Берем ипотеку на строительство частного дома: пошаговая процедура и обзор наиболее выгодных условий

Ипотека на строительство частного дома — отличный вариант для тех, кому не по карману возведение коттеджа собственными силами. Чтобы оформить ее правильно и с максимальной выгодой для себя, необходимо знать о некоторых нюансах. В противном случае можно переоценить свои возможности и потерять деньги.

Где взять деньги на строительство жилого дома?

Если собственные финансы ограничены и нет знакомых, готовых одолжить недостающую сумму, следует взять кредит в банке, есть три варианта:

1. потребительский. Деньги выплачиваются наличными, клиент не отчитывается о том, как они будут потрачены;
2. целевой. Средства перечисляются по безналу и для приобретения конкретного объекта;
3. ипотека. Кредиты только для решения жилищных вопросов. Деньги выдаются наличными, привязки к конкретному объекту нет.

Ипотека в большинстве случаев наиболее целесообразна.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

К плюсам ипотечных займов относятся:

1. относительно низкая процентная ставка. Ипотечный кредит на строительство жилья предполагает годовой процент в размере 20%-21%. У потребительского займа ставка намного выше. У целевого пониже, но только у некоторых банков она сопоставима с ипотечной;
2. значительный размер ссуды. В противоположность этому потребительский кредит не может превышать 500 тыс. руб. В деревне построить дом за такие деньги еще можно, но для крупного города этой суммы маловато;
3. длительный срок ссуды: обычно 25 лет, в некоторых банках — 30 лет. Потребительскую дают на 5 лет;
4. государственная поддержка некоторых категорий граждан. Действуют льготные программы для военнослужащих, многодетных семей и пр. По некоторым из них возмещается часть стоимости жилья, по другим — снижается процент по кредиту, продлевается его срок, предоставляется пролонгация по платежу.

Есть и минусы:

1. предстоят дополнительные расходы на страхование жизни и трудоспособности заемщика, залога, оценку рыночной стоимости последнего, услуги нотариуса;
2. процедура оформления сложна и занимает много времени. Приходится предъявлять банку проект, разрешения и множество других документов, отчитываться о том, как были потрачены отпущенные средства. Для потребительского займа ничего такого не требуется, целевой также в оформлении проще;
3. у клиента должна быть достаточная официальная («белая») зарплата или иные денежные поступления;
4. требуется недвижимость для залога. Потребительский кредит выдают без этого;
5. клиент выплачивает первоначальный взнос. Для этого требуется иметь на руках существенную сумму — 20%, а кое-где и 30% от стоимости объекта.

Условия и требования

Итак, ипотечный кредит выдают под залог недвижимого имущества:

1. квартира или построенный дом в местности с хорошо развитой инфраструктурой. Это наиболее предпочитаемый залог: банки почти всегда соглашаются на оформление ипотеки и предлагают выгодный процент. Сумма займа составляет 80%-90% рыночной стоимости заложенной собственности (определяется лицензированным оценщиком);
2. земельный участок. Такой залог соглашаются принимать только некоторые банки, поскольку это связано с большим риском: если заемщик не достроит дом, стоимость участка сильно упадет и продажа его с целью покрытия убытков финучреждения будет затруднена.

Требования к земельному участку:

• находится в собственности у заемщика: арендуемые территории в качестве залогового имущества не рассматриваются;
• статус — для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). То есть участки сельскохозяйственной категории либо дачные не подходят;
• расположен не далее установленного банком расстояния;
• не находится под обременением (в залоге, под арестом и т.д.).

Оценочная стоимость участка зависит от того, подведены ли коммуникации и какова степень развития инфраструктуры в данном районе. Чем дороже оценят территорию, тем большей будет сумма займа. Хотя надо быть готовым к тому, что за землю в залоге выдают ощутимо меньшую сумму, чем за квартиру или дом.

Можно ли получить ипотеку на постройку загородного дома, если нет участка земли?

Некоторые банки предлагают и беззалоговую ипотеку. У них есть свой застройщик, с которым и предлагается сотрудничать ипотечнику. Последний денег не получает — они перечисляются строительной фирме.

Таким образом, банк ничем не рискует, потому и залог не требуется. Недостаток этого варианта для клиента состоит в том, что не вправе выбирать месторасположение участка.

При нежелании закладывать имущество и чтобы в целом снизить риски, некоторые заемщики делают так: берут небольшой потребительский кредит, добавляют свои накопления и возводят часть дома. Рассчитавшись с банком, снова берут небольшой займ, выполняют еще часть строительных работ и т.д. У данной схемы только один минус — высокий процент по потребительскому кредиту.

Необходимые документы

Для получения ипотечного кредита в банк предъявляются документы:

1. паспорт заемщика и поручителей, если таковые есть. Также потребуются копии первых двух страниц и прописки;
2. документы с места работы: копии с трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Данная форма предпочтительна, но банки принимают и обычную справку, если только на ней имеются печать и подпись руководителя;
3. утвержденный проект дома вместе со сметой, разрешениями и ТУ на подключение к инженерным сетям;
4. договор со строительной организацией, если заемщик не предполагает возводить дом своими силами;
5. если строительство уже начато — документы о регистрации незавершенного сооружения;
6. выписка из ЕГРН. При наличии прочих строений на участке она должна подтверждать право собственности заемщика и на них;
7. документы, подтверждающие право собственности (правоустанавливающие) на землю либо иную недвижимость, оформляемую в залог. Это дарственная, договор купли-продажи или обмена, свидетельство о праве на наследство;
8. документы о праве собственности на залоговое имущество. Если это квартира, еще понадобится технический паспорт;
9. кадастровый паспорт;
10. заключение оценщиков о рыночной стоимости объекта недвижимости, передаваемого в залог;
11. если ипотечник состоит в браке — заверенное нотариусом согласие второй половины на взятие кредита;
12. при наличии совладельцев участка — их письменное согласие. Эти лица оформляются как залогодатели;
13. подтверждение наличия средств на выплату первого взноса — выписка из банка или сертификат на материнский капитал.

Как взять кредит?

Порядок действий при оформлении ипотеки следующий:

1. клиент подает в банк ипотечную заявку-анкету и ожидает результатов ее рассмотрения;
2. в случае утверждения заявки заемщик собирает необходимые документы и предъявляет их банку вместе с заявлением о выдаче ипотечного кредита. Снова следует процесс рассмотрения, теперь уже с учетом предоставленной информации;
3. при положительном решении подписывается соглашение о передаче в залог земельного участка или иной недвижимости;
4. оформляется кредитный договор.

Важно понимать, что предлагаемые разными банками условия могут сильно отличаться. К примеру, некоторые берут комиссию за досрочное погашение кредита, другие позволяют сделать это бесплатно. Кто-то взимает комиссию за выдачу кредита в виде фиксированной ставки, а кто-то — в виде ежемесячного платежа в размере, например, 0,1% от первоначальной суммы займа.

Второй вариант с виду кажется более выгодным, но на деле обходится намного дороже. Потому следует рассмотреть предложения от нескольких финучреждений, проанализировать отзывы знакомых, кому уже приходилось брать ипотеку. Ниже приводятся краткие данные по ипотеке в двух наиболее популярных банках.

В Сбербанке

Ипотека на строительство частного дома в Сбербанке выдается на срок до 30 лет. Землю в залог берут, но неохотно.

Сумма первоначального взноса варьируется в зависимости от залога, что очень удобно: при наличии ликвидной недвижимости можно оформить ипотеку с минимальными стартовыми вложениями.

Есть привлекательные программы для молодых семей.

В Россельхозбанке

Этот банк также берет в залог земельный участок (программа «Ипотечный жилищный кредит»). Есть у него и аккредитованные застройщики, так что можно оформить ипотеку без залога. Помимо прочего банк предлагает программу «Целевая ипотека». Она позволяет заемщику приобрести земельный участок и начать на нем строительство. Прочие условия кредитования сходны со сбербанковскими.

Готовы брать землю в залог в Запсибкомбанке («Кредит на строительство жилого дома своими силами») и в ипотечном банке «Дельта Кредит» («Ипотечный кредит на строительство дома»). С аккредитованными застройщиками работает Металлинвестбанк («Ипотечный кредит на строительство жилья»).

Льготные условия по социальным программам

Как уже говорилось, наряду с обычной, существует социальная ипотека, предусматривающая значительную помощь со стороны государства. Она ориентирована на некоторые категории граждан — всего их 10. Далее кратко рассказывается об основных программах.

Жилье под материнский капитал

С 2019-го года разрешено рассчитываться материнским капиталом по ипотечным кредитам не только при покупке квартиры, но и при возведении загородного дома. Сумма на 2019-й год составляет 453 026 руб. Маткапитал выдается семьям, где с 2007-го года родился второй и последующий ребенок.

Средства становятся доступными с 3-летнего возраста малыша. Деньги выплачиваются в качестве первого взноса либо для погашения уже взятого кредита.

Необходимо учитывать, что на перевод материнского капитала из ТФР может уйти до полугода. Потому приступать к оформлению ипотеки рекомендуется после получения сертификата.

Первый взнос по данной программе составляет 10% сметной стоимости дома. Следовательно, если он выплачивается материнским капиталом, то стоимость жилья не может превышать 4,5 млн. руб. Для приобретения более дорогой недвижимости потребуются собственные накопления.

Господдержка для семей с детьми (программа «Молодая семья»)

Целевая аудитория: супруги в возрасте до 35 лет, помощь состоит в выплате средств в размере:

• для бездетных семей: 30% стоимости дома;
• для семей с детьми: 35%.

Указан минимальный процент, предусмотренный федеральной программой. В регионах решением местных властей он может быть увеличен. Максимальная сумма, которую можно взять в кредит в рамках программы, определяется стоимостью недвижимости в регионе и нормами жилой площади на одного члена семьи.

Использование средств: выплата первого взноса либо погашение уже взятого кредита. При рождении более двух детей либо оформлении на ребенка инвалидности государство закрывает невыплаченный долг по ипотеке.

Условие — своевременные выплаты в предшествующий период. Семьям с двумя и более детьми, если они родились после 2018-го года, предлагается семейная ипотека. Помощь состоит в частичной выплате процентов.

Семья выплачивает всего 6% годовых в течение периода:

• при наличии в составе семьи 2-х детей: 3 года;
• 3-х детей: 5 лет;
• более 3-х: 8 лет.

По завершении льготного периода устанавливается процент КС + 2%, где КС — ключевая ставка Центробанка РФ на момент заключения ипотечного договора. Разрешается переоформлять в «Семейную ипотеку» обычный жилищный кредит, взятый до появления данной программы, если семья заемщиков соответствует ее требованиям.

Список банков, задействованных в программе, приведен на сайте Министерства финансов РФ.

Для военнослужащих

Для тех, кто избрал службу в армии своей постоянной профессией, действует накопительно-ипотечная система (НИС). На специальный счет государство ежемесячно переводит 23 334 руб. (по состоянию на 2019-й год). Спустя 3 года эти средства разрешается использовать в качестве первого взноса по ипотечному кредиту, при этом начисления продолжаются.

Брать ипотеку через 3 года не обязательно, можно продолжать копить. Всего по программе НИС военному может быть перечислено не более 2,4 млн. руб. Ежемесячные выплаты и итоговая сумма постоянно индексируются.

Категории военнослужащих, которым полагается данный вид ипотеки (всего их 17), представлены на сайте Министерства обороны. Выплаты осуществляются до 45-летнего возраста.

Если служащий уволился раньше по независящим от него причинам, он остается в программе НИС. Если же по собственному желанию, деньги придется вернуть.

Дали ипотеку: что дальше?

После оформления ипотеки заемщик в течение 3-х месяцев должен начать строительство. Если он сотрудничает с аккредитованным застройщиком, деньги перечисляются последнему за один раз.

В остальных случаях средства переводятся в два этапа. Второй транш выдается после получения финансового отчета об использовании первого с предъявлением чеков и квитанций, подтверждающих покупку материалов и выполнение работ.

После достройки дома заемщик оформляет на него право собственности и технический паспорт. Далее объект оформляется в залог вместо земельного участка. При этом банк снижает процентную ставку.

При оформлении ипотеки, как и в случае с любым кредитом, важно правильно оценить свои силы. В противном случае банк продаст залоговое имущество и вернет незадачливому заемщику лишь то немногое, что останется после покрытия убытков.