменяет выдаваемое ранее свидетельство о праве собственности) и отсутствие обременений;
- кадастровый паспорт;
- постановление муниципалитета об отказе от приобретения участка.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как правильно оформить договор купли-продажи самостоятельно?
Договор отчуждения оформляется по установленному законодательством образцу, в нем перечисляются данные:
- место и дата заключения;
- сведения об участниках сделки. Если это физические лица, приводятся паспортные данные. Если юридические — наименования организаций;
- информация о предмете сделки: адрес и кадастровый номер, площадь, целевое предназначение, имеющееся обременение. Месторасположение участка допускается привязывать к населенным пунктам. Например, «10 км на северо-запад от Ростова-на-Дону»;
- стоимость;
- порядок передачи прав на имущество;
- условия расчета;
- ответственность сторон;
- дата начала действия договора;
- число экземпляров данного документа.
Оригиналы договора вручаются каждому участнику и в Росреестр.
Как купить земельный участок у государства?
Правила относительно реализации земельных наделов государством или муниципалитетами прописаны в гл. 5 Земельного кодекса.
Покупателями могут выступать:
- казачьи общества;
- компании, осуществляющие деятельность в сфере сельхозпроизводства;
- крестьянские (фермерские) хозяйства;
- научные и опытные центры;
- общины народов с небольшой численностью.
Практикуют такие формы продажи государственной земли:
- государственный аукцион. Органы местного самоуправления либо областной комитет по земельным вопросам выставляют на торги предназначенные для реализации земли. Участие принимают все желающие, заблаговременно подавая заявку и оплачивая взнос. Объявление о готовящемся мероприятии публикуется на официальном сайте и в печатном органе городской или районной администрации;
- гражданский аукцион. Проводится по инициативе организации, желающей приобрести территорию. Если участки подлежат продаже, то есть не состоят в резерве для госнужд, не относятся к заповедникам и т.п., они выставляются на торги;
- продажа арендатору. Крестьянско-фермерские хозяйства и сельхозорганизации могут купить земли сельскохозяйственного назначения без аукциона, если те используются ими. Заявку требуется подать в течение 6 месяцев с момента обретения муниципалитетом прав на участок;
- продажа льготникам. Многодетным семьям, приезжающим на поселение в провинцию молодым специалистам, инвалидам и прочим льготным категориям граждан законодательство также позволяет приобретать с/х землю без аукциона.
При выборе надела покупателю рекомендуется обратить внимание на следующие аспекты:
- размер земельного налога;
- тип почвы.
Порядок действий по организации гражданского аукциона:
- выбрав местность либо конкретный участок, потенциальный покупатель пишет заявление с просьбой о его продаже. В документе указывают площадь, местоположение и целевое предназначение надела, сообщается планируемый способ применения;
- органы власти рассматривают заявку в течение 2-х месяцев и оформляют принятое решение, как положительное, так и отрицательное, в виде постановления. Если претендентов несколько, оглашаются торги. Отказ должен быть обоснованным. Например, свободных территорий в данной местности на текущий момент нет, заявленный участок планируется оставить в резерве для госнужд, покупателем выступает иностранец. Если заявитель счел решение неправомерным, он может обжаловать его в суде;
- если территория не освоена (участки не поставлены на кадастровый учет), проводится межевание. Организации, эксплуатирующие инженерные сети, выдают технические условия на подключение;
- по результатам торгов определяется покупатель.
С победителем аукциона заключается договор, который затем регистрируется в Росреестре.
Стоимость 1 гектара
Цена земельного пая сельхозназначения зависит от множества факторов: вида почв, климатических условий, урожайности, удаленности от населенных пунктов и пр.
Вот несколько примеров цен на 1 Га земли в разных регионах страны:
- Наро-Фоминский район Московской обл.: 6,87 млн. руб.;
- Воскресенский район Московской обл.: 428,6 тыс. руб.;
- Всеволожский район Ленинградской обл.: 2,8 млн. руб.;
- Ломоносовский район Ленинградской обл.: 581 тыс. руб.;
- Тверская обл.: 24,8 тыс. руб.;
- Новошахтинский район Ростовской обл.: 230 тыс. руб.;
- побережье Веселовского вдхр. В Ростовской обл.: 2 млн. руб.
Как видно, цены даже в пределах одной области отличаются довольно сильно.
Сколько стоит аренда земли под сельское хозяйство?
Арендная плата привязана к кадастровой стоимости участка.
На торгах первоначальная годовая стоимость аренды составляет:
- для сельскохозяйственных земель: 0,6% кадастровой стоимости;
- для прочих: 1,5%.
Итоговая цена найма равна предложению от победителя аукциона, то есть сопоставима с рыночной.
Вот несколько примеров из разных регионов РФ (годовая плата за 1 Га):
- Луховицкий район Московской обл.: 20 тыс. руб.;
- Орехово-Зуевский район Московской обл.: 16 тыс. руб;
- Пензенский район Пензенской обл., Саловский с/с: 1463 руб.;
- Мценский район Орловской обл.: 900 руб.;
- Отрадненский район Краснодарского края: 705 руб.
Таким образом, в столичном регионе земля самая дорогая.
Особенность земли как имущества состоит в значительной стоимости. Приобретая ее в собственность либо, наоборот, продавая, следует быть внимательным, особенно, при совершении сделок на вторичном рынке: столкнувшись с недобросовестными партнерами, можно потерять большие деньги.
Полезно заказать сопровождение сделки профессиональному юристу: он проверит подлинность предоставляемых контрагентом документов и убедится, что земля не в залоге либо под каким-нибудь иным обременением.