Не стесняемся, придираемся: порядок приемки квартиры в новостройке у застройщика

Приемка квартиры в новостройке — крайне ответственный этап. Важно выявить все недоделки и принудить строителей исправить их, иначе придется делать это за свой счет. А для этого нужно знать, куда смотреть и как действовать при обнаружении дефектов.

Порядок и общие правила

Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, по завершении строительства дома и благоустройства прилегающей территории выполняются следующие действия:

• застройщик заключает соглашения с соответствующими организациями об эксплуатации и обслуживании инженерных сетей: водопровода и канализации, отопления, газоснабжения, электрики;
• приглашаются специалисты из БТИ для замера площадей — данные нужны для технического паспорта;
• приглашается государственная приемочная комиссия. В случае принятия по объекту положительного решения застройщик получает заключение о соответствии (Градостроительному кодексу, генплану, нормам СНиП, ГОСТ, СанПиН и СП, подтверждает выполнение всех проектных целей) и разрешение на ввод в эксплуатацию – РВЭ (позволяет заселять людей);
• дом ставится на госучет с присвоением адреса;
• в БТИ оформляют техпаспорт;
• объект принимают организации, выдававшие ТУ на подключение к коммуникациям.

Получив РВЭ, строительная фирма заказным письмом приглашает дольщиков на сдачу квартир. Согласно ФЗ №214 и ст. 12 Гражданского кодекса РФ, последние должны подтвердить приемку подписанием акта приема-передачи объекта.

Примерный срок сдачи оговаривается в договоре долевого участия (ДДУ), например, II квартал 2019-го года. То есть крайний день — 30 июня. Если застройщик в оговоренные сроки не уложился, он обязан как минимум за 2 месяца уведомить об этом дольщиков, после чего договор перезаключается.

Какие инструменты могут понадобиться?

В ходе приемки будущему владельцу жилья пригодятся:

• фотоаппарат;
• отвес: его легко изготовить самостоятельно, привязав к нитке крупную гайку;
• правило;
• пузырьковый уровень;
• рулетка;
• лампочка;
• недорогой электроприбор, например, фен или электробритва;
• индикаторная отвертка (указатель фазы);
• молоток;
• лист бумаги, спички (можно взять зажигалку);
• фонарик;
• мел.

Полезно взять и лазерный уровень с функцией дальномера. Иногда им удобно заменить рулетку и пузырьковый уровень.

Отличия в приемке квартиры с отделкой и без

В квартире с черновой отделкой должно быть следующее: стяжка на полу, голые или оштукатуренные стены, голый потолок, трубы водо- и газоснабжения, отопления, канализация, двери и окна с подоконниками.

Чистовая отделка подразумевает наличие линолеума, ламината или иного покрытия на полу, обоев на стенах и потолке, плитки в ванной. Принимая квартиру с отделкой, следует быть готовым к тому, что дефекты в строительных конструкциях окажутся скрытыми.

Потому необходимо особенно тщательно простукивать стены и пол для выявления под чистовым покрытием трещин и пустот.

Пошаговая инструкция

Если у квартиры несколько совладельцев, все они должны присутствовать при сдаче. Подходящее время — световой день при ясной погоде.

При хорошем освещении огрехи и недочеты бросаются в глаза. Темные углы освещают фонариком. Полезно держать связь с другими клиентами данной компании. Зачастую они организуют сообщества в соцсетях, где делятся информацией об обнаруженных дефектах.

При осмотре жилья лучше действовать по заранее подготовленному плану. Его пункты предварительно выписываются на листик, иначе можно что-нибудь упустить.

Что проверять: чек-лист

Рекомендуется выполнять проверку в таком порядке:

1. документы. Покупатель приносит с собой паспорт и оригинал договора, а если он уполномочен представлять интересы других дольщиков — еще и заверенную нотариусом доверенность. Застройщик предъявляет РВЭ и документ о присвоении дому почтового адреса;
2. подъезд. Проверяют освещение, состояние дверей и окон, отделку стен, работоспособность лифтов. По требованиям законодательства работать должен хотя бы один лифт. Какой именно — грузовой или пассажирский — не уточняется. На лестничной площадке проверяют комплектацию противопожарного блока и электрощита. Заваренный мусоропровод не является нарушением. В дальнейшем вопрос о его использовании жильцы подъезда решают на общем собрании. Часто во избежание неприятного запаха предпочитают выносить мусор в контейнеры на удаленной площадке;
3. подвал, если принимаемая квартира расположена на 1-м этаже. Осматриваются трубопроводы на предмет протечек, в помещении не должны ощущаться сырость и затхлость;
4. крыша и чердак, если квартира расположена на последнем этаже. Также проверяются коммуникации, выявляются следы дождевой влаги (указывают на протекание кровли);
5. входная дверь квартиры. Проверяют правильность установки и исправность замка. С 2012-го года запрет на открывание входных дверей в многоквартирных домах наружу аннулирован, так что строители руководствуются нормой об открывании по ходу эвакуации. То есть правильно установленная дверь открывается наружу, в приоткрытом положении не закрывается под собственным весом и не распахивается. Обратное свидетельствует о перекосе. Проверяется плотность прилегания полотна к коробке. Отдельно приводится письменное замечание о невозможности проверить заполнение монтажного зазора пеной (мешают наличники);
6. межкомнатные двери;
7. счетчики, в том числе на лестничной площадке. Проверяются работоспособность и наличие пломб, фиксируются показания и серийные номера для дальнейшей сверки с данными паспорта;
8. площади помещений. В договоре указывается максимально допустимое отклонение от проектной величины. Если фактическая разница превышает это значение, данный факт документируется. Если площадь квартиры больше заявленной, то по Федеральному закону №214 независимо от ее величины застройщик не вправе требовать от покупателя доплаты более 5% изначальной стоимости. Если же площадь меньше, покупатель может потребовать пропорционального снижения цены либо расторгнуть договор;
9. планировка. Должна соответствовать проектной, иначе грозят сложности при оформлении прав собственности;
10. окна. Проверяют целостность стекол и рам, работоспособность фурнитуры. Для проверки числа камер к стеклопакету подносят зажигалку. Число отражений пламени соответствует количеству стекол, камер будет на одну меньше. Закрывая окно, между створкой и рамой закладывают бумажный лист. Если его удается вытащить — прилегание неплотное, будет сквозить. Полезно проверить при помощи зажженной спички наличие сквозняка по периметру рамы и под подоконником. Если пламя отклоняется — требуется дополнительная герметизация монтажного зазора. Осмотрев окно с наружной стороны, проверяют наличие капельников (небольших заглушек);
11. пол. Если строители ограничились стяжкой (черновая отделка), последнюю осматривают на предмет трещин и вздутий, простукивают молотком для выявления пустот. Обнаруженные дефекты обводят мелом и документируют. Рекомендуется приходить на приемку в классических туфлях (мужчины) либо на каблуках (женщины) и при передвижениях по квартире обращать внимание на звук шагов. При наличии пустот под стяжкой он становится гулким. Ровность и горизонтальность стяжки проверяют уровнем и правилом;
12. стены. Проверяют отвесом вертикальность, правилом — ровность поверхности. Максимально допустимое отклонение для монолитных стен — 15 мм, для кирпичных и пеноблочных — 10 мм. Угол между стенами в норме составляет 90 градусов;
13. потолок. В норме высота во всех углах одинакова, швы между плитами заделаны;
14. водопровод и канализация. Проверяют работоспособность, открывая по очереди все краны. Спускают воду из бачка унитаза. В норме вода уходит свободно, в местах соединений труб отсутствуют протечки;
15. отопление. Терморегулирующий вентиль легко вращается, радиатор установлен на расстоянии: от пола — 60 мм, от стены — 25 мм и от подоконника — 50 мм;
16. вентиляция. Проверка доступна только при существенной разнице температур внутри и снаружи: подносят к вентрешетке лист бумаги, в норме его прижимает к ней потоком воздуха. Летом естественная вентиляция не работает;
17. электропроводка. По очереди вкручивают лампочку в цоколи, проверяя их работоспособность. Розетки проверяют недорогим электроприбором — бритвой или феном. В распредщите на лестничной площадке помимо автоматов и счетчика должно быть установлено УЗО.

В квартирах с мебелью проверяют состояние отделки за шкафом, диваном и прочими предметами.

Куда и как вносить замечания?

Перед приемкой застройщик выдает покупателю вместе с актом приема-передачи смотровой лист, куда вносятся данные об обнаруженных дефектах.

Также в нем важно отметить те элементы, которые не удалось проверить по техническим причинам: отопление и вентиляцию, если сдача дома пришлась на лето, наличие монтажной пены между дверной коробкой и стеной, прочее.

Без этого они считаются принятыми и при обнаружении впоследствии здесь дефектов, исправление последних будет возложено на собственника. Смотровой лист заполняется в двух экземплярах, под каждым ставят подпись покупатель и представитель застройщика. Документ регистрируется в отделе делопроизводства строительной фирмы, затем один экземпляр передается будущему владельцу квартиры.

Образец смотрового листа и дефектного акта (ведомости)

В смотровом листе отражается информация:

1. перечень недоделок со ссылкой на нормативные документы (СНиП и пр.);
2. сроки исправления дефектов;
3. список сотрудников застройщика, отвечающих за это.

При каких недостатках нельзя подписывать документы?

При любых нарушениях подписание акта приема-передачи квартиры от застройщика лучше отложить, несмотря на заверения представителя фирмы в скорейшем их исправлении.

Пример: в ходе приемки была обнаружена трещина в оконном стекле. Представитель попросил подписать акт приема-передачи, пообещав, что стекло заменят по гарантии. В результате за 2 года (гарантийный срок) добиться замены стекла так и не удалось.

Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Согласно ФЗ №214, сдача новых квартир жильцам осуществляется в течение недели после получения РВЭ. Срок выдачи ключей излагается в договоре отдельно. Обычно застройщик оставляет себе месяц на устранение обнаруженных покупателем недоделок, но некоторые продлевают этот период до полугода.

Услуги профессиональной помощи

Некоторые фирмы предлагают такую услугу, как приемка квартиры в новостройке специалистом. Последний не только обладает техническими познаниями в сфере строительства, но и располагает сложными инструментами, которых обыватель обычно не имеет.

В ходе экспертизы качество теплоизоляции проверят тепловизором, скорость воздуха в вентканале — анемометром, уровень радиации — счетчиком Гейгера, вредные выделения от линолеума, краски или обойного клея — газоанализатором. С помощью специального прибора замеряют сопротивление петли фаза-ноль (правильность монтажа электропроводки).

Помощь эксперта при приемке квартиры обойдется на порядок дешевле, чем исправление за свой счет недоделок, не выявленных покупателем по неопытности. Принимать квартиру следует максимально обстоятельно и без спешки. Не нужно бояться показаться излишне придирчивым — поблажки застройщику выльются в существенные затраты со стороны владельца.