Аренда нежилого помещения между физическими и юридическими лицами: нюансы и образец договора

Для ведения коммерческой деятельности требуется определенное помещение, но как правило, его покупка стоит дорого. Поэтому многие индивидуальные предприниматели прибегают к аренде такого объекта. Эта процедура оформляется документально путем подписания соответствующего соглашения. Важно понимать, каких видов бывает договор аренды нежилого помещения между физическими лицами, как правильно он составляется.

Виды

Срок аренды нежилого помещения является одним из существенных условий контракта. Договор может заключаться на разный период. Это зависит от целей использования помещения, времени, в течение которого арендатор нуждается в объекте.

По временному критерию договор классифицируется на три вида:

1. краткосрочный. Заключается на период до одного года (чаще на 11 месяцев). Такой контракт не нуждается в государственной регистрации. В договоре обычно имеется пункт о возможности пролонгации, при соблюдении всех прописанных условий;
2. долгосрочный. Такое соглашение заключается на год и дольше. Его необходимо регистрировать в соответствующей госструктуре;
3. бессрочный. Такой арендный контракт подписывается на неопределенное время. Обычно используется при ведении бизнеса.

Выделяют договоры субаренды, с правом выкупа и без него. В зависимости от возможности продления, есть контракты с пролонгацией. От числа лиц, подписавших соглашение о временном пользовании нежилым помещением за определенную плату, бывают двухсторонние и трехсторонние договоры.

Также соглашения можно разделить на два вида:

1. регулируемые только общими правилами об аренде;
2. регулируемые общими и специальными нормами, содержащимися в Гражданском, Земельном, Лесном кодексах и прочих правовых актах.

Общие положения соглашения

Договор аренды нежилого помещения чаще заключается между юридическими лицами. Но такой контракт может быть подписан и между ИП. Это физические лица, зарегистрированные в установленном законом порядке и осуществляющие коммерческую деятельность.

Арендный контракт является возмездным, консенсуальным и взаимным. Он подписывается на время. Пользователь спустя определенный период должен вернуть имущество арендодателю в надлежащем состоянии.

Найм нежилого здания может обременять право собственности, но не прекращает его на данный объект. Это означает, что непосредственным владельцем остается арендодатель. Возможен найм муниципального, государственного, частного недвижимого имущества.

Общие положения о договоре аренды содержит первый параграф Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК). В частности, речь идет о статьях №606—625 данного нормативного документа.

В договоре обязательно прописываются стороны, предмет, срок действия, стоимость, периодичность внесения платежа и т.п. Участниками сделки выступают арендодатель и арендатор.

Единственным существенным условием соглашения является предмет договора. Его следует подробно описать в контракте. Арендуемый объект (офис, магазин, торговая или производственная площадка) – это предмет договора найма нежилого помещения между физ. лицами.

Как правильно составить договор аренды коммерческой недвижимости:

Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами в обязательном порядке заключается в письменной форме. Несоблюдение данного требования влечет за собой признание сделки недействительной. Об этом говорится в первом пункте статьи №651 ГК.

При оформлении договора аренды коммерческой недвижимости следует придерживаться стандартной структуры, где будет указано:

1. название, номер, дата и место подписания документа;
2. участники, существенные и дополнительные условия сделки;
3. реквизиты сторон, ставятся их подписи с расшифровкой.

Унифицированного бланка для договора аренды нежилого помещения нет. Поэтому документ составляется в простом письменном виде. Его можно оформить вручную либо с использованием печатной техники.

При составлении арендного договора следует придерживаться таких правил:

• условия контракта оговаривать и согласовывать со всеми участниками сделки заранее;
• указывать всю необходимую информацию;
• ставить дату заключения соглашения. Без нее договор будет признан недействительным;
• не делать пунктуационных, грамматических и прочих ошибок. В случае их допущения не пытаться исправить ситуацию путем зачеркивания текста, использования лезвия либо корректора. Испорченный лист нужно перепечатать или переписать заново.

Поскольку арендный контракт бывает разных видов, его содержание может отличаться. Как правило, это касается основной части соглашения.

Физлицам важно понимать, какие особенности есть при составлении договоров найма офиса, магазина, торговой площадки, производственного помещения с оборудованием, теплицы, ангара, коровника. Полезно знать также, как правильно оформляется трехсторонний контракт и соглашение с пролонгацией.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Важно составить договор аренды максимально подробно. Это минимизирует риск возникновения спорных ситуаций и судебных разбирательств.

Офис

Офис может сдаваться в аренду с мебелью (столами, стульями, шкафами) и техникой (компьютерами, принтерами) и без них. В основной части нужно подробно описать предмет договора.

Указывается месторасположения офисного помещения, его площадь. Перечисляется имеющаяся в нем мебель и оборудование. Надо отметить, входит ли оплата электроэнергии и отопления в арендную плату. Также следует уточнить, на кого ложатся расходы по проведению текущего ремонта офиса.

Особенно этот момент актуален при заключении долгосрочного контракта.

Производственное помещение с оборудованием

Производственное помещение обычно сдается в аренду вместе с оборудованием. Цеха имеют целевое назначение, для определенного вида производства. Важно наличие документов, разрешающих осуществление конкретной деятельности. В договоре указывается адрес расположения объекта, его площадь, назначение.

Торговая площадка, магазин

Арендовать можно всю торговую площадку, магазин либо определенную часть. Этот момент нужно отразить в соглашении.

В основном блоке договора указывается адрес расположения, площадь помещения.

Если есть предметы мебели (столы, стеллажи) и техника (кассовые аппараты, терминалы, компьютеры и т.п), которые предоставляются вместе с торговой площадкой, то стоит перечислить их.

Ангар, коровник, теплица

Для ведения сельскохозяйственной деятельности индивидуальным предпринимателям и обычным гражданам может потребоваться аренда теплицы, коровника. Для использования и хранения крупногабаритной техники, самолетов и вертолетов нужен ангар.

Особенностью заключаемых с этой целью договоров является то, что помимо помещения приходится арендовать и земельный участок. Этот момент отражается в соглашении. Важно, чтобы арендодатель имел право собственности на теплицу, ангар либо коровник и землю, на которой возведено и эксплуатируется здание.

С пролонгацией

Продление арендного договора возможно в отношении краткосрочных либо долгосрочных соглашений. В обязательном порядке нужно перечислить условия, которые должны быть исполнены для пролонгации контракта.

Также указывается срок, на который действие договора будет продлено. Если стороны планируют пролонгировать контракт на один временной период, то этот момент надо отразить в тексте документа.

Если арендатор после завершения срока действия договора продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает, тогда считается, что соглашение продлено на неопределенный период.

Трехсторонний

Трехсторонний контракт аренды нежилого помещения сочетает в себе двухстороннее соглашение и договор об оказании услуг. Его оформление проводится в стандартном порядке. При этом перечень сторон, прав и обязанностей увеличивается. Трехсторонний договор аренды заключается, когда необходимо регулирование прав еще одного участника сделки.

Например, оформляется соглашение об аренде помещения под магазин либо офис, находящегося в муниципальной собственности. Третьей стороной здесь будет выступать балансодержатель. Важно отметить, что доходы, получаемые в результате производственной деятельности, являются собственностью арендатора.

Пример заполнения бланка

Если арендное соглашение составляется впервые, то лучше пользоваться примером. Его можно скачать в интернете либо взять у второй стороны сделки.

Порядок регистрации соглашения

Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется специалистами Росреестра. В данную госструктуру необходимо подать соответствующее заявление, приложив определенный пакет документов (арендное соглашение, кадастровый и гражданские паспорта, квитанция об оплате госпошлины).

Внесение записи в базу ЕГРН занимает около недели. Арендатору для подтверждения временных прав на объект будет выдана выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Особенности оформления договора между юридическими лицами

Договор аренды нежилых помещений между юридическими лицами оформляется в стандартном порядке.

Соглашение имеет свои особенности:

• при наличии печатей ставятся их оттиски;
• при описании сторон соглашения указываются полные реквизиты предприятий (название, адрес расположения, организационно-правовая форма и т.п). Отмечаются ФИО лиц, которые представляют организации и подписывают контракт.

Таким образом, договор аренды нежилого помещения может заключаться между физическими и юридическими лицами. Он бывает долгосрочным, краткосрочным и подписанным на неопределенный период. Существуют и другие виды арендных контрактов. Составляется соглашение в соответствии с установленными правилами и нормами.