Дом, купленный за материнский капитал: можно ли продать и как это сделать?
Можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, когда это правомерно сделать и на каких условия? Это основные вопросы, которые волнуют сегодня тех, кто воспользовался своим правом на государственную поддержку после рождения второго ребенка.
Продажа недвижимости актуальна как при желании расшириться, так и при разводе. Алгоритм действий остается одним и тем же. Разница только в том, что в первом случае собственниками могут выступать оба супруга и их дети, а во втором только один из родителей с детьми.
Можно продать дом, купленный на материнский капитал, без органов опеки?
Статья ФЗ-256 от 29.12.2006 года запрещает продажу жилья, которое было куплено с использованием средств материнского капитала, без разрешения органов опеки. Это значит, что все сделки, которые проводятся без соответствующего документа, являются недействительными. При подаче документов в Росреестр будет отказано в переходе права собственности из-за несоблюдения требований.
Однако есть способы продажи недвижимости без получения согласия от специалистов органов опеки:
- выделение равноценных долей несовершеннолетним в другом объекте;
- дети уже совершеннолетние и сами могут распоряжаться своими долями.
В этих случаях нет необходимости обращаться за разрешением. Однако дети, согласно статье 65 Семейного кодекса РФ, должны жить вместе с родителями (или одним из них).
Поэтому их место постоянного проживания должно совпадать с регистрацией родителей до наступления совершеннолетия. При их смерти регистрация должна быть такой же, как у опекунов. Когда органы опеки не участвуют в сделке, она может происходить стандартным образом. В связи с этим можно сократить расходы продавцов, так как участие детей требует обращение к нотариусу.
Как продать дом, купленный за материнский капитал: пошаговая инструкция
Необходимо понимать, что дом, купленный за счет материнского капитала, — это жилье, при покупке которого были использованы бюджетные средства. Какая именно сумма была задействована — не принципиально. Более того, если объект приобретался в ипотеку, но кредит закрывался маткапиталом, считается, что покупка состоялась с применением господдержки.
Однако здесь есть свои нюансы, связанные с использованием семейного капитала для погашения ипотечного кредита. Процесс реализации жилья, которое покупалось с применением средств материнского капитала, стандартный.
Необходимо четко следовать определенному алгоритму, чтобы сделка не была признана ничтожной:
- составление предварительного договора купли-продажи с покупателями и продавцами другого жилого объекта;
- обращение в органы опеки с документами на продаваемый и покупаемый объекты. Также надо написать соглашение о выделении детям долей. В нем указываются ФИО родителей и детей, адреса объектов недвижимости, доли в доме и в покупаемом жилье и подписи сторон;
- ожидание ответа и получение согласия на совершение сделки;
- подготовка полного пакета документов и обращение к нотариусу для заверения соглашения о выделении долей;
- предоставление всех бумаг в Росреестр или в МФЦ;
- ожидание регистрации сделки и получение выписок из ЕГРП на каждого ее участника;
- предоставление данных выписок в отдел опеки, чтобы специалисты убедились в исполнении обязательства перед детьми.
Родителям предоставляется 3 месяца на решение данного вопроса, однако органы опеки идут навстречу и принимают бумаги даже после указанного срока. Если дети уже совершеннолетние, то сделка совершается без органов опеки и нотариуса. Однако необходимо согласие всех собственников на реализацию объекта.
Опека может отказать в покупке жилья только в случаях, если новый объект значительно уступает имеющемуся. Например, если переезд совершается из благоустроенного района в необеспеченный всем необходимым для жизни или из квартиры в центре города в небольшой индивидуальный дом в области.
Возможные риски при продаже недвижимости
Сегодня некоторые покупатели стараются избегать совершения сделок с продавцами, где есть несовершеннолетние собственники. Это связано с отдельными рисками, которые присутствуют.
Вот основные риски:
- более длительное оформление сделки;
- возможность аннулирования договора, если родители не выделят детям доли сразу при покупке жилья.
После несвоевременного обращения, государственные структуры могут потребовать признать продажу жилья, приобретённого с использованием маткапитала, недействительной.
Данные вопросы решаются только через суд. Чтобы минимизировать или исключить риски рекомендуется работать с агентствами недвижимости. Специалисты знают все нюансы и помогут выполнить все в соответствии с действующим законодательством. В агентствах обычно работают юристы, которые проверяют договор и следят за чистотой сделки.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Обязанность в приобретении нового жилья
Закон позволяет продать жилье, которое приобреталось за счет маткапила, только при покупке нового и выделения детям равноценных долей. Размер доли может быть уменьшен только при условии, что стоимость 1 кв. метра в новом объекте недвижимости выше. Таким образом, необходимо высчитывать, какую площадь можно предоставить детям в собственность без ущемления их прав.
Существует несколько важных ограничений, если продажа происходит в результате развода родителей:
- несовершеннолетние не лишаются своих долей и получают их в жилье матери или отца;
- новые объекты по качеству не должны быть хуже;
- смена региона возможна только при наличии веских оснований.
Если жилье приобретается с использованием банковских средств, то необходимо заранее обращаться в различные банки, так как вероятность отказа очень высокая. Дело в том, что при неисполнении условий ипотечного договора, банк имеет право реализовать залоговое имущество.
Но когда один из собственников является несовершеннолетним, данное право у кредитора аннулируется. Получив одобрение, заемщика дается срок до 6 месяцев на поиск оптимального варианта. Сегодня продажа жилья, которое покупалось с использованием бюджетных средств, происходит достаточно быстро. Все дополнительные расходы, как правило, несет продавец.
Но можно договориться с покупателем о разделе добавочной финансовой нагрузки. Исключить риск возможно во время работы с крупными агентствами недвижимости. Они обладают необходимым персоналом для оказания полной информационной поддержки на любом этапе сотрудничества.