«Непослушные» квартиранты: как выселить жильцов, которые не платят и не освобождают квартиру

Сегодня многие владельцы нескольких квартир сдают свободное жилье в аренду. Это позволяет получать пассивный доход. Но не всегда попадаются добросовестные квартиросъемщики. Распространенными проблемами являются неуплата аренды, порча имущества.

На первый взгляд, кажется, что освободить помещение от таких нанимателей просто. В действительности же приходится сталкиваться с рядом трудностей. Поэтому нужно знать, как выселить жильцов из сдаваемой квартиры с минимальными финансовыми потерями.

Квартиросъемщик не платит аренду: что делать?

Проблемы с платежами в арендных отношениях возникают часто. Бывает, что квартиросъемщик в срок не рассчитывается за пользование жильем из-за временных финансовых трудностей. Некоторые арендаторы отказываются вносить плату даже при наличии денег. Не всегда удается решить спор мирным путем.

Как будут развиваться дальнейшие события и как разрешится конфликтная ситуация, зависит во многом от действий собственника недвижимого имущества.

Сначала стоит встретиться с квартиросъемщиком, чтобы выяснить причину задержек в оплате и установить дату финансового расчета. Если арендатор погасит долг, тогда конфликт будет исчерпан. Если наниматель не идет на контакт с владельцем жилья, отказывается вносить плату за пользование помещением, тогда стоит переходить к расторжению заключенного ранее договора. Действовать нужно в установленном законом порядке.

Есть несколько методов, которыми может воспользоваться арендодатель:

• расторгнуть договор по соглашению сторон. Это самый оптимальный вариант. Он не связан с затратами, хлопотами. Арендные отношения прекращаются достаточно быстро. Но важно, чтобы наниматель дал на это свое согласие. Владельцу квартиры нужно направить ему письменное предложение о расторжении договора. Если арендатор не возражает, то заключается дополнительное соглашение;
• решить проблему через суд. Актуально, если не получается решить конфликт с нанимателем самостоятельно. Подается иск с требованием о выселении арендатора и погашении им задолженности. Через суд также можно взыскать компенсацию нанесенного морального ущерба;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае владелец помещения направляет квартиросъемщику уведомление, в котором ставит его перед фактом расторжения договора, указывает причину и дату выселения. Если арендатор отказывается съезжать, тогда придется обращаться в суд.

Можно ли выгнать арендаторов?

Не всегда получается выгнать квартиросъемщика из помещения. Не все собственники жилья знают, как поступать в таком случае. Важно действовать спокойно и юридически грамотно, не вступать в драку и не вывозить вещи гражданина из квартиры, пока того нет дома. В противном случае, могут привлечь к ответственности. Порядок действий во многом зависит от того, был ли заключен арендный договор.

Если есть договор

Как правило, при сдаче жилья в аренду заключается договор. В нем прописывается срок съема квартиры, условия и основания для досрочного прекращения отношений. Если договор заключается на период более года, тогда он в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Если его срок меньше, то оформляется документ в свободном виде и нигде не фиксируется. Если есть договор, то выселить арендатора будет легко в судебном порядке. Нужно будет собрать материалы, которые доказывают нарушение условий аренды, и подать исковое заявление.

Если нет договора

Нередки ситуации, когда при аренде договор не заключается. Такое обычно бывает, если гражданин снимает квартиру на несколько дней или пару недель. Если человек отказывается вносить плату за пользование жильем либо не желает выселяться по истечении оговоренного срока, тогда возникает ряд проблем.

Доказать в суде наличие арендных отношений будет крайне сложно. Нахождение граждан в чужой квартире без заключенного договора считается самовольным проникновением в помещение без права на проживание в нем.

Собственнику недвижимого имущества нужно встретиться с арендатором, показать ему паспорт, выписку из ЕГРН и потребовать освободить его личную территорию. Если мирным путем решить проблему не получается, тогда надо обратиться в полицию.

Следует позвонить в участок по месту проживания и сообщить о том, что в квартире находятся посторонние люди. Приедет сотрудник полиции и составит протокол о незаконном пребывании лиц в чужом помещении. Если арендаторы не покинут квартиру, то их могут привлечь к ответственности по статье №139 Уголовного кодекса РФ.

Основания для принудительного выселения

Согласно Жилищному кодексу, квартиросъемщик должен соблюдать все условия договора, нести обязательства по оплате. Все нюансы арендных отношений обсуждаются сторонами заранее. Если наниматель не выполняет свои обязанности, то владелец помещения имеет право расторгнуть заключенный с ним договор.

Суд может принять решение о принудительном выселении квартиросъемщика в таких случаях:

• более 60 дней при краткосрочной и более полугода при долгосрочной аренде не вносится плата за пользование жильем;
• имеется большая задолженность по коммуналке;
• наниматель ненадлежащим образом относится к предоставленному ему во временное пользование недвижимому имуществу, общим площадям многоквартирного дома (МКД);
• арендатор проводит без согласования перепланировку;
• наниматель сдает квартиру в аренду, пытается ее продать;
• жилец отказывается выселяться после истечения срока действия договора;
• дом, в котором проживает арендатор, признан аварийным и подлежащим сносу;
• наниматель неоднократно нарушал права соседей;
• квартиросъемщик использует помещение не по его прямому назначению.

Как быстро избавиться от жильцов из сдаваемой квартиры?

Чем скорее нерадивый наниматель покинет помещение, тем быстрее владелец жилья сможет найти добросовестных арендаторов и получать стабильный доход. Решать такую проблему, как выселить квартирантов, которые не платят, лучше мирным путем.

Ведь судебное дело обычно рассматривается долго. Тем более, что наниматель может обжаловать вынесенное решение. Многие не знают, как выселить квартирантов без суда. Придется искать подход к арендатору. Необходимо попытаться договориться с ним об освобождении помещения.

Нужно сообщить, что он нарушает условия договора и в случае обращения в суд закон будет не на его стороне. Придется не только погашать задолженность по аренде, но и выплачивать компенсацию, расходы на подачу искового заявления. Общаться с нанимателем рекомендуется спокойно. Нельзя повышать голос, угрожать, применять физическую силу.

Что делать, если ни в какую не хотят съезжать?

Бывают ситуации, когда даже после принятия судом решения о выселении, арендаторы не спешат покидать помещение. В этом случае нужно понимать, как выгнать квартирантов, которые не хотят уходить. После вынесения уполномоченным органом решения об освобождении жилья подключаются судебные приставы.

Они направляют квартиранту требование о добровольном выселении. Если наниматель его проигнорирует, тогда в отношении него, в соответствии со статьей №107 ФЗ №229 от 02.10.2007 г., будут предприняты меры принудительного исполнения решения суда.

Но, у приставов, как правило, много работы. Поэтому к жильцу они могут прийти с требованием о выселении не сразу. Арендодатель вправе ускорить этот процесс. Надо получить в суде исполнительный лист и лично отдать его в службу приставов.

После таких действий квартиранта обычно выселяют в течение двух месяцев. Если спустя этот период наниматель не покинет помещение, тогда ему выносится постановление о взыскании исполнительского сбора (в размере 7% от задолженности по арендной плате, если она имеется) и устанавливается новый срок для освобождения жилого объекта.

Если требование будет в очередной раз проигнорировано, то выселение будет выполнено в принудительном порядке без дополнительных извещений.

Права квартирантов: когда нельзя выгнать даже через суд?

Если арендодатель решает выселить нанимателей квартиры в принудительном порядке, тогда он обращается в суд. Но не всегда исковое заявление удовлетворяется. Суд анализирует причину для прекращения арендных отношений, содержание договора по сдаче жилья во временное пользование.

Решение принимается в соответствии с положениями действующего законодательства. Арендодатель не имеет права требовать выселения нанимателей, когда ему вздумается.

Для этого должны быть веские основания: нарушения условий договора со стороны квартиросъемщиков. Особенно часто трудности возникают, если арендодатель разрешил нанимателям прописать несовершеннолетнего ребенка в своем помещении.

В этом случае будет сложно выселить квартирантов до истечения срока действия договора и без уважительных причин. Если семье некуда переезжать, тогда наличие детей станет для суда смягчающим обстоятельством. Пребывание в арендованной квартире будет продлено на период поиска нового места жительства.

Сожгли арендованную квартиру: что делать хозяину?

Если арендованная квартира сгорела, то ее владельцу нужно будет добиваться компенсации через суд. Но сначала следует установить, из-за чего и из-за кого случился пожар. По правилам, возмещает убытки виновная сторона.

Возгорание может возникнуть на общей домовой территории или в самой квартире. В последнем случае причина обычно заключается в неисправной электропроводке, оборудовании, газовой плите. Виноватым в пожаре может быть квартирант, владелец недвижимого имущества, ТСЖ или Управляющая компания. Разбираться будет суд.

Как правило, за возгорание электропроводки в квартире отвечает собственник жилья. Если пожар случился из-за неисправного электрооборудования, то компенсировать убытки придется нанимателю. За возгорание общедомовых приборов отвечает управляющая организация.

Порядок действий для владельца квартиры:

• вызвать пожарную службу. Сообщить о случившемся в управляющую организацию;
• получить акт о пожаре;
• обратиться в органы пожарного надзора либо ОВД;
• заказать проведение пожарно-технической экспертизы, оценки причиненного ущерба;
• обратиться к виновной стороне, с требованием добровольно компенсировать нанесенный вред. В случае отказа подать иск в суд.

Таким образом, выселение квартирантов проводится по веским причинам и разными способами. В случае получения согласия нанимателей на расторжение договора и выезд из помещения, вопрос решается быстро и просто. Но, если арендаторы не хотят покидать жилье, то придется обращаться в суд. Это достаточно долгий и хлопотный процесс. Поэтому лучше пытаться решить конфликт мирным путем.