Для жизни, а не работы: можно ли перевести нежилое помещение в жилое и как это сделать?

Часто бизнесмены выкупают квартиры на первых этажах домов, переводят их в нежилой фонд для ведения предпринимательской деятельности. Но нередки ситуации и когда коммерческую недвижимость нужно переоформить в дом, пригодный для постоянного проживания. Этот процесс состоит из ряда этапов, имеет свои особенности. Полезно знать, как перевести нежилое помещение в жилое.

Можно ли коммерческую недвижимость сделать жилой?

Нежилыми считаются объекты коммерческой и вспомогательной направленности. К ним относятся площадки для торговли и производства, флигели домов, чердачные помещения.

Использовать коммерческую недвижимость как жилую запрещено законом. Поэтому, если имеется производственная площадка или склад, хочется сделать из него многоквартирный дом, общежитие или дуплекс, то нужно заняться изменением статуса постройки.

В некоторых случаях изменение статуса объекта является невозможным. Нужно учитывать, что частные дома, которые расположены за чертой города и закреплены за землями сельскохозяйственного назначения, переоформлению в жилые помещения не подлежат. Также не получится изменить статус здания, находящегося в собственности третьих лиц.

В остальных случаях процедура оформления недвижимого коммерческого имущества в жилое возможна. Для перевода объекта в жилое помещение, скорее всего, потребуется его преобразовать. Перепланировку необходимо согласовывать с государственными структурами.

По Жилищному кодексу РФ, переустройством называются любые вмешательства, в результате которых изменяется технический план здания.

Можно ли перевести коммерческую недвижимость в жилую, зависит от ряда факторов. Например, если собственник функционирующего завода решит изменить статус отдельного цеха, то разрешение ему на это выдано не будет. Это связано с тем, что повышенный уровень шума и загрязненный воздух не соответствуют санитарным нормам.

Условия изменения статуса

Перевод недвижимости из нежилого фонда в жилой определяется в каждом случае индивидуально. Помещение должно отвечать ряду требований.

Условия изменения статуса объекта приведены ниже:

• наличие у собственника помещения желания изменить его статус;
• согласие совладельцев объекта на перевод его из нежилого в жилой фонд;
• отсутствие обременений на помещении. Допустим, склад был приобретен в кредит. Чтобы сделать из него жилой дом, надо сначала погасить задолженность;
• наличие и исправность всех коммуникаций, необходимых для комфортного проживания. Должно быть проведено отопление, холодная и горячая вода, электроэнергия, газ;
• наличие безопасной прилегающей территории. Важно, чтобы все подъезды и подходы были свободными и доступными;
• здание должно быть в хорошем состоянии. Если оно ветхое, осыпается, то перевести его в жилое помещение не получится;
• постройка должна находиться в черте города среди прочих жилых объектов;
• соответствие помещения всем санитарным и техническим нормам, требованиям пожарной безопасности.

Как переоформить помещение, здание?

Вопрос, как оформить нежилое помещение в жилое, возникает у многих людей, имеющих в собственности неиспользуемый склад или производственную площадку. Процедура смены статуса объекта достаточно продолжительная, хлопотная.

Порядок и условия перевода здания из нежилого в жилое определен Жилищным кодексом России, в частности, статьями №22—24 данного нормативно-правового документа. Переоформление назначения помещения проводится по особому алгоритму.

Собственнику недвижимого объекта нужно пройти ряд таких этапов:

• экспертная оценка сооружения. Выполняется независимыми специалистами. Дает понять, возможно ли изменение статуса помещения;
• разработка проектной документации. Дом должен отвечать всем требованиям. Проект отдается на проверку в государственные структуры, которые занимаются подобными вопросами;
• проведение перепланировки в соответствии с разработанным и утвержденным проектом;
• организация проверки сооружения на предмет соответствия всем требованиям и нормам. В состав комиссии входят представители Роспотребнадзора, местной администрации, пожарного контроля. В результате обследования комиссия выдает собственнику объекта акт о том, что помещение пригодно либо не подходит для проживания;
• оформление нового техпаспорта на недвижимое имущество;
• сбор документов для изменения статуса помещения;
• подача заявления на перевод здания из нежилого в жилое;
• получение разрешения. Представляет собой документ, в котором указано, что помещение соответствует всем нормам и правилам и является жилым;
• внесение необходимых изменений в Росреестр;
• получение новых документов на объект.

Куда обращаться?

Вопросами изменения статуса помещений занимаются органы местного самоуправления. В мегаполисах с заявлением о переводе нежилой постройки в жилую нужно обратиться в территориальную администрацию, Департамент городского хозяйства или Управление жилищного фонда департамента муниципальной собственности.

В небольших городах заявку подают в исполнительные и районные органы. Например, в Москве вопросы переоформления статуса объекта рассматривают в департаментах жилищной политики и жилищного фонда, проектирования и согласований.

Для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости нужно обратиться в Росреестр. Также можно посетить Многофункциональный центр. Данная структура является посредником между Росреестром и гражданами страны.

Как правильно написать заявление?

На государственном уровне бланк заявления об изменении статуса помещения не утвержден. Тем не менее, в свободной форме такой документ лучше не составлять. В госструктурах, которые занимаются переоформлением помещений, имеется конкретный образец заявления.

Как правило, документ содержит такую информацию:

• данные адресанта и адресата;
• сведения о недвижимом имуществе;
• цель использования здания;
• адрес расположения объекта;
• прилагаемые документы;
• ссылки на статьи Жилищного кодекса России;
• дата и подпись заявителя.

Пример составления может отличаться в зависимости от региона. Поэтому следует запрашивать шаблон заявления при обращении в государственную инстанцию.

Какие документы нужны?

Планируя перевод помещения из нежилого в жилое, надо заранее подготовить пакет документов. Какие именно бумаги потребуются, рекомендуется узнать в госструктуре, которая занимается переоформлением статуса зданий.

В стандартный комплект документов входит:

• заявление;
• гражданский паспорт владельца недвижимого имущества;
• договор купли/продажи, дарения или другой правоустанавливающий документ;
• технический и кадастровый паспорта;
• выписка из ЕГРН;
• справки уполномоченных служб о том, что здание соответствует нормам и требованиям для постоянного проживания людей.

Дополнительно могут потребоваться:

• проект перепланирования помещения;
• нотариально заверенное согласие собственников объекта;
• доверенность.

Сроки и стоимость

На сбор пакета документов, разработку проекта и перепланировку может уйти от 3-4 недель до нескольких лет. Все зависит от объема работ, которые нужно провести, чтобы подготовить здание для постоянного проживания. Далее процесс идет быстрее.

Решение об изменении статуса выдается спустя 45 дней после подачи заявления. Внесение изменений в Росреестр занимает около двух недель. На получение новых документов (выписки из ЕГРН и т.п) уходит около 3-5 дней. Цена перевода коммерческого помещения в жилое может варьироваться в широких пределах.

Затраты будут касаться:

• перепланирования;
• уплаты госпошлины;
• получения новых документов.

Стоимость реконструкции зависит от масштабов переделки помещения. Цена разработки проекта может достигать 1000 рублей за квадратный метр. Составление и получение нового технического паспорта в БТИ обойдется в сумму от 1000 до 3000 рублей. За кадастровые и прочие выписки придется заплатить еще 350-700 рублей.

Государственная пошлина за внесение необходимых изменений в Росреестр составляет 350 рублей для физических лиц и 1000 рублей для предприятий. Если гражданин решил воспользоваться услугами нотариуса и прочих специалистов, то дополнительно придется отдать еще 700-2000 рублей. Точную стоимость изменения статуса жилья назвать сложно.

Если изначально постройка соответствовала всем нормам, никаких перепланировок проводить не нужно, то затраты могут ограничиться 3000-5000 рублями. В случае серьезных изменений придется потратить немалую сумму. Цена переоформления коммерческой недвижимости в жилую может исчисляться в сотнях тысяч и более рублей.

Сложно ли осуществить процедуру самостоятельно?

Процедура изменения статуса помещения является хлопотной, продолжительной. У человека, который раньше не сталкивался с решением подобных вопросов, могут возникнуть сложности. Допущение ошибок в проектной документации, отсутствие нужных бумаг могут привести к получению отказа в переоформлении здания.

Чтобы избежать или уладить проблемы, рекомендуется обращаться за помощью к юристам. Услугу специалисту придется оплатить. Но эти затраты будут не такими существенными, чем в случае решения вопросов самостоятельно.

Таким образом, законодательство РФ не запрещает переводить коммерческую недвижимость в жилую. Но важно, чтобы здание соответствовало всем требованиям и нормам. Для изменения статуса постройки нужно обратиться в органы местного самоуправления. Внесение изменений в реестр недвижимости осуществляется через Росреестр либо МФЦ.