Бесплатная консультация

+7 (499) 288-73-46 Москва

+7 (812) 317-70-86 Санкт-Петербург
Вопросы нашему юристу
Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно
Задать вопрос юристу

Как не остаться без жилья: титульное страхование при покупке квартиры и ипотеке

Покупателю квартиры, дома или земельного участка страховщики предлагают услугу — титульное страхование недвижимости. В некоторых случаях оформлять его приходится в обязательном порядке. Потенциальному клиенту следует знать о нюансах такого сотрудничества, чтобы не заключить договор с подвохом.

Что это такое и от каких рисков защищает?

Титулом на юридическом языке называют право собственности.

Страховая компания (СК) обязуется выплатить страховку в случае полной или частичной его утраты по независящим от покупателя причинам, вот из-за чего это может произойти:

Фото 2

  1. выяснилось, что супруг или супруга бывшего владельца не давал(а) согласия на продажу;
  2. не были учтены права прописанных в квартире или доме несовершеннолетних;
  3. появился законный претендент, находившийся на момент совершения сделки в местах лишения свободы;
  4. предъявили претензии лица, наравне с бывшим владельцем имеющие право на наследство;
  5. выявлен факт мошенничества, например, подделка документов;
  6. бумаги заполнены с ошибками;
  7. бывшего владельца принудили пойти на сделку путем угроз или обмана;
  8. квартира была приобретена в недостроенном доме и застройщик продал ее несколько раз;
  9. процедура приватизации была проведена с нарушениями;
  10. продавец был признан недееспособным.

По тем же причинам может признаваться незаконной одна из предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. В этом случае все последующие аннулируются.

Следует учесть, что страхование титула при покупке квартиры или дома не возместит потери, если:

Фото 3

  1. жилье было уничтожено либо имели место серьезные повреждения из-за стихийного бедствия, несчастного случая или умышленных действий;
  2. в жилом объекте был выполнен ремонт с перепланировкой;
  3. квартира выступала залогом и перешла в собственность банка из-за невыплаты кредита;
  4. продавец вернул деньги покупателю.
Клиент останется без компенсации в случае, если выявится факт завышения стоимости жилья при заключении договора страхования. Соглашение в этом случае аннулируют.

 Что нужно, чтобы оформить полис?

Для заключения договора клиент подает:

Фото 4

В зависимости от обстоятельств дополнительно могут потребовать, например, свидетельство о приватизации квартиры, о разводе, рождении ребенка и пр.

Как застраховать сделку купли-продажи объекта недвижимости?

Процедура довольно проста:

Фото 5

  1. потенциальный клиент изучает предложения на рынке, сравнивает их и выбирает наиболее выгодную СК;
  2. в телефонном режиме уточняет перечень необходимых документов и договаривается о дате и времени собеседования;
  3. после визита клиента с предъявлением бумаг СК проводит экспертизу, на что отводится до 7 дней. Цель экспертизы — оценить рискованность сделки. Титульное страхование не относится к публичным, потому СК вправе отказать;
  4. если принято положительное решение, клиент оплачивает страховой взнос и подписывает полис. Это можно сделать во время заключения сделки купли-продажи.

Договор целесообразно заключать минимум на 3 года. Это срок исковой давности по большинству рисков. Однако, по несоблюдению прав третьих лиц (несовершеннолетние, заключенные, наследники и пр.) претензии рассматриваются в течение 10 лет. Потому максимальный срок титульного страхования является таким же.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Отказ СК сотрудничать стоит рассматривать как тревожный сигнал: раз предмет недвижимости или продавец показался сомнительным, рекомендуется проверить с опытным юристом документы и обстоятельства соглашения.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19


Это быстро и бесплатно!

Требования к договору

Страховщики нередко пускаются на хитрости с целью минимизировать свои риски, особенно если клиент приобретает жилье на вторичном рынке.

В договоре могут быть следующие «подводные камни»:

  1. условие добросовестности покупателя. При наличии данного пункта СК имеет право отказать в выплате со следующим обоснованием: клиент знал о незаконности сделки, но сознательно пошел на нее с целью обогатиться за счет страховщика. Доказать обратное практически невозможно;
  2. перечень нестраховых случаев. На юридическом языке их называют «исключениями из страхового покрытия». Могут вписать нечто подобное: случаи, произошедшие до заключения титульного страхования, событиями, предусмотренными договором, не считаются. При такой формулировке при расторжении сделки из-за несоблюдения прав третьих лиц СК имеет право отказать в выплате страховки;
  3. условие удержания из страховки суммы, возвращаемой третьими лицами. В отсутствии этого пункта добиваться возврата средств, выплаченных продавцу, приходится страховой компании, тогда как ее клиент просто получает страховку и ни о чем не беспокоится. Если же данное положение прописано, наоборот, возврат суммы обеспечивает клиент СК, он же покупатель недвижимого имущества. Сделать это часто бывает непросто.

В договоре обязательно должно быть оговорено признание страховым случаем потерю права собственности по т.н. виндикационному иску, когда незаконной признается одна из предыдущих сделок с данным объектом.

Также желательно заключить соглашение сразу на весь необходимый срок. В противном случае может возникнуть ситуация: к концу действия договора бывший владелец недвижимости подал в суд иск о расторжении сделки и страховщик, узнав об этом, отказал в продлении.

Сколько стоит страхование титула?

Стоимость титульного страхования недвижимости зависит от следующих факторов:

Фото 6

  • сумма страхового возмещения;
  • тариф страховой компании;
  • срок действия договора;
  • рискованность сделки: ставку увеличивают, если объект до этого несколько раз продавали либо имеются совладельцы.

Тариф устанавливается в процентах от суммы страховки, которая не превышает рыночную стоимость объекта (РСО), либо РСО + проценты, если он приобретается в ипотеку.

Иначе мошенники получили бы возможность наживаться за счет страховщика путем сознательной организации незаконных сделок.

Основным исходным параметром является стоимость страхуемого имущества.

Как правильно рассчитать?

За основу разные СК берут одно из двух:

  1. сумму, прописанную в договоре купли-продажи;
  2. стоимость данного объекта, по мнению лицензированной оценочной организации.

Чтобы рассчитать стоимость страхования, достаточно эту сумму умножить на тариф СК.

Примеры расчета страховой суммы

Фото 7Для наглядности полезно рассмотреть ситуацию:

  1. страховщик — компания Альфастрахование;
  2. срок заключения договора титульного страхования — 10 лет. Такому периоду у данной СК соответствует тариф в 0,3% в год;
  3. стоимость приобретаемой квартиры: 3 млн. руб.

При таких условиях годовой страховой взнос составит 3 * 0,003 = 0,009 млн. руб. или 9 тыс. руб. Если бы жилье приобреталось в ипотеку, то банк потребовал бы учесть в сумме страхового возмещения его прибыль. К примеру, маржа за весь период выплаты займа составляет 2 млн. руб.

Тогда титульное страхование оформляется на сумму в 5 млн. руб. и страховой взнос составит 5 * 0,003 = 0,015 млн. руб. или 150 тыс. руб. Наименьшая ставка по титульному страхованию — в ВТБ: здесь она составляет 0,18%.

Обязательно ли титульное страхование при ипотеке?

Закон не требует в случае приобретения недвижимого имущества заключать договор титульного страхования. Но банки в основном рассматривают это как обязательное условие оформления ипотечного кредита.

На время выплаты займа финучреждение становится собственником приобретаемого жилья и с его стороны логично обеспечить себе гарантии получения своих средств в случае признания договора недействительным. Некоторые кредитные организации, например, Сбербанк, не настаивают на таком страховании, но при его отсутствии устанавливают более высокие проценты.

Если займ оформлен на 5 лет, а соглашение со страховщиками заключено лишь на 3 года, банк потребует продлить его либо повысит процент. При долгосрочной ипотеке потребуют оформить страховку на максимальный срок — 10 лет.

Срок заключения договора титульного страхования должен соответствовать периоду ипотеки.

Что делать, если произошел страховой случай?

Фото 8В случае утраты права собственности страхователь в телефонном режиме обращается в компанию. Его свяжут с экспертом, тот проанализирует ситуацию и примет решение о том, следует ли считать данный случай страховым.

Ввиду множества юридических тонкостей, связанные с недвижимостью вопросы в основном разрешаются в суде. Потому следует быть готовым к тому, что и страхового возмещения с большой вероятностью придется добиваться тем же способом.

Титульное страхование — наиболее спорная разновидность договора по защите имущественных интересов. Отзывы о нем публикуются противоречивые — зачастую сложно доказать, что случай является страховым. Тем не менее, если покупатель уверен в чистоте сделки, специалисты рекомендуют право собственности застраховать. Если же для приобретения жилья берется ипотечный кредит, выбора практически не остается.



Добавить комментарий

Adblock
detector