Что такое объект капитального строительства: определение и виды по Градостроительному кодексу
Градостроительный кодекс дает определение объектов капитального строительства и четко характеризует эту категорию сооружений, так что сомнений возникать не должно. Но бывают спорные случаи, когда постройка по всем признакам к ОКС не относится, а тем не менее признается таковой. Следует разбираться в этих нюансах, ведь к капобъектам предъявляются особые требования.
Что такое ОКС по закону?
На вопрос о том, что является объектом капитального строительства, ответ дают несколько нормативно-правовых документов:
- Градостроительный кодекс РФ (ГрК). Термин раскрывается в статье 1, п.п. 10, 10.1, 10.2;
- Гражданский кодекс РФ (ГК): ст. 130, п. 1;
- Межгосударственный стандарт. Например, ГОСТ 25957-83, посвященный классификации мобильных зданий и сооружений, и ГСН 85-05-01-2001 о сметных нормах затрат на постройку временных модульных объектов;
- Кадастровый кодекс;
- ФЗ №381 о регулировании торговой деятельности;
- Постановление Правительства РФ №87;
- разъяснительное письмо Минэкономразвития №14-00484/16
ГрК определяет для ОКС следующие характерные черты:
- необходимость проектно-изыскательских работ;
- привязка к земле за счет устройства заглубленного фундамента;
- отсутствие возможности перемещения без необратимой утраты эксплуатационных качеств;
- подключение к стационарным коммуникациям;
- срок службы от 25 лет.
Отличительные признаки, отличия от некапитальных
Для капитального объекта, в отличие от временного, является обязательным:
- наличие проекта;
- разрешение на строительство от местных властей. Получают в БТИ по предъявлении плана строительства;
- уведомление властей о начале и об окончании строительства;
- разрешение на ввод в эксплуатацию;
- постановка на кадастровый учет. Иначе говоря, регистрация в ЕГРН (требование ст. 131 ГК);
- налогообложение.
Также на капобъект оформляется право собственности, тогда как принадлежность временной постройки никак не документируется.
Что считается капитальным строением на земельном участке?
В свете сказанного понятен интерес землевладельцев к тому, что относится к объектам капитального строительства. Данное понятие стоит раскрыть на конкретных примерах.
Здание
К капитальным зданиям относятся:
- жилые многоэтажки;
- производственные цеха;
- административные строения;
- объекты технического назначения, например, трансформаторная будка;
- здания сферы обслуживания и культурные: рынки, торговые комплексы и стационарные магазины, театры и кинотеатры;
- учебные заведения: детсады, школы, университеты и пр.
Капитальность этих объектов очевидна, а вот в отношении частных домов иногда возникают вопросы, к таковым ГрК (ст. 1, п. 39) относит жилые объекты со следующими параметрами:
- максимальное количество надземных этажей: 3;
- наибольшая высота: 20 м.
В нормативно-правовых актах частный дом называют «объектом индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) либо «индивидуальным жилым домом». Такое строение считается капитальным независимо от его конструкции.
По идее каркасный или иной сборно-разборный дом можно было бы считать не относящимся к капитальным объектам, но его конструкцию «перевешивают» назначение (основной объект на участке, предназначенный для проживания) и подключение к стационарным коммуникациям — признаки капобъекта.
Это же относится и к т.н. садовым домам (термин определен ФЗ №217). Такие объекты сезонного использования, предназначенные для отдыха, относятся к нежилым. Но и на них, независимо от конструкции, распространяются все характерные для капитальных объектов требования: обязательны постановка на кадастровый учет, разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию и т.д.
Даже если дачный домик представляет собой быстровозводимое модульное здание без заглубленного фундамента. Также к ОКС относят хозпостройки площадью более 50 кв. м. Для них обязательна регистрация в ЕГРН.
Следующие виды зданий считаются временными и регистрации не требуют:
- ангары и металлические гаражи без фундамента;
- торговые павильоны;
- киоски.
К этой категории относят и все прочие легковозводимые сборно-разборные здания. В то же время не возбраняется строительство на садовом, ЛПХ или ИЖС участке таких объектов, как беседки, теплицы, дровники, сараи, веранды и пр. В этом случае они выступают как вспомогательные, тогда как основным объектом является частный дом.
Перечень допускаемых к размещению объектов, в том числе и некапитальных, определяется целевым назначением данного участка. К примеру, на территории, выделенной под промышленную застройку, нельзя устанавливать торговые здания. Аналогично неправомерной будет установка магазина либо организация автостоянки на участке садовом либо предназначенном для ИЖС или ЛПХ.
Сооружение
К капитальным относят сооружения:
- стадионы;
- мосты;
- скважины;
- плотины;
- оборонительные объекты.
Не являются капитальными такие быстровозводимые сооружения:
- навесы, в том числе остановочные комплексы (площадка с навесом и киоском);
- легкие беседки;
- барбекю;
- неотделимое улучшение земельного участка: замощение, покрытие и пр.;
- площадки для обучения вождению автомобиля;
- плоскостные парковки и автостоянки;
- антенны сотовой связи;
- малые архитектурные формы (МАФ) без фундаментов и подземных коммуникаций: декоративные элементы, устройства для озеленения, спортивные и игровые снаряды, уличная мебель, осветительное оборудование;
- фонтаны глубиной до 0,5 м;
- палатки шапито, аттракционы, подключенные только к электричеству и заглубленные не ниже отметки -0,5 м (допускаются ограждающие конструкции с заглублением до 0,3 м).
Не относятся к ОКС и общественные туалеты-кабины либо модульные площадью до 25 кв. м, подключенные только к электричеству (биотуалеты).
Строение
Понятие «строение» не утверждено законодательно и не обозначает какую-то конкретную категорию объектов. Под этим термином понимается любое здание или сооружение.
Определение капитального строения в Градостроительном кодексе РФ приведено в первом разделе данной статьи. Оно относится к любому возводимому объекту с заглубленным фундаментом, без возможности перемещения и т.д.
В случае с участком в государственной собственности, вопрос разделения строений на капитальные и временные регулируется не только перечисленными выше нормативно-правовыми актами, но и местным законодательством.
Так, в столице действует Постановление Правительства Москвы №636 о размещении объектов, не относящихся к ОКС, а в С.-Петербурге — Постановление правительства этого города №1830. В обиходе под строениями часто понимают бани и гаражи. Принадлежность к ОКС или временным, определяется типом объекта.
Баня считается временной при таких обстоятельствах:
- одноэтажное строение, часто устанавливается в готовом виде;
- фундамент — легкий либо представляет собой совокупность нескольких опор.
Иное дело — баня из нескольких помещений на полноценном заглубленном фундаменте со стационарным подключением к коммуникациям (проложены в земле). Такое строение нормативные документы рассматривают как капитальное.
Подобным образом определяется статус гаража: капитальный — из кирпича или шлакоблока, с подвалом, временный — контейнерного типа на подготовленной площадке (песчано-щебеночная подушка).
Объекты незавершенного строительства
Так называют постройку, возведение которой по каким-либо причинам отложено на неопределенный срок. Если она имеет признаки ОКС, пусть даже на текущий момент заложен только фундамент, требуется регистрация в статусе объекта незавершенного строительства (ГрК, ст. 1, п. 10).
Машино-место
Данный термин введен ГК РФ (ст. 1, п. 29) и означает часть строения, предназначенную только для размещения транспортного средства.
Машино-место может быть частично закрыто ограждающей конструкцией, но даже при ее отсутствии оно ставится на кадастровый учет, то есть выступает капитальным объектом.
Границы машино-места определяются проектной документацией и могут обозначаться краской либо наклейками (ФЗ № 218, ст. 24, п. 62).
Другие
Также выделяют линейные объекты капитального строительства:
- линии электропередач (ЛЭП);
- автодороги;
- железные дороги;
- туннели;
- трубопроводы.
Частью объекта считают все относящиеся к нему атрибуты, например, дорожные знаки вдоль автодорог.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как определяется общая площадь?
Четкого определения данного параметра ОКС в законодательстве не существует.
Приходится руководствоваться принципами расчета характеристик здания, изложенными в приложении Г СП 118.13330.2012, вот некоторые из них:
- общая площадь (ОП) здания — это сумма квадратур всех этажей, в том числе подвального, цокольного, технического или мансардного;
- к ОП относятся переходы между зданиями, антресоли, веранды, наружные застекленные лоджии;
- отдельно обсчитываются площади открытых элементов (неотапливаемых): эксплуатируемая кровля, наружные галереи, незастекленные лоджии и тамбуры. Но и эти данные относятся к ОП ОКС.
Следует учесть, что в документ за последние годы внесен ряд изменений. Если объект сочетает в себе признаки капитального и временного, его статус устанавливает строительная экспертиза.
К примеру, быстровозводимый каркасный дом будет признан капитальным: приоритет отдадут таким признакам, как назначение (постоянное проживание), подключение к стационарным коммуникациям, долговременный срок эксплуатации. В случае с прочими строениями большую роль играет то, являются ли они вспомогательными (признаются временными) либо основными (считаются капитальными).