Не нарушаем закон: что можно делать при перепланировке квартиры, что — нельзя?

Капитальный ремонт позволяет улучшить вид жилья, сделать его более удобным и функциональным. Но нужно знать, что разрешено проводить далеко не все работы. Важно понимать, что собой представляет перепланировка квартиры, что можно, а что нельзя делать по закону.

Что входит в перепланировку согласно законодательству России?

Под перепланировкой помещения следует понимать изменение его конфигурации, что влечет за собой необходимость переоформления техпаспорта. Данная трактовка приведена в статье №25 Жилищного кодекса России.

Важно знать, что относится к перепланировке квартиры, а что – нет. Это даст понять, какие действия стоит согласовывать с администрацией, а какие можно выполнять без одобрения соответствующих органов.

В перепланировку, согласно законодательству России, входит:

• уменьшение или увеличение жилой площади за счет монтажа либо сноса стен и перегородок;
• изменение функциональных помещений квартиры (коридора, санузла, ванной, кухни);
• создание внутренней лестницы;
• установка балконов, лоджий и террас и т.п.

Что не требует согласования?

Без предварительного получения разрешения можно проводить косметический ремонт. Не запрещены все виды работ, которые связаны с облицовкой поверхностей, заменой изношенных конструкций и оборудования.

Так, можно без согласования с администрацией:

• монтировать плинтуса;
• проводить замену сантехники, отопительных приборов при условии сохранения их первоначального месторасположения;
• покрывать стены декоративной штукатуркой;
• устанавливать гипсокартонный потолок;
• менять обои;
• очищать стены и потолок от старых покрытий;
• менять выключатели и розетки;
• монтировать двери без изменения конфигурации дверных проемов;
• переставлять газовые приборы без прокладки дополнительной магистрали;
• проводить покраску стен, полов, окон и дверей;
• класть плитку;
• устанавливать встроенные шкафы.

Данные действия не затрагивают проектного положения помещения. Они не нарушают прочностные характеристики дома и не ухудшают условия проживания соседей. Поэтому такие виды ремонтных работ можно проводить без согласования.

Разрешено также:

• остекление лоджии, балкона;
• монтаж или снос перегородок, которые не являются несущими;
• проведение действий с дверными проемами в ненесущих стенах;
• перемещение сантехнического оборудования в пределах комнаты.

Для проведения данных работ не требуется согласование.

Что можно делать, но нужно согласовывать?

Есть типы ремонтных работ, которые стоит проводить только после получения разрешения на то местной администрации. Это те виды действий, который изменяют конфигурацию и облик здания, могут повлечь за собой ухудшение эксплуатационных качеств многоквартирного дома.

Разрешено, но требует согласования:

• изменение архитектурного облика здания;
• объединение квартир, принадлежащих одному владельцу;
• снос, установка межкомнатных перегородок;
• обустройство полов;
• демонтаж несущих конструкций;
• замена газовой плиты на электрическую;
• объединение ванной и туалета;
• обустройство дополнительного санузла;
• объединение жилых комнат;
• устройство проема в несущей стене.

Что нельзя переделывать?

Гражданам запрещено выполнять перепланировку, если она может привести к разрушению многоквартирного дома, ухудшить жилищные условия соседей, сильно изменить вид здания являющегося культурным памятником. Также запрещены любые ремонтные работы, которые способны нарушить противопожарные устройства, функционирование инженерных сетей.

Нельзя по закону:

• закрывать вентиляционные люки;
• устраивать террасы и лоджии на вторых и вышерасположенных этажах;
• переносить батареи на балкон и лоджии;
• проводить переустройство технического этажа и чердака;
• создавать теплый пол, работающий от общедомовой системы водоснабжения, отопления;
• встраивать в стену газопровод;
• соединять лоджию (балкон) с жилой комнатой;
• увеличивать проемы в наружных конструкциях при входе с лоджии;
• объединять жилые комнаты с газифицированными помещениями без создания дверного проема с плотно закрывающейся дверью;
• разбирать блоки подоконника, удерживающего балконную плиту;
• соединять два жилых объекта, если ими владеют разные люди;
• демонтировать пороги, размещенные на выходах с балкона;
• изменять расположение ванной комнаты, кухни, туалета (размещать их в жилых помещениях);
• закрывать доступ к инженерным коммуникациям.

Поможет понять, какая перепланировка в панельных домах запрещена – закон РФ. Во внимание принимается этаж и состояние постройки. Например, в квартирах, расположенных на 2-5 этаже в многоэтажном доме серии КОПЭ, устройство проема в несущей стене запрещено. Это объясняется большой нагрузкой на данный элемент от верхних этажей. Перепланировку в панельных домах следует проводить только после согласования с местными органами.

Можно ли уменьшить жилую площадь?

В процессе строительных работ, количество квадратных метров может изменяться. Например, слишком толстый слой штукатурки уменьшает жилую площадь комнаты. Но в этом нет ничего критичного.

Утепление и облицовку стен разрешается проводить без согласования. Подобные изменения не являются существенными. Вопросы у администрации могут возникать касательно перепланировки, при которой уменьшается жилая площадь за счет расширения подсобных помещений.

Например, скорее всего местные органы откажут в увеличении коридора в ущерб площади спальной комнаты. Исключением являются ситуации, когда расхождения составляют пару сантиметров. Согласно СНиП, запрещено делать спальню меньше 8 кв.м.

Как перепланировать квартиру законно: нормы и правила

Надо понимать, как сделать перепланировку в квартире по закону. Это позволит провести необходимые изменения конфигурации жилья, не навредив при этом соседям, не ухудшив прочностные характеристики здания. Особенности, нормы и правила оформления перепланировки приведены в статье №26 Жилищного кодекса России и местных нормативных актах.

Рекомендуется действовать в таком порядке:

• составить проект перепланировки. Для этого лучше воспользоваться услугами специалиста;
• подать в уполномоченный орган (жилинспекцию) заявление, написанное по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ №226. К нему следует приложить пакет документов, состоящий из правоустанавливающих бумаг на квартиру, согласия всех членов семьи на изменение конфигурации помещения, проект перепланировки, техпаспорт. Если дом является архитектурным памятником, то дополнительно потребуется заключение соответствующего органа. Получить расписку о приеме документов. Рассмотрение заявления длится не более 45 дней;
• в случае принятия жилинспекцией положительного решения, заявителю выдается в течение трех дней соответствующий документ. Он может быть выслан по почте. Такой документ является основанием для проведения перепланировки жилья;
• осуществление капитального ремонта в соответствии с утвержденным проектом.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

После завершения изменения конфигурации помещения, следует вызвать приемочную комиссию. Она фиксирует произведенную перепланировку, соотносит выполненные действия с проектом. По итогам работы комиссии составляется акт.

Штраф за проведение работ без разрешения

Для граждан размер санкции варьируется в пределах от 2000 до 2500 рублей. Штраф для должностных лиц находится на уровне 4000-5000 рублей. Предприятию придется заплатить 40000-50000 рублей. Помимо штрафа может быть выдвинуто требование вернуть помещению первоначальную конфигурацию. Подобные ремонтные работы проводятся за счет виновного лица.

Решение по поводу наказания принимает суд в ходе рассмотрения дела. Таким образом, под перепланировкой следует понимать изменения конфигурации помещения. Ее обязательно нужно согласовывать с жилищной инспекцией.

Ведь некоторые работы могут изменять эксплуатационные параметры здания и приводить к его разрушению. За самовольную перепланировку предусмотрен штраф в размере от 2000 до 50000 рублей (в зависимости от типа лица) и необходимость устранения внесенных в план помещения изменений.