Сами себе хозяева: плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

В соответствии с действующим законодательством, владельцы квартир вправе лично избирать форму управления многоквартирным домом (МКД). Они могут заключить договор с УК, создать ТСЖ либо осуществлять непосредственное администрирование. Жильцам полезно знать, что собой представляет непосредственное управление многоквартирным домом в 2019г изменения в законодательных актах, произошедшие за последнее время.

Что это значит?

Непосредственный способ управления многоквартирным домом – это принятие важных решений и совершение ряда действий в отношении общедомового имущества его жильцами, без привлечения УК или создания ТСЖ.

Договоры с поставщиками услуг заключаются собственниками МКД самостоятельно либо через третье лицо, представляющее их интересы. Такая система эффективна исключительно при активной позиции жильцов.

Жильцам приходится не только самостоятельно подписывать договора с ресурсообеспечивающими компаниями, но и проводить благоустройство придомовой территории, создавать игровые площадки для детей, устанавливать скамейки возле дома и т.п. Все это делается за личные средства владельцев квартир.

Последние изменения в Жилищном кодексе РФ и других правовых документах

Регулируется непосредственное управление (НУ) МКД Жилищным кодексом. Данный нормативный документ был веден в действие Федеральным законом №188 от 29.12.2004 года. В статье №164 ЖК РФ сказано, что основой заключения договоров при таком варианте управления является решение жильцов.

При осуществлении НУ следует учитывать положения таких нормативных и правовых актов:

• минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением правительства РФ №290 от 03.04.2013 года;
• правила осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом. Они утверждены Постановлением правительства России №416 от 15.05.2013 года;
• правила оказания услуг и выполнения работ по содержанию МКД. Введены в действие правительством страны 03.04.2013 года.

В содержание нормативно-правовых документов, регламентирующих порядок проведения непосредственного управления домом, регулярно вносятся коррективы. Определенные изменения произошли и за последнее время.

Непосредственное управление МКД в новых правовых условиях стало осуществляться намного проще:

• принятие решения на собрании проводится большинством голосов. Свое согласие должно выразить больше половины жильцов. Раньше требовалось не меньше 2/3 голосов. Это вызывало определенные сложности;
• собственнику жилья теперь необязательно лично являться на общедомовое собрание. Можно отправить вместо себя представителя, оформив доверенность в простом письменном виде;
• по решению владельцев квартир МКД можно открыть банковский депозит для размещения на нем денег для проведения капитального ремонта. Такой счет легко контролировать. Проценты от вклада защищают финансовые средства от инфляции.

Все это позволяет управлять домом намного эффективнее, повысить комфортность проживания в нем.

Плюсы и минусы

НУ МКД имеет свои особенности. Нужно знать все минусы и плюсы, чтобы понять, стоит ли выбирать такую форму управления общедомовым имуществом либо лучше заключить договор с УК, создать товарищество собственников жилья.

Преимущества НУ МКД:

• оплата коммунальных услуг перечисляется напрямую поставщику ресурсов;
• открытая бухгалтерия. Собственники квартир МКД видят все расходы и доходы. Это минимизирует вероятность воровства на местах;
• можно отказаться от некоторых коммунальных услуг;
• решение о распределении собранных денег принимается самостоятельно жильцами;
• не нужно уплачивать взносы на содержание ТСЖ либо УК;
• поставщик услуг действует в рамках заключенного договора;
• оперативное принятие решений;
• обязательно оплачивать лишь основные услуги. В случае появления задолженности по ним, вопрос решается в судебном порядке. Дополнительные услуги собственники жилья оплачивать не обязаны. Расчет проводится в добровольном порядке. Принудить произвести оплату суд не может;
• должники лично несут ответственность за неуплату коммунальных услуг. Для них прекращается поставка ресурсов. Долг взыскивается через суд.

Недостатки НУ многоквартирным домом:

• безвозмездность оказания услуг по управлению МКД. Уполномоченное лицо выполняет свои функции бесплатно. При этом ему приходится решать много задач, что создает ряд хлопот, отнимает немало свободного времени;
• невозможность участия в госпрограммах. Субсидирование обычно проводится через Товарищество собственников жилья либо Управляющую компанию при наличии расчетного счета;
• ремонт оборудования и помещения осуществляется самостоятельно;
• иногда возникают конфликтные ситуации по поводу распоряжения собранными деньгами;
• наличие дополнительных трат, связанных с заключением и продлением договоров с фирмами-поставщиками коммунальных услуг;
• необходимость самостоятельного решения организационных вопросов.

Как перейти на непосредственную форму управления МКД?

Если у собственников квартир МКД возникла идея управления домом без посредников, то им нужно знать, как это сделать правильно. Стоит придерживаться определенного алгоритма действий.

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом процедура, состоящая из ряда таких этапов:

• организация инициативной группы. Решение ею важных задач;
• проведение общедомового собрания;
• выбор обслуживающих организаций.

Формирование инициативной группы

Чтобы произошла смена системы управления МКД, нужны инициаторы. Поэтому на первом этапе собираются единомышленники перехода на новые условия функционирования дома. Желательно, чтобы были представители от каждого подъезда.

Первая задача сформированной инициативной группы заключается в создании списка собственников жилого помещения, информировании их о запланированных изменениях. Важно показать владельцам квартир все преимущества новой формы управления.

Необходимо привлечь на свою сторону как можно больше жильцов. Следующей задачей инициативной группы является проведение первого общедомового собрания. Для этого решается, когда и где будет организована встреча жильцов МКД.

Всем владельцам квартир отправляются письма-приглашения на собрание. В них указывается информация о месте, дате встречи, приводится перечень рассматриваемых вопросов.

Проведение общего собрания собственников жилья

Собрание собственников жилья проводится с целью принятия решения о переходе на непосредственное управление домом. Голосование может быть традиционным либо заочным. В первом случае заранее подбирается место и помещение для организации встречи. Это может быть рядом расположенная школа, клуб.

Разрешается проводить общедомовое собрание и во дворе. Решение принимается на месте. Неактивные люди и арендаторы обычно безразличны к новшествам, поэтому ведут себя безынициативно. Если таких жителей большинство, то целесообразно выбирать заочную форму голосования.

В этом случае владельцы квартир излагают свое мнение письменно в опросном листе либо бюллетене и передают его по указанному адресу.

Как правило, на собрании рассматривается три главных вопроса:

1. принятие решения об изменении формы управления многоквартирным домом на НУ;
2. выбор лица, который будет отвечать за представление интересов всех жителей МКД в обслуживающих компаниях. Может быть сформирован совет или комитет;
3. выбор обслуживающих фирм и заключение с ними договоров.

Выбор обслуживающих организаций

В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи №164 Жилищного кодекса России, договора на газо-, водо-, электроснабжение и отопление должны заключаться отдельно каждым владельцем квартиры. Если жильцы передали соответствующие полномочия одному лицу, то он вправе самостоятельно от их имени оформлять соглашения с ресурсообеспечивающими компаниями.

Для заключения прямого договора требуется такой пакет документов:

• протокол решения общего собрания жильцов о переходе на непосредственную форму управления МКД, о выборе лица, ответственного за взаимодействие с обслуживающими компаниями;
• технический паспорт жилого здания;
• нотариально заверенные доверенности;
• заявление на заключение прямого договора, адресованное руководителю компании, которая будет обслуживать дом.

Образец договора на обслуживание МКД

При составлении договоров на обслуживание многоквартирного дома лучше пользоваться примером. Это упросит процедуру оформления документа и минимизирует вероятность допущения грубых ошибок.

Перспективы самоуправления

Форму непосредственного управления многоквартирным домом в России нельзя назвать перспективной. МКД, имеющих до 30 квартир, становится все меньше. Это объясняется тем, что это преимущественно старые постройки, которые приходится сносить из-за их ветхого состояния, непригодности для проживания.

Новые дома обычно возводят более высокие, состоящие из гораздо большего числа квартир. Поэтому особого развития данного способа управления МКД ожидать не стоит. Переход на НУ позволяет жильцам чувствовать себя более защищенными и свободными от вмешательства УК и чиновников.

При этом необходимо понимать, что качество жизни в многоквартирном доме с такой формой управления напрямую зависит от действий выбранного представителя, комитета. Поэтому важно, чтобы жильцы МКД знали положения ЖК РФ и прочих нормативных актов, принимали обдуманные и правильные решения.

Таким образом, жильцы МКД, состоящего из 30 или меньшего количества квартир, имеют право выбрать непосредственную форму управления домом. Подобная система имеет свои положительные и отрицательные моменты. Выбирать ее стоит лишь в том случае, если жильцы инициативные, настроены на самостоятельное принятие важных решений. Требуется наличие грамотного представителя.

Перспективы развития непосредственной формы управления МКД достаточно малы. Это обусловлено тем, что число домов с количеством квартир до 30 постепенно уменьшается. В МКД с большим количеством жилых помещений пока выбор системы непосредственного управления не представляется возможным.