Квартира под бизнес-площадку: порядок перевода жилого помещения в нежилое и необходимые документы

В уже заселённых зданиях, где проектом учтены комнаты для технических нужд, нередко возникает необходимость отвести площади под коммерческие или производственные цели. Чтобы сделать переустройство на законных основаниях, оформляется перевод квартиры в нежилое помещение. Процедура предполагает сбор документов, обращение в надзорные организации, а также финансирование связанных с этим затрат.

Что говорится в Жилищном кодексе?

Располагаются объекты переустройства, как правило, на нижних этажах здания: первом или цокольном. Вопросам перевода квадратных метров из одной категории в другую посвящена глава 3 закона №188-ФЗ от 29.12.2004 – Жилищный кодекс (ЖК) РФ.

Ст. 1 предписывает учитывать требования других нормативных актов, к которым относятся:

1. региональные постановления и инструкции;
2. муниципальные руководства;
3. Градостроительный кодекс от 29.12.2004 №190-ФЗ.

Конституция РФ и ЖК позволяют собственникам квартир сделать их нежилыми помещениями. При этом должны выполняться установленные законом условия и правила.

Можно ли заниматься коммерческой деятельностью в жилом помещении?

Однозначного ответа нет, поскольку получать доходы можно от многих видов работы. Запрет на размещение в квартире промышленного производства установлен в ст. 17 ЖК.

В отношении других видов деятельности категорического отрицания нет, но есть ограничения:

• законное заселение и регистрация индивидуального предпринимателя в жилом помещении, где предполагается его трудовая деятельность;
• исключение беспокойства находящихся рядом членов семьи коммерсанта и соседей;
• соответствие квартиры требованиям, предъявляемым к жилым помещениям по санитарным нормам и правилам СанПиН 2.1.2.2645-10 и 2.2.1/2.1.1.1076-01.

Зарабатывать надомным трудом разрешается, если от него нет шума, грязи и неудобств для окружающих людей. Адвокаты и нотариусы вполне могут вести прием клиентов на своей квартире. Организация салона красоты, прачечной, магазина повлекут необходимость перехода к нежилому помещению.

Условия перевода

Прежде чем планировать реконструкцию, нужно убедиться, что намеченные площади не задействованы в проекте капитального ремонта здания.

ЖК предусматривает ограничения на переделку квартиры под цели, не связанные с проживанием:

• технические возможности здания;
• статус дома;
• предполагаемый вид деятельности.

Условия, при которых разрешение на перевод не выдадут:

1. невозможность устройства изолированного входа в объект реконструкции;
2. помещение является частью заселенной квартиры;
3. есть претензии других лиц на переделываемую собственность;
4. дом предназначен для социального найма жилья;
5. цель использования объекта – религиозная деятельность.

Какие документы необходимо подготовить?

Комплектованием пакета бумаг собственник занимается самостоятельно или привлекает специалиста по доверенности. В ст. 23 ЖК приведен перечень нужных для перевода квартиры в разряд нежилого помещения документов.

Помимо заявления, перечисление включает:

• свидетельство о нахождении объекта в собственности или выписка из Единого госреестра недвижимости – ЕГРН;
• схему помещений квартиры, технический паспорт;
• поэтажный план здания;
• проект переустройства площадей под установку оборудования, если это задумано;
• протокол собрания собственников – жильцов дома о вынесении общего решения о согласии коллектива с переводом заявленной к рассмотрению квартиры в нежилое помещение;
• индивидуальные подтверждения от собственников комнат, примыкающих к переводимому объекту, об отсутствии возражений с их стороны.

Два последних документа предусмотрены законом №116-ФЗ от 29.05.2019 о внесении изменений в ЖК РФ. Перед переводом полезно проверить квартиру на обременение, арест.

Пошаговый порядок действий

Граждан, имеющих в собственности больше одного адреса, интересует, как перевести квартиру в нежилое помещение. Перемена назначения площадей позволяет извлекать из лишних квадратных метров дополнительный доход за счет организации собственного бизнеса или сдачи квартиры в аренду коммерческим структурам.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется поэтапно: сначала подготавливают проект перепланировки, затем комплектуют пакет бумаг и с заявлением передают в разрешительную инстанцию. Получив одобрение на действия от органа местного самоуправления, приступают к реконструкции, а по завершении работ переоформляют объект недвижимости в Росреестре.

Подготовка проекта перепланировки

Если затрагиваются несущие конструкции здания, то составляют документ компании – члены СРО (саморегулируемых организаций), имеющих свидетельство о допуске к работам, влияющим на безопасность в строительстве. Список фирм, где можно заказывать проект, находится в местной администрации.

• заключение о состоянии элементов здания, возможности переустройства;
• согласование перепланировки без нарушения несущей стены и с проделыванием проема в ней, с объединением квартир по вертикали или горизонтали;
• составление техплана кадастровым инженером;
• заказ паспорта БТИ;
• оформление акта по завершении строительных работ.

Приглашенный специалист оценит целесообразность перепланировки с точки зрения затрат и ожидаемого дохода, даст рекомендации, как лучше переделать квартиру.

Подача заявления в МФЦ или уполномоченный орган

Подготовленный пакет документов вручается сотрудникам муниципалитета или Многофункционального центра – МФЦ.

Обратившемуся за разрешением на перевод квартиры в нежилой фонд, лицу выдается расписка о приеме с перечислением документов и указанием даты получения. Решение принимается по результатам рассмотрения заявления и приложенных к нему бумаг.

Время изучения обращения, поданного через МФЦ, исчисляется со дня передачи им пакета бумаг в уполномоченный осуществлять перевод помещений административный орган. У документа двойное назначение – основание для использования площадей, как нежилых, и (или) в качестве рекомендации на переустройство.

Изменение планировки, другие работы по реконструкции

После получения разрешения производятся действия по реализации строительного проекта.

Перепланировка предполагает операции, в результате которых изменяются размеры помещений, их функциональность, примеры:

1. снос старых и устройство новых стен;
2. демонтаж, возведение перегородок;
3. перенос дверных и оконных проемов, изменение конфигурации просветов.

Регламент приемки завершенных работ предусматривает создание комиссии.

В ее состав включаются представители пожарной службы, электросетей, других заинтересованных организаций. По результатам обследования подписывают акт приемки нежилого помещения.

Оформление права собственности

Приёмочный акт, подтверждающий завершение переустройства, уполномоченный орган представляет в ЕГРН. Положительное решение о переводе в нежилое помещение направляется заявителю и владельцам примыкающих квартир.

Другие документы для обращения в Росреестр:

• заявление о регистрации, паспорт при личной передаче бумаг;
• правоустанавливающее удостоверение на ещё не переделанное помещение;
• технический план перепланированной площади в электронном виде, заверенный подписью кадастрового инженера.

Способы подачи документов: лично или через представителя в отделение Росреестра, МФЦ, почтой, через интернет. Отказывать гражданину в приеме заявления о регистрации нельзя. Размер госпошлины – 2 тыс. рублей.

Сроки

Время, затрачиваемое на процедуру перевода квартиры в нежилую площадь, занимает 4-5 месяцев. Продолжительность зависит от сложности работ, полноты и качества представляемых в согласовательные, разрешающие, регистрационные инстанции бумаг.

Общее время оформления складывается из длительности каждого из этапов:

1. подготовка документации для получения разрешения. Срок определяется по трудоемкости написания проекта переустройства: из практики, это 2-3 недели;
2. рассмотрение обращения в муниципалитете и изготовление решения. Ст. 23 ЖК предусматривается 45 дней на изучение документов и 3 – на рассылку уведомлений. Еще двое суток добавляют, если заявление подано через МФЦ;
3. строительные работы и приемка объекта. Когда перепланировка не делается, достаточно недели;
4. перерегистрация недвижимости. Срок рассмотрения – 10 рабочих дней, плюс 2 на посредничество МФЦ.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Последствие перевода квартиры в нежилое помещение – собственник не сможет в ней прописаться сам и зарегистрировать других граждан. Прежняя недвижимость исчезает, появляется новая.

Сколько стоит оформить перевод?

Фиксированной цены за изменение статуса квартиры на рынке услуг нет. Чтобы ее определить, суммируют поэтапные расходы, которые в каждом случае индивидуальны. По регионам стоимость перевода квартиры в нежилое помещение изменяется от 200 до 500 тыс. рублей, а в Москве и Санкт-Петербурге достигает одного миллиона.

Для финансирования перепланировки банки дают ипотеку на особых условиях:

• залог жилья;
• срок погашения до 30 лет;
• процент за пользование ниже, чем для потребительского кредита, но выше ставки обычного ипотечного займа.

Потребуется подтверждение целевого расходования денег – на проведение ремонта и покупку стройматериалов.

Перепланировка осуществляется на основании сметы и договора с подрядчиком.

Особые случаи

Если объект перевода – оформленная в собственность комната в общежитии, то действуют все положения, касающиеся квартир. Отличия существуют в процедурах переустройства помещений в домах с числом этажей больше трех и при реконструкции частных жилых построек.

Многоквартирное здание

Характеризуется большим количеством примыкающих к объекту перевода квартир. Должно выполняться требование об отсутствии шума. Строительные работы не могут затрагивать соседние помещения.

Запрещаются переделки, которые ведут к ухудшению характеристик здания, ограничению доступа к коммуникациям.

Согласие всех жильцов оформляют двумя способами:

1. созывом внеочередного собрания ТСЖ — товарищества собственников жилья;
2. самостоятельно организуют общий сбор владельцев квартир.

Если дом панельный, нельзя в стенах устраивать и расширять проемы.

Организовать отдельный вход в нежилое помещение при таких условиях будет сложно.

Часть дома

Если у объекта несколько собственников, потребуется согласие каждого. Мнения соседей можно не спрашивать. Когда в разряд нежилого здания переводится индивидуальный дом, нужно принять во внимание разрешенный вид пользования земельным участком. У территории, выделенной под ИЖС, должна быть предварительно изменена категория земли. В противном случае муниципалитет не даст разрешения на переход дома в разряд обычного строения.

Основания для отказа

Несогласие комиссии с перепланировкой выражается отказом в ее проведении. Причины возможной невыдачи разрешения на переустройство квартиры изложены в ст. 24 ЖК РФ.

• непредставления установленных законом документов или вручения их не в уполномоченный орган;
• несоблюдения условий перевода помещения в нежилое;
• несоответствия проекта перепланировки техническим и правовым нормам;
• если в квартире прописаны граждане.

В решении об отказе делают ссылку на нарушенное положение кодекса.

Форма документа та же, что и у образца для уведомления о переводе жилого (нежилого) помещения в соответствующую категорию. Утвержден бланк правительственным постановлением №502 от 10.08.2005. Получив мотивированный отказ, устраняют обнаруженные несоответствия и обращаются за разрешением повторно.

Если заявитель считает отклонение необоснованным, то обжалует вердикт в судебном порядке. Куда обращаться: рассматривает исковое заявление районный суд муниципалитета, в котором находится уполномоченный орган.

При кажущейся простоте процедуры перевода квартиры в нежилую площадь, занятие это дорогое и требует времени. Чтобы ускорить процесс, рекомендуется обратиться в лицензированную организацию, способную провести весь комплекс мероприятий по оформлению реконструкции.