Независимая оценка кадастровой стоимости недвижимости: для чего нужна и как проводится?
По закону физические и юридические лица обязаны уплачивать налог на принадлежащее им недвижимое жилое и нежилое имущество. Его величина напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. У многих возникают вопросы касательно определения величины данного параметра. Не всем понятно, что представляет собой кадастровая оценка объектов недвижимости и когда она проводится.
Когда и для чего нужна независимая оценка?
Кадастровая оценка недвижимости – это процедура документального подтверждения цены объекта с использованием ряда установленных критериев. Определение стоимости имущества требует соблюдения ряда норм и правил. Важно, чтобы оценка была сделана предельно объективно. Поэтому она осуществляется независимыми специалистами. Недостоверная экспертиза считается мошенничеством и подлежит наказанию.
Потребоваться кадастровая оценка недвижимости может в разных случаях:
- отчуждение или раздел имущества;
- купля-продажа. При расчете стоимости объекта бывает сложно найти поблизости похожее по характеристикам имущество, чтобы определить примерную стоимость. Кадастровая оценка дает возможность установить реальную ценность недвижимости;
- оформление ипотеки в банке. Если кадастровая стоимость устарела и это является преградой для оформления кредита, то нужно обновить ее путем заказа проведения независимой оценки;
- сдача жилья в аренду. Актуальна государственная оценка имущества для тех случаев, когда муниципалитет предоставляет квартиру по договору коммерческого найма. Величина ежемесячной арендной платы рассчитывается на основании кадастровой стоимости;
- постановка объекта на налоговый учет. Для уплаты налога с недвижимого имущества нужно знать его кадастровую цену;
- оформление субсидии. Для правильного расчета государством льгот для граждан принимаются во внимание сведения из Росреестра.
Порядок проведения государственной оценки зарегистрированного недвижимого имущества России приведен в ФЗ №237 от 3 июля 2016 года.
Процедура состоит из таких этапов:
- принятие решения об осуществлении экспертизы;
- расчет стоимости;
- подготовка отчета;
- утверждение результатов.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке
Государственная независимая оценка проводится в отношении всего зарегистрированного на территории Российской Федерации недвижимого имущества. Это земельные наделы, частные дома, коммерческие здания, квартиры в городских многоэтажках, машино-места, объекты незавершенного строительства и прочие жилые и нежилые сооружения.
Не проводится экспертиза в отношении недвижимости, не обладающей на момент формирования списка хотя бы одной из таких характеристик:
- определенная категория для земли;
- кадастровый номер;
- разрешенный вид использования.
Конкретный перечень определяется органами местной власти. Данной структуре при этом следует руководствоваться статьей №13 ФЗ 237 «О государственной кадастровой оценке» от 22 июня 2016 года.
Отличие от рыночной
Рыночная и кадастровая стоимости обычно существенно отличаются. Это объясняется тем, что при их формировании, во внимание принимаются разные факторы.
Рыночная стоимость недвижимого имущества считается более объективной.
Основные отличия ее от установленной государством цены приведены ниже в таблице.
| Критерий сравнения | Кадастровая стоимость | Рыночная цена |
| Факторы, которые влияют на уровень цены | местоположение;
размер жилой и общей площади помещения; средняя по муниципальному образованию цена квадратного метра недвижимости; год возведения и т.п. |
сезонность;
состояние рынка; уровень спроса; состояние жилья и т.п.
|
| Кто устанавливает | государство | продавец, эксперт по оценочной деятельности, риэлтор |
| Для чего необходима | преимущественно для определения величины налога на недвижимость | для совершения различных сделок с объектом (его продажа, сдача в аренду, завещание, дарение, оформление жилищного кредита, обмен и т.п) |
Как правило, кадастровая стоимость ниже рыночной. Разница может составлять 5-30%. Но бывает, что эти показатели являются равными. Это случается, если оценивается квартира в старом доме («хрущевке», «сталинке»), который пользуется малым спросом на рынке недвижимого имущества.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Сроки проведения
Кадастровая оценка проводится не реже одного раза в пять лет. На практике этот срок сокращен и варьируется в пределах от 1 до 3 лет. Решение о необходимости проведения экспертизы принимает уполномоченный орган Российской Федерации.
Как показывает практика, ответственные за государственную оценку объектов лица, не всегда выполняют в срок обновление данных, допускают ошибки. Нередко по истечении пяти лет показатели просто дублируются. Из-за этого существует немало случаев оспаривания кадастровой стоимости.
Было принято решение внести некоторые изменения в порядок и сроки проведения экспертизы. Предусматривается использование на всей территории страны единой методики кадастровой оценки, базирующейся на принципах обоснованности и единообразия. Этот механизм направлен на недопущение ошибок и снижение случаев обращений физических и юридических лиц по поводу пересмотра кадастровой стоимости.
По новым стандартам переоценка будет производиться с такой периодичностью:
- каждые два года для Москвы и отдельных районов Московской области;
- раз в три года для Ленинградской и Московской областей, Санкт-Петербурга, Крыма;
- каждые пять лет для всех регионов Российской Федерации, за исключением указанных выше.
Подобные изменения запланированы на 2020 год.
Закон допускает осуществление переоценки по новым правилам при условии сформированности региональных ГБУ. Также возможно проведение внеочередной государственной оценки. Она осуществляется в случае снижения индекса рынка недвижимости в субъекте РФ на 30% и более.
Кто делает?
Вопрос, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является актуальным для многих юридических и физических лиц, которые хотят заказать внеплановую экспертизу. Это делают профессиональные оценщики.
Они должны пройти необходимую подготовку, иметь соответствующий уровень квалификации, подтвержденный документально. Специалисты выбираются местной администрацией на конкурсной основе.
Эксперт подписывает с органами власти договор, на базе которого исполняет свои обязанности. Государственные оценщики кадастровой стоимости проводят работу в соответствии с методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ №226 от 12 мая 2017 года.
Методы определения стоимости недвижимости
Методика расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости является достаточно сложной и разнообразной. При проведении государственной оценки учитывается ряд организационных, технических и общественных факторов. Основная задача эксперта заключается в определении точной кадастровой стоимости объекта.
Для этого специалист собирает необходимые материалы. Он подает запросы в организации, которые осуществляют ценообразовательную деятельность, работают со сметами в градостроительстве. Эксперт затребует материалы, связанные с мониторингом земель, землеустроительных отношений.
В своей работе независимый оценщик задействует различные подходы:
- доходный. Применяется прогноз по прибыли, которую недвижимое имущество может приносить;
- сравнительный. Для оценки используется метод сопоставления аналогичных объектов. Проводится сравнение их характеристик с учетом предполагаемой цены при сделках;
- затратный. Учитываются возможные расходы на покупку объекта, его воспроизводство.
Утверждение результатов
В течение 30 рабочих дней после подписания такого документа проводится информирование о его принятии путем официального опубликования. Акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу с 1 января года, но не раньше месяца с момента обнародования.
До 1 декабря года проведения независимой оценочной деятельности, отчет в электронном виде направляется в Росреестр. Данная структура вносит соответствующие изменения в базу Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, кадастровая оценка недвижимого имущества требуется в разных ситуациях. Как правило, ее проводят для определения налога на землю либо дом. Оценку осуществляют утвержденные органами власти специалисты, имеющие необходимый уровень подготовки. Полученная информация публикуется, вносится в ЕГРН.