Как не остаться без жилья: титульное страхование при покупке квартиры и ипотеке

Покупателю квартиры, дома или земельного участка страховщики предлагают услугу — титульное страхование недвижимости. В некоторых случаях оформлять его приходится в обязательном порядке. Потенциальному клиенту следует знать о нюансах такого сотрудничества, чтобы не заключить договор с подвохом.

Что это такое и от каких рисков защищает?

Титулом на юридическом языке называют право собственности.

Страховая компания (СК) обязуется выплатить страховку в случае полной или частичной его утраты по независящим от покупателя причинам, вот из-за чего это может произойти:

1. выяснилось, что супруг или супруга бывшего владельца не давал(а) согласия на продажу;
2. не были учтены права прописанных в квартире или доме несовершеннолетних;
3. появился законный претендент, находившийся на момент совершения сделки в местах лишения свободы;
4. предъявили претензии лица, наравне с бывшим владельцем имеющие право на наследство;
5. выявлен факт мошенничества, например, подделка документов;
6. бумаги заполнены с ошибками;
7. бывшего владельца принудили пойти на сделку путем угроз или обмана;
8. квартира была приобретена в недостроенном доме и застройщик продал ее несколько раз;
9. процедура приватизации была проведена с нарушениями;
10. продавец был признан недееспособным.

По тем же причинам может признаваться незаконной одна из предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. В этом случае все последующие аннулируются.

Следует учесть, что страхование титула при покупке квартиры или дома не возместит потери, если:

1. жилье было уничтожено либо имели место серьезные повреждения из-за стихийного бедствия, несчастного случая или умышленных действий;
2. в жилом объекте был выполнен ремонт с перепланировкой;
3. квартира выступала залогом и перешла в собственность банка из-за невыплаты кредита;
4. продавец вернул деньги покупателю.

 Что нужно, чтобы оформить полис?

Для заключения договора клиент подает:

• заявление-анкету. Заполняется по образцу, предоставленному компанией;
• копию паспорта;
• заверенную нотариусом доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
• договор купли-продажи или иной правоустанавливающий документ. Для титульного страхования вид сделки не имеет значения. Это может быть обмен, передача по наследству и пр.;
• выписку из ЕГРН (правоудостоверяющий документ);
• выписку из кадастрового паспорта объекта недвижимости;
• заключение лицензированной оценочной компании о стоимости недвижимого имущества;
• справки от психиатра и нарколога о том, что заявитель не стоит у них на учете;
• справка о состоянии здоровья;
• документы о сделках со страхуемым имуществом за последние 3 года, связанные со сменой владельца: купля-продажа, приватизация, передача в наследство и т.д.

В зависимости от обстоятельств дополнительно могут потребовать, например, свидетельство о приватизации квартиры, о разводе, рождении ребенка и пр.

Как застраховать сделку купли-продажи объекта недвижимости?

Процедура довольно проста:

1. потенциальный клиент изучает предложения на рынке, сравнивает их и выбирает наиболее выгодную СК;
2. в телефонном режиме уточняет перечень необходимых документов и договаривается о дате и времени собеседования;
3. после визита клиента с предъявлением бумаг СК проводит экспертизу, на что отводится до 7 дней. Цель экспертизы — оценить рискованность сделки. Титульное страхование не относится к публичным, потому СК вправе отказать;
4. если принято положительное решение, клиент оплачивает страховой взнос и подписывает полис. Это можно сделать во время заключения сделки купли-продажи.

Договор целесообразно заключать минимум на 3 года. Это срок исковой давности по большинству рисков. Однако, по несоблюдению прав третьих лиц (несовершеннолетние, заключенные, наследники и пр.) претензии рассматриваются в течение 10 лет. Потому максимальный срок титульного страхования является таким же.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Отказ СК сотрудничать стоит рассматривать как тревожный сигнал: раз предмет недвижимости или продавец показался сомнительным, рекомендуется проверить с опытным юристом документы и обстоятельства соглашения.

Требования к договору

Страховщики нередко пускаются на хитрости с целью минимизировать свои риски, особенно если клиент приобретает жилье на вторичном рынке.

В договоре могут быть следующие «подводные камни»:

1. условие добросовестности покупателя. При наличии данного пункта СК имеет право отказать в выплате со следующим обоснованием: клиент знал о незаконности сделки, но сознательно пошел на нее с целью обогатиться за счет страховщика. Доказать обратное практически невозможно;
2. перечень нестраховых случаев. На юридическом языке их называют «исключениями из страхового покрытия». Могут вписать нечто подобное: случаи, произошедшие до заключения титульного страхования, событиями, предусмотренными договором, не считаются. При такой формулировке при расторжении сделки из-за несоблюдения прав третьих лиц СК имеет право отказать в выплате страховки;
3. условие удержания из страховки суммы, возвращаемой третьими лицами. В отсутствии этого пункта добиваться возврата средств, выплаченных продавцу, приходится страховой компании, тогда как ее клиент просто получает страховку и ни о чем не беспокоится. Если же данное положение прописано, наоборот, возврат суммы обеспечивает клиент СК, он же покупатель недвижимого имущества. Сделать это часто бывает непросто.

В договоре обязательно должно быть оговорено признание страховым случаем потерю права собственности по т.н. виндикационному иску, когда незаконной признается одна из предыдущих сделок с данным объектом.

Также желательно заключить соглашение сразу на весь необходимый срок. В противном случае может возникнуть ситуация: к концу действия договора бывший владелец недвижимости подал в суд иск о расторжении сделки и страховщик, узнав об этом, отказал в продлении.

Сколько стоит страхование титула?

Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от следующих факторов:

• сумма страхового возмещения;
• тариф страховой компании;
• срок действия договора;
• рискованность сделки: ставку увеличивают, если объект до этого несколько раз продавали либо имеются совладельцы.

Тариф устанавливается в процентах от суммы страховки, которая не превышает рыночную стоимость объекта (РСО), либо РСО + проценты, если он приобретается в ипотеку.

Иначе мошенники получили бы возможность наживаться за счет страховщика путем сознательной организации незаконных сделок.

Как правильно рассчитать?

За основу разные СК берут одно из двух:

1. сумму, прописанную в договоре купли-продажи;
2. стоимость данного объекта, по мнению лицензированной оценочной организации.

Чтобы рассчитать стоимость страхования, достаточно эту сумму умножить на тариф СК.

Примеры расчета страховой суммы

Для наглядности полезно рассмотреть ситуацию:

1. страховщик — компания Альфастрахование;
2. срок заключения договора титульного страхования — 10 лет. Такому периоду у данной СК соответствует тариф в 0,3% в год;
3. стоимость приобретаемой квартиры: 3 млн. руб.

При таких условиях годовой страховой взнос составит 3 * 0,003 = 0,009 млн. руб. или 9 тыс. руб. Если бы жилье приобреталось в ипотеку, то банк потребовал бы учесть в сумме страхового возмещения его прибыль. К примеру, маржа за весь период выплаты займа составляет 2 млн. руб.

Тогда титульное страхование оформляется на сумму в 5 млн. руб. и страховой взнос составит 5 * 0,003 = 0,015 млн. руб. или 150 тыс. руб. Наименьшая ставка по титульному страхованию — в ВТБ: здесь она составляет 0,18%.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?

На время выплаты займа финучреждение становится собственником приобретаемого жилья и с его стороны логично обеспечить себе гарантии получения своих средств в случае признания договора недействительным. Некоторые кредитные организации, например, Сбербанк, не настаивают на таком страховании, но при его отсутствии устанавливают более высокие проценты.

Если займ оформлен на 5 лет, а соглашение со страховщиками заключено лишь на 3 года, банк потребует продлить его либо повысит процент. При долгосрочной ипотеке потребуют оформить страховку на максимальный срок — 10 лет.

Что делать, если произошел страховой случай?

В случае утраты права собственности страхователь в телефонном режиме обращается в компанию. Его свяжут с экспертом, тот проанализирует ситуацию и примет решение о том, следует ли считать данный случай страховым.

Ввиду множества юридических тонкостей, связанные с недвижимостью вопросы в основном разрешаются в суде. Потому следует быть готовым к тому, что и страхового возмещения с большой вероятностью придется добиваться тем же способом.

Титульное страхование — наиболее спорная разновидность договора по защите имущественных интересов. Отзывы о нем публикуются противоречивые — зачастую сложно доказать, что случай является страховым. Тем не менее, если покупатель уверен в чистоте сделки, специалисты рекомендуют право собственности застраховать. Если же для приобретения жилья берется ипотечный кредит, выбора практически не остается.