Квартира за заботу: как правильно оформить договор пожизненного содержания с иждивением?

Нередки ситуации, когда пенсионер не имеет родственников, но у него есть хороший сосед, который заботится о нем. В ответ на помощь пожилой человек решает завещать либо подарить квартиру хорошему знакомому. Нужно понимать, что существует еще один способ распорядиться своим жильем – заключить договор пожизненного содержания с иждивением. Важно знать суть, все плюсы и минусы такого соглашения, особенности и правила его оформления.

Суть и особенности договора

Особенности, суть и порядок заключения договора пожизненного содержания с иждивением описаны в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК). В частности, в статье №601 указанного нормативно-правового документа приводится понятие данного контракта.

Такой договор представляет собой заключенное между двумя сторонами соглашение, по которому один участник сделки передает в собственность другому недвижимое имущество в обмен на обеспечение потребностей в питании, жилище, одежде, медицинском уходе и т.п.

Контракт имеет ряд особенностей, некоторые из них приведены ниже:

• предметом договора может выступать исключительно недвижимое имущество;
• получателем ренты являются только граждане;
• объем месячного содержания не должен быть меньше двух МРОТ, установленных законом. Об этом говорится во втором пункте статьи №602 Гражданского кодекса России;
• плательщиком ренты может быть физическое либо юридическое лицо;
• срок действия договора ограничен датой смерти рентополучателя;
• плательщик ренты не имеет права закладывать, отчуждать и другими способами обременять переданный ему объект без согласия на то рентополучателя;
• доходы в виде средств на содержание облагаются НДФЛ в общем порядке;
• рента предоставляется в натуральной форме в виде обеспечения потребностей в одежде, питании и т.п.;
• если рентоплательщик относится к гражданину плохо (оскорбляет, сквернословит, унижает), то последний имеет право расторгнуть договор и потребовать возврата недвижимого имущества или выплаты выкупной цены на условиях, установленных законом.

Плюсы и минусы для участников соглашения

Прежде чем заключать договор пожизненной ренты с иждивением, нужно проанализировать все «за» и «против». Такое соглашение имеет свои преимущества и недостатки для каждой из сторон сделки.

Плюсы для плательщика ренты:

• приобретение недвижимого имущества по цене, которая значительно ниже реальной рыночной стоимости;
• расходы по содержанию второй стороны сделки производятся постепенно. Не предусмотрена выплата крупных сумм. Не предполагается уплата процента.

Минусы для плательщика ренты:

• полноправным собственником недвижимого имущества можно стать лишь после смерти рентополучателя;
• законные наследники могут повлиять на мнение получателя ренты, оспорить договор;
• есть вероятность того, что рентополучатель посчитает недобросовестным выполнение второй стороной условий контракта и потребует прекращения отношений.

Плюсы для рентополучателя:

• появляется возможность получения разных необходимых для нормальной жизни услуг, предусмотренных соглашением;
• право собственности на недвижимое имущество сохраняется до смерти. Получатель ренты имеет право проживать в принадлежащем ему помещении, распоряжаться им по своему усмотрению;
• в случае нарушения условий договора рентоплательщиком можно расторгнуть контракт в судебном порядке без необходимости выплаты компенсации.

Главным минусом для получателя ренты является вероятность заключения договора с недобросовестным рентоплательщиком, который может ввести в заблуждение и отразить в содержании контракта минимальный перечень оказываемых услуг.

Порядок заключения

Важно понимать, как правильно составляется подобного рода договор. Допущение ошибки может привести к тому, что контракт будет признан недействительным. Незнание порядка заключения соглашения часто становится причиной лишних хлопот и временных затрат.

Алгоритм действий состоит из таких шагов:

1. обговорить предмет соглашения, все существенные и дополнительные условия;
2. подготовить ряд необходимых документов;
3. составить проект договора пожизненного содержания с иждивением;
4. подписать документ;
5. заверить соглашение у нотариуса.

Составлять договор лучше в нотариальной конторе. Специалист подскажет, как правильно оформить контракт, проследит за чистотой проводимой сделки. Также на этапе подготовки соглашения можно обратиться за помощью к юристу. Он даст рекомендации по составлению документа, проконсультирует по сбору необходимых бумаг.

Требования к форме и содержанию

Строгих требований законодательства к форме договора нет. Заключается он в письменном, произвольном виде. При этом нужно придерживаться определенной структуры и делового стиля.

Традиционно документ должен быть представлен такими разделами:

• предмет договора. Указывается, какой именно объект получатель ренты передает плательщику. Следует максимально подробно описать имущество. Отмечается адрес, площадь, цель использования. Приводится перечень документов на помещение (свидетельство о праве владения, кадастровый паспорт и т.п). Также пишется цена недвижимости;
• порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением. Отражается список действий и услуг. Указываются размеры материальной помощи, величина месячной ренты;
• права и обязанности двух сторон;
• порядок выкупа пожизненного содержания. Указываются условия, выкупная стоимость, способ возврата (безналичный либо наличный расчет);
• ответственности участников сделки. Описывается, что влечет для каждой стороны соглашения невыполнение предусмотренных условий, обязанностей;
• заключительные положения. Тут указывается срок действия договора, необходимость его удостоверения нотариусом, прохождения госрегистрации. Также описывается порядок подписания передаточного акта.

Договор должен содержать следующую информацию:

1. название;
2. дату и место его составления;
3. данные двух сторон сделки (ФИО, дата рождения, паспортные сведения, адрес проживания);
4. описание передаваемого предмета;
5. перечень предоставляемых услуг;
6. права и обязанности, ответственности каждой стороны;
7. основания и порядок досрочного расторжения договора;
8. возможность обременения переданного имущества;
9. подписи сторон.

Договор может быть заключен рентополучателем в личных интересах либо в пользу другого лица.

Пример документа

Если договор пожизненного содержания с иждивением составляется сторонами сделки самостоятельно и впервые, то лучше пользоваться примером. Это поможет грамотно оформить документ, отразить в нем всю необходимую информацию.

Регистрация сделки у нотариуса

Зарегистрировать сделку можно в частной либо государственной нотариальной конторе. Выбор организации нужно делать, исходя из срочности оформления соглашения и финансового положения. Дешевле обойдется удостоверить договор в государственной конторе. Но тут придется выстаивать очередь.

Если требуется зарегистрировать сделку в максимально сжатые сроки, то имеет смысл обращаться в частные нотариальные компании. Независимо от того, какое учреждение выбрали стороны сделки, порядок действий будет одинаковым.

Сначала нужно подготовить пакет документов, для нотариального удостоверения договора потребуются такие бумаги:

• гражданские паспорта двух участников сделки;
• составленный в присутствии двух сторон договор;
• справка из Бюро технической инвентаризации;
• технический паспорт объекта;
• правоустанавливающие документы на недвижимое имущество;
• справка с паспортного стола о зарегистрированных гражданах в помещении;
• согласие супруга или жены, если передаваемая квартира либо дом были куплены в период брака (должно быть заверено у нотариуса);
• выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
• справка об отсутствии задолженностей по оплате налогов на дом или квартиру;
• разрешение из органов опеки (если есть несовершеннолетние собственники помещения).

С пакетом документов нужно явиться на прием к нотариусу. Специалист проверит информацию об участниках сделки, их правоспособность и полномочия, ознакомится с текстом договора. Если все соответствует закону, контракт будет удостоверен подписью и печатью нотариуса.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Важно проверить, имеет ли организация лицензию на занятие подобным видом деятельности.

Расторжение соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключается на весь период жизни получателя ренты. Но соглашение разрешается расторгать досрочно. Причин для этого может быть масса.

В качестве примеров оснований для прекращения действия договора стоит привести такие:

• рентоплательщик накладывает на недвижимый объект обременение (предоставляет его в качестве залога банку) без согласия его истинного владельца;
• получатель ренты перестал нуждаться в услугах ее плательщика и захотел вернуть себе переданную квартиру либо дом;
• имеются законные наследники, которые выступают против перехода  недвижимого имущества в собственность рентоплательщика после смерти получателя ренты.

Расторжение контракта может быть осуществлено одним из двух способов:

1. в судебном порядке (если одна из сторон не желает прекращать рентные отношения);
2. мирным путем в результате достижения соглашения между участниками сделки.

В судебном порядке договор пожизненного содержания может быть признан недействительным в таких случаях:

• был заключен в ходе введения рентополучателя в заблуждение, при пребывании одной из сторон в состоянии недееспособности, под угрозой насилия;
• требования к форме договора не были соблюдены (контракт заключен в устной форме, документ не удостоверен нотариусом);
• одна из сторон сделки не достигла совершеннолетия;
• в договор были включены положения, которые противоречат действующему законодательству России;
• не была проведена государственная регистрация;
• получателем ренты выступает коммерческая организация.

Таким образом, соглашение о пожизненном содержании с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, но имеет ряд отличительных черт и особенностей.

Составляется обязательно в письменном виде и удостоверяется нотариусом. При оформлении контракта нужно придерживаться стандартной структуры и советов специалистов.