Разъяснение правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: ПП РФ №491 и №170

За нежилыми и жилыми помещениями многоквартирного дома (МКД) нужно ухаживать, поддерживать их в нормальном состоянии. На кого ложится ответственность по содержанию общедомового имущества, зависит от того, кто осуществляет управление объектом. Это может быть организация или непосредственно сами жильцы. Поэтому компаниям, которым поручили управление МКД, а также владельцам помещений нужно знать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Последняя редакция Постановления Правительства РФ N491

Постановление Правительства России №491 было принято 13 августа 2006 года. В этом нормативном документе приводится перечень правил касательно содержания общедомового имущества МКД.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся инженерные системы водоснабжения горячей и холодной воды, газоснабжения (п. 5 ПП РФ 491), отопления (п. 6 ПП №491) и электроснабжения (п. 7 ПП №491).

Согласно второго пункта первого раздела Постановления №491, в эту категорию также входят нежилые помещения, общедомовые приборы учета, фундамент, придомовая территория, несущие конструкции здания. Во втором разделе данного Постановления приведены все требования к содержанию общедомового имущества.

Выполнение их обеспечивает надежность и безопасность проживания в МКД, постоянную готовность инженерных коммуникаций, учетных приборов и прочего оборудования к подаче необходимых ресурсов, соблюдение законных прав и интересов собственников квартир.

В соответствии с пунктом 11 ПП №491, в понятие содержания общего имущества дома входит его осмотр, а также ряд работ по обеспечению его надлежащего технического состояния.

Постановление Госстроя РФ N170

Постановление Госстроя России №170 было принято 27 сентября 2003 года. Оно утверждает нормы и правила технической эксплуатации жилищного фонда. В пункте 1.7 данного нормативного документа приводятся условия и порядок переоборудования, перепланировки, переустройства нежилых и жилых помещений.

Сказано, что подобные мероприятия могут быть начаты только после получения разрешений от уполномоченных органов.

Не допускается перепланировка квартиры, если она повлечет за собой ущемление законных прав и интересов других жильцов МКД. В пункте 1.9 Постановления №170 описывается порядок содержания домов, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Вторая глава данного документа посвящена обслуживанию и техническому ремонту жилых помещений. В ней сказано, что для контроля над состоянием зданий создаются районные или объединенные диспетчерские службы. Они рассматривают заявки о неисправностях инженерного оборудования и принимают соответствующие меры.

Также в Постановлении Госстроя №170 приведены правила содержания квартир, лестничных пролетов, чердаков, подвалов, выдвигаются требования к внешнему благоустройству территорий около дома.

Основные правила содержания мест общего пользования в МКД

Согласно правил содержания общедомового имущества жилого дома, владельцы квартир по договоренности имеют право самостоятельно ухаживать за помещениями и инженерными системами, которые находятся в общей собственности, производить их ремонт своими силами либо путем найма рабочих.

При непосредственном управлении граждане заключают договоры на отопление, вывоз мусора, энерго- и водоснабжение с ресурсообеспечивающими компаниями. Это позволяет экономить финансовые средства. Но чаще всего управление, обслуживание и эксплуатация здания поручается третьим лицам. Это может быть ЖСК, УК.

К основным правилам содержания мест общего пользования в МКД стоит отнести такие:

• поддержание здания в нормальном состоянии. Это означает, что нужно убирать в подъездах, на придомовой территории, кровле. Обычно для этого нанимаются работники;
• владельцы помещений вносят плату за проведение обслуживания и ремонта общедомового имущества. Ее размер зависит от площади объекта и определяется с учетом положений Постановления правительства России №354. На величину оплаты не влияет число лиц, прописанных в квартире. Расходы несут даже те жильцы, которые не используют принадлежащее им на общих правах помещение.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Необходимо поддерживать облик жилого здания в состоянии, которое соответствует принятым в районе архитектурным стандартам. Особенно это правило относится к старым домам.

Правила эксплуатации общего имущества

Существуют правила эксплуатации общего имущества МКД. Их нужно придерживаться всем жильцам дома. В противном случае, возможно привлечение к ответственности за нарушение положений действующего законодательства.

Правила пользования общедомовым имуществом в многоквартирных домах:

• граждане обязаны эксплуатировать помещения, принадлежащие всем жильцам дома на равных правах, только по его прямому назначению. К примеру, в бойлерной можно размещать только нагревательное оборудование. Это место не предназначено для других предметов и устройств. Оно не годится для проживания людей;
• запрещается каким-либо образом ухудшать состояние общедомового имущества. Относиться к помещениям, инженерным системам нужно бережно.

Обязанности УК перед собственником

Если собственники жилого дома заключают договор с управляющей компанией, то последняя обязуется содержать общедомовые помещения в надлежащем состоянии. Качество ее работ контролируется владельцами квартир МКД и органами надзора. Если УК не справляется со своими задачами, тогда граждане могут подать на нее жалобу в Жилищную инспекцию.

Работа управляющей компании регулируется рядом нормативно-правовых актов, к основным из них стоит отнести:

• Жилищный кодекс России;
• Постановление правительства РФ №354;
• ФЗ №210;
• Постановление Государственного комитета России №170.

Управляющая компания обязана выполнять следующие работы:

1. проводить профилактический осмотр общедомовых помещений и коммуникаций;
2. готовить придомовые территории и здания к летнему либо зимнему сезону;
3. организовывать проведение влажной уборки общедомовых помещений;
4. очищать придомовую территорию от мусора;
5. следить за поддержанием в МКД оптимальной температуры и влажности;
6. проводить текущий ремонт;
7. принимать меры противопожарной безопасности;
8. поддерживать в рабочем состоянии инженерные сети и коммуникации;
9. устранять различные аварии и их последствия;
10. покупать коммунальные ресурсы у компаний-поставщиков;
11. собирать и утилизировать бытовые отходы.

Что входит в текущий ремонт общедомового имущества?

Содержанию общедомового имущества МКД посвящена статья №39 ЖК России. Что именно входит в текущий ремонт общедомового имущества Жилищный кодекс не описывает. В рассматриваемой части нормативно-правового акта лишь сказано, что собственники квартир несут бремя расходов за содержание общего имущества дома.

Перечень того, что относится к текущему ремонту, приведен в МДК 2-04.2004, в список включены такие работы:

• восстановление и укрепление участков фундамента, отмосток, вентиляции, подвальных входов, которые повредились;
• возобновление работоспособности систем центрального отопления, водоснабжения, канализации;
• заделка участков межквартирных перегородок;
• окрашивание фасада, потолка и стен;
• герметизация стыков;
• замена лампочек;
• ремонт поручней и перил;
• замена или восстановление электрощитов на этажах и т.п.

Ответственность за ненадлежащее содержание ОИ

Должностному лицу придется заплатить штраф в размере от 4000 до 5000 рублей. Организацию накажут на более крупную сумму денег: 40000-50000 рублей. Таким образом, к общедомовому имуществу относятся нежилые помещения МКД, технические и коммуникационные системы. Его важно поддерживать в надлежащем состоянии.

Для этого необходимо знать требования действующего законодательства и не нарушать их. Иначе могут привлечь к административной ответственности.