Покупка земельного участка: что нужно знать и как правильно оформить все документы?

Покупка участка земли требует наличия определенных знаний в юридической сфере. В противном случае, можно столкнуться с рядом неприятных последствий. Нередки ситуации, когда люди, заключив сделку с мошенником, лишаются надела и денег. Многие граждане интересуются, что нужно знать при покупке земельного участка, какие риски и особенности имеет данная процедура.

С чего начать процедуру?

Покупка земельного участка – это ответственная процедура. Чтобы она прошла успешна, нужно знать все, нюансы выбора и приобретения надела.

В первую очередь, требуется определиться с участком. Выделяют земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и сельхозназначения. Первые используются для возведения домов, в которых можно прописаться и жить. Они располагаются в пределах населенных пунктов.

Участки сельхозназначения применяются для выращивания овощей и фруктов, разведения скота. На них также можно строить дома, но здание не должно занимать более 30% площади надела. В возведенном доме нельзя прописаться и жить.

Надо подумать над месторасположением участка. До него должно быть легко добраться. Важно учитывать удаленность от места работы, близость к остановкам, населенным пунктам. Важно помнить о вероятности неблагоприятных событий при покупке земель. Это позволит минимизировать риски.

Специалисты дают такие советы:

• узнать информацию об участке, который планируется приобрести. Для этого надо изучить документы на землю предоставленные собственником. Рекомендуется записать кадастровый номер недвижимого имущества. По нему можно получить официальные данные об участке в Росреестре;
• проверить, есть ли обременения на землю. Важно, чтобы из дома, расположенного на участке, были выписаны все зарегистрированные в нем граждане, включая и несовершеннолетних. Надел не должен числиться в залоге у банка, быть арестованным или предоставленным в пользование другому лицу по договору ренты или аренды;
• приобретение участка ИЖС с домом без регистрации недопустимо. В этом случае собственник не может в полной мере распоряжаться своим имуществом. Ему будут недоступны такие процедуры, как сдача в аренду, продажа, дарение, завещание. Совершенная сделка будет признана недействительной.

Перечень необходимых документов

Процедуру приобретения недвижимого имущества важно оформлять документально. Делается это путем подписания договора купли-продажи. Он составляется в произвольном виде, но с учетом ряда правил и стандартной структуры. Для подписания договора потребуется подготовить ряд бумаг. В большей мере это касается хозяина надела.

Документы для покупки земельного участка в собственность:

• гражданский паспорт;
• ИНН;
• свидетельство о браке.

От продавца потребуются такие документы:

• гражданский паспорт;
• выписка из ЕГРН на недвижимое имущество;
• справка о присвоении кадастрового номера земле;
• документ, на основании которого человек стал хозяином участка (договор купли-продажи, дарения, завещание);
• свидетельство о браке;
• справка об отсутствии обременений на землю;
• кадастровый паспорт и план участка;
• отчет по экспертной оценке надела;
• согласие всех владельцев земли на ее отчуждение;
• справка из БТИ о том, что надел свободен от возведенных объектов (зданий, сооружений).

Если одна из сторон лично не может принимать участие в сделке, тогда она выдвигает своего представителя. На такого человека необходимо составить доверенность и заверить ее у нотариуса.

Порядок покупки земли

При совершении покупки земельного участка важно придерживаться определенного алгоритма действий. Это позволит провести процедуру быстро и исключит возникновение в будущем неприятных последствий. Приобрести недвижимое имущество можно у частного лица или государства. От этого зависит порядок действий.

У частного лица

Проще всего покупать надел у физического лица. Но процедура приобретения недвижимости в этом случае сопряжена с рядом рисков. Продавец может оказаться аферистом и обмануть покупателя. В этом случае, последний не обретет право на землю и при этом потеряет деньги.

Решать проблему придется через суд. Это достаточно сложно, требует немалых затрат сил и времени. Случаев мошенничества сегодня достаточно много. Поэтому, перед тем, как купить участок земли у собственника, нужно тщательно проверить его хозяина.

Для приобретения надела у физлица рекомендуется придерживаться такой последовательности действий:

• встреча с владельцем имущества. Обсуждение стоимости участка, особенностей и условий заключения сделки;
• подписание договора купли-продажи недвижимого имущества. Если участок находится в долевой собственности, то сделку нужно будет заверить в нотариальной конторе;
• государственная регистрация перехода права собственности на надел. Это можно сделать, обратившись в Росреестр либо посредническую организацию – МФЦ;
• получение документа, подтверждающего права владения участком.

Не всегда у гражданина хватает личных денежных сбережений на приобретение надела. В этом случае можно оформить кредит. Для этого надо заключить договор с банком. Многие семьи, которые имеют сертификат на материнский капитал, интересуются, можно ли бюджетными средствами расплатиться за покупку участка.

По закону государственные деньги разрешается тратить на улучшение жилищных условий. Но приобрести надел за эти средства нельзя. Единственный выход из такой ситуации – оформить региональный маткапитал.

На первый взгляд, купля-продажа земли у частного лица выглядит простой. Главная сложность заключается в правильной подготовке всех необходимых документов, грамотном составлении договора.

При допущении грубых ошибок сделку можно будет легко оспорить в суде. Во избежание неприятных последствий рекомендуется предварительно проконсультироваться с опытным юристом.

У государства

Приобретение участка у государства проходит через приватизацию. Если требуется земля под индивидуальное жилищное строительство, то купить ее можно на аукционе. Напрямую у администрации сегодня приобрести надел затруднительно.

Хотя, есть список земель под ИЖС, владельцем которых можно стать и без необходимости принятия участия в торгах. Он утверждается мэрией города.

Способы покупки земли у государства, муниципалитета:

• если требуется земля администрации сельского поселения, то можно стать главой крестьянско-фермерского хозяйства. Цена выкупа будет устанавливаться местной администрацией. Скорее всего, она будет ниже кадастровой стоимости;
• на участке под ЛПХ или ИЖС построить дом и ввести его в эксплуатацию. Выкуп земли под построенным объектом недвижимости будет стоить 1,5-3% от кадастровой цены муниципального надела;
• арендовать землю СХН и более 3 лет подряд добровольно выполнять все условия по договору.

Покупка государственного надела через аукцион является наиболее популярным способом, для его реализации надо проделать ряд таких действий:

1. подать в Департамент имущественных отношений заявление на участие в электронном аукционе;
2. зайти на сайт torgi.gov.ru. Тут продается муниципальная и государственная земля;
3. нажать на вкладку «Торги»;
4. выбрать в появившемся списке «Аренда и продажа наделов»;
5. активировать функцию «Расширенный поиск». Задать нужные параметры. Выбрать вид договора (купля-продажа), извещение о проведении торгов, местоположение участка, вид разрешенного использования земли;
6. ознакомиться с информацией о проводимых торгах;
7. найти лот с подходящей землей;
8. принять участие в торгах.

Какие документы должны выдать на руки?

После заключения сделки купли-продажи земли продавец передает покупателю все документы на надел (кадастровый паспорт, межевой план). У обеих сторон на руках должен быть оформленный по всем правилам договор.

Новому собственнику после прохождения государственной регистрации факта перехода прав на землю выдается выписка из ЕГРН.

Как обезопасить себя?

Покупка земельных участков становится все более востребованной на рынке недвижимого имущества. Это повышает число аферистов, желающих обмануть покупателей, продавцов и завладеть их деньгами, землей.

Нередки ситуации, когда владелец недвижимого имущества старается скрыть существенные недостатки надела, значительно повысив его ценность. Поэтому нужно знать, как себя обезопасить от действий недобросовестных лиц.

Специалисты дают следующие рекомендации:

• не ориентироваться при выборе участка только на его стоимость. Заниженная цена может говорить о плохой, неплодородной почве, планируемом изъятии земли для государственных нужд и т.п.;
• обращать внимание на качество грунта;
• проверять все документы, предоставленные продавцом/покупателем, на подлинность. Они должны иметь подписи и печати;
• проверять информацию о правообладателе. Важно, чтобы фамилия, имя и отчество, указанные в паспорте, совпадали с персональными данными, приведенными в правоустанавливающих документах на надел;
• получить в отделе архитектуры администрации поселения или района, в котором расположен участок, информацию о планируемом размещении промышленных зон, автомагистралей и прочих объектов, которые могут привести к тому, что пользоваться купленным наделом будет проблематично;
• заключать сделку через посредника. Для этого следует обращаться в риэлторские агентства. Но нужно учитывать, что среди таких специалистов также встречаются аферисты. Поэтому надо выбирать надежную, проверенную компанию, которая имеет положительную репутацию, лицензию, сертификаты.

Что делать после оформления участка в собственность?

После оформления надела в личную собственность, прохождения регистрационной процедуры покупатель становится полноправным владельцем недвижимого имущества. Он может им распоряжаться на свое усмотрение. Если это земля категории ИЖС, то стоит подумать над возведением на приобретенной территории жилого дома.

Если участок относится к группе сельхозназначения, то необходимо позаботиться об организации огорода или сада, возведении построек хозяйственного типа. Если надел приобретался с целью получения пассивного дохода, тогда нужно будет найти арендатора. Для этого надо подать соответствующее объявление в интернет или газету.

Таким образом, выбор земельных участков сегодня большой. Можно приобрести надел у физического лица или государства, муниципалитета. При этом надо следовать установленным алгоритмам действий. Важно тщательно проверять информацию о продавце, недвижимом имуществе. Это позволит обезопасить себя от мошеннических схем аферистов.