Выселяемся: порядок расторжения договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя

Нередко арендные отношения завершаются ранее установленного срока. Важно понимать, как проходит расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором и арендодателем в соответствии с действующим законодательством России. Это позволит провести процедуру юридически грамотно и не столкнуться с рядом сложностей и проблем.

Что говорит Гражданский кодекс (ГК) РФ?

Порядок и особенности заключения договоров аренды и прекращения их действия регламентирует Гражданский кодекс Российской Федерации. В частности, в статье №450 данного нормативно-правового документа приведены основания для расторжения договоров.

В ней сказано, что досрочное прекращение действия соглашения возможно по инициативе одного из участников сделки либо по обоюдному их согласию. Если одна из сторон против завершения деловых отношений, то данный вопрос приходится решать через суд.

Порядку расторжения договора посвящена статья №452 ГК России. Согласно данной части нормативного акта, досрочное прекращение арендных отношений оформляется документально. Составляется договор в том же виде, в каком ранее было заключено соглашение о передаче имущества во временное пользование.

Как правило, инициатором выступает один из участников сделки. В статьях №619 и 620 приведены основания для расторжения арендного договора в одностороннем порядке. Результатом прекращения действия контракта является необходимость возвращения, взятого во временное пользование, имущества его непосредственному владельцу. Статья №622 определяет порядок передачи предмета соглашения арендодателю.

Основания для досрочного прекращения контракта

Существует множество причин, по которым приходится досрочно прекращать действие арендного соглашения. Они могут касаться осуществления одной из сторон противоправных действий, нарушения условий контракта.

Также бывают случаи, когда договор расторгается по причинам, независящим от воли участников сделки. Инициатором завершения арендных отношений может выступать арендатор либо непосредственный владелец переданного во временное пользование имущества.

По инициативе арендатора

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора происходит нередко. Как правило, причина заключается в нарушении второй стороной условийконтракта. Возможность прекращения действия соглашения раньше срока по желанию временного пользователя имуществом, и перечень оснований для принятия подобного решения приведены в статье №620 ГК.

В судебном порядке арендный договор по требованию арендатора может быть досрочно прекращен в таких случаях:

• арендодатель не предоставил своему контрагенту имущество во временное пользование либо создает существенные препятствия для эксплуатации переданного объекта или вещи;
• переданный объект имеет существенные недостатки, которые не дают возможности им пользоваться. О подобных дефектах арендатору не было сказано заранее. Они были скрыты, поэтому не обнаружились во время осмотра имущества;
• непосредственный владелец имущества не выполняет в срок ремонтные работы, предусмотренные соглашением, для поддержания предмета сделки в нормальном состоянии;
• объект стал непригодным для использования не по вине арендатора;
• арендодатель изменил условия соглашения в одностороннем порядке, что привело к тому, что контрагенту стало невыгодно с ним сотрудничать.

Также соглашение может быть расторгнуто по следующим причинам:

• арендатор утратил интерес к предмету сделки;
• временный пользователь имуществом обанкротился. Дальше оплачивать арендную плату он не способен;
• изменились условия рынка, в результате чего сотрудничество утратило смысл, стало невыгодным для сторон сделки.

По требованию арендодателя

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя проводится при наличии оснований. Возможные причины для прекращения действия соглашения приведены в статье №619 ГК.

Основания для завершения арендных отношений судом по требованию арендодателя:

• вторая сторона нарушает условия договора, наносит ущерб переданному ей имуществу;
• арендатор не вносит плату за использование объекта. Задолженность составляет больше двух месяцев;
• второй участник сделки не проводит ремонт имущества в соответствии с условиями заключенного контракта;
• арендатор использует объект не по назначению.

Также возможно прекращение срока действия договора по таким причинам:

• арендатор в одностороннем порядке изменил условия договора. Это привело к тому, что дальнейшее сотрудничество стало невыгодным для второго участника сделки;
• арендодатель утратил потребность в получении дохода от сдачи объекта во временное пользование другим лицам;
• непосредственный владелец имущества планирует его продажу;
• арендуемый объект стал непригодным для дальнейшего его использования по причинам, не зависящим от действий двух сторон сделки. В качестве примера можно привести естественный износ, разрушение в результате негативного воздействия урагана, града.

Как расторгнуть арендный договор досрочно в одностороннем порядке?

Желая завершить арендные отношения в одностороннем порядке досрочно, нужно понимать, как это сделать грамотно. В противном случае, можно столкнуться с проблемой обжалования принятого решения второй стороной сделки в суде. Если договор расторгнуть неправильно, то такие действия будут признаны юридически незначимыми.

Прекращать арендные отношения в одностороннем порядке нужно таким образом:

• оповестить контрагента о решении досрочно расторгнуть договор. Делается это путем отправки уведомительного письма. В нем надо подробно описать обстоятельства и причины отказа от дальнейшего сотрудничества, указать дату прекращения всех прав и обязательств. Если договор расторгается по вине второй стороны, то нужно привести доказательства. Это могут быть фотографии, справки о задолженности по коммунальным платежам и т.п. Уведомление рекомендуется составлять в двух экземплярах, один из которых с подписью контрагента следует хранить у себя в качестве подтверждения того, что вторая сторона была поставлена в известность о принятом решении;
• получить ответ от второго участника сделки. Он тоже должен быть оформлен в письменном виде и составлен в двух экземплярах;
• расторгнуть договор. Этот этап предусматривает совершение разных действий. Все зависит от того, согласна ли вторая сторона на завершение арендных отношений.

В судебном порядке

В судебном порядке арендный договор расторгается в том случае, если вторая сторона не желает прекращать сотрудничество. В этом случае составляется исковое заявление и подается в соответствующую инстанцию. К нему прилагается пакет документов.

В него входят уведомительное письмо, доказательства вины контрагента, квитанция об оплате пошлины за оказание услуги. После этого начинается судебное расследование.

Изучаются предоставленные истцом бумаги, проводятся заседания, на которых выслушиваются мнения арендатора и арендодателя. По итогам суд принимает решение, обязательное к исполнению. Если оно не удовлетворяет истца, то последний имеет право подать апелляционную жалобу.

Во внесудебном порядке

Легче проводится расторжение арендного договора во внесудебном порядке. В этом случае сторонам сделки получается избежать финансовых затрат. Также прекращение действия договора проходит быстрее.

В этом случае они оформляют новый договор, по которому прекращаются их права и обязательства. Если ранее заключенный договор заверялся в нотариальной конторе, то соглашение о завершении арендных отношений тоже подлежит удостоверению.

Эта услуга оказывается на возмездной основе. В договоре нужно указать, кто именно ее оплачивает. Обычно возмещение расходов ложится на ту сторону, которая стала инициатором расторжения договора.

Особенности расторжения краткосрочного, долгосрочного и бессрочного контракта

Классификация договоров по их периоду действия имеет большое практическое значение. Деление на типы определяет специфику правового регулирования сделок. В большей степени это касается прекращения отношений по договору.

Если арендный договор заключается на срок больше года и связан с передачей во временное пользование второй стороне недвижимого имущества, то обременение права собственности подлежит государственной регистрации.

Для этого участники сделки подают заявление в Росреестр либо МФЦ. Когда проводится прекращение действия договора, тогда тоже нужно обращаться в регистрационный орган. В противном случае, с объекта не будет снято обременение и его непосредственный владелец не сможет им распоряжаться в полной мере.

В случае с краткосрочными арендными договорами регистрация в Росреестре не требуется. По факту возвращения собственнику его имущества составляется только акт приема-передачи.

Как избежать разрыва соглашения?

Если одна из сторон сделки хочет расторгнуть арендные отношения по причине невыполнения контрагентом определенных оговоренных ранее условий, то можно попытаться избежать досрочного прекращения действия договора. Для этого нужно выяснить, что именно не устраивает участника соглашения и постараться удовлетворить его требование.

Для этого после получения уведомительного письма следует связаться с контрагентом и договориться о встрече для решения возникшего спора. Необходимо внимательно и спокойно выслушать претензии второй стороны и предложить порядок действий по урегулированию конфликта, достижению компромисса.

Например, если арендодателя не устраивает, что арендатор квартиры имеет задолженность по коммунальным платежам, то нужно договориться о сроке, в который будет проведено ее погашение. Если временный пользователь не доволен тем, что собственник жилья не провел ремонт, предусмотренный договором, арендодателю надо устранить возникшие дефекты и недостатки помещения.

Таким образом, основания и порядок расторжения договора аренды приведены в Гражданском кодексе России. Согласно законодательству РФ, инициатору прекращения действия договора нужно уведомить о своем решении второго участника сделки. После этого заключается договор о завершении срока аренды.

Если контрагент не заинтересован в расторжении соглашения, то ему следует попытаться договориться со второй стороной о сохранении деловых отношений. В спорных ситуациях проблема решается в судебном порядке.