Составляем договор купли-продажи квартиры: правила оформления и типовой пример
Купля-продажа квартиры в обязательном порядке оформляется документально. Составляется и подписывается специальный договор. Он может быть разных видов. Важно понимать, как составить типовой договор купли-продажи квартиры (ДКП), предварительное соглашение и прочие виды документов, которые касаются недвижимого имущества.
Что такое ДКП и для чего он нужен?
ДКП расшифровывается как договор купли-продажи. Трактовка данного понятия приведена в Гражданском кодексе (ГК).
В статье №454 сказано, что ДКП – это соглашение, по которому одна сторона обязуется передать определенное имущество, а вторая – получить его и оплатить оговоренную ранее сумму денег.
Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Он порождает для участников сделки определенные права и обязанности. Правильно оформленное соглашение защитит продавца (покупателя) от мошеннических действий второй стороны, неправомерных претензий и потери имущества и денег.
Также оно необходимо для вступления в полные права на приобретенную вещь, объект.
Где заключается?
Договор купли-продажи может оформляться лично либо с помощью специалиста. В первом случае, он составляется двумя сторонами. Место заключения договора роли не играет, но отображается в документе. Соглашение может быть оформлено юристом либо нотариусом. Тогда оно составляется и подписывается в офисе специалиста. Также эксперт может по желанию клиента выехать по требуемому адресу для подготовки ДКП.
Типовая форма и правила составления
Стандартной формы, утвержденной на государственном уровне, договор купли-продажи не имеет. Поэтому допустимо его составление в произвольном виде. Если соглашение заключается между юридическими лицами, то может применяться фирменный бланк, разработанный на локальном уровне.
При составлении договора купли-продажи нужно придерживаться таких правил:
- указывать дату и место заключения сделки;
- приводить сведения об участниках соглашения;
- подробно описывать предмет договора. Например, если речь идет о недвижимом имуществе, то нужно указать его адрес расположения, площадь, назначение, тип собственности, состояние и прочие характеристики;
- писать юридически грамотно. Не допускать пунктуационных, синтаксических, грамматических и прочих видов ошибок;
- отмечать стоимость сделки. Цену следует писать цифрами и в скобках прописью. Стоит указать, как и когда будет произведена передача денег;
- описывать порядок, сроки и условия передачи предмета договора от продавца покупателю;
- обязательно указывать наличие обременений прав на объект;
- ставить подписи с расшифровкой.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ
Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!
Как правильно оформить?
Оформляется ДКП квартиры в 2-3 экземплярах. Один образец остается у покупателя, а второй у – продавца. Если ДКП заверялся нотариусом, то ему тоже передается подписанный экземпляр на хранение. ДКП бывает разных видов.
В зависимости от предмета, соглашение можно классифицировать как:
- предварительное;
- стандартное.
По типу оплаты, договор бывает:
- авансовым;
- с расчетом наличными и безналичными средствами.
Жилье может приобретаться на вторичном рынке и в новостройке, с учетом этого ДКП бывает таких видов:
- вторичного приватизированного жилья (с мебелью и без нее);
- о приобретении квартиры от застройщика.
В зависимости от того, какой именно документ оформляется, меняется его содержание. Полезно знать, как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно.
Стандартный
Стандартный ДКП – это соглашение, предметом которого является имущество, передаваемое от продавца покупателю. В нем дается подробная характеристика объекту сделки, приводятся сведения о двух сторонах. Отмечаются основные и дополнительные условия.
Предварительный
Предварительный ДКП – это соглашение, предметом которого является необходимость заключения договора купли-продажи в оговоренный срок. Он выступает гарантией того, что обе стороны проведут основную сделку. Предварительный договор составляется в той же форме, что и стандартный ДКП.
В главной части указывается следующая информация:
- данные о сторонах сделки;
- срок, в который планируется подписать основной договор;
- существенные и дополнительные условия;
- описание имущества, в отношении которого будет проводиться сделка, указание его стоимости.
Предварительный ДКП имеет свои особенности. Такой договор должен содержать все те условия, которые потом будут перенесены в основной договор купли-продажи.
Авансовый
При заключении сделки купли-продажи недвижимого имущества может быть внесена предоплата. Этот момент надо отразить в предварительном договоре либо оформить отдельным авансовым дополнительным соглашением. Внесение предоплаты обозначает желание покупателя приобрести конкретный объект у определенного продавца.
В авансовом соглашении приводится следующая информация:
- сведения о двух сторонах;
- описание имущества, за которое вносится платеж;
- общая стоимость объекта;
- размер аванса (может выражаться в конкретной сумме денег либо в проценте от стоимости основной сделки купли-продажи);
- место, сроки и порядок передачи денег;
- условия, на которых вторая сторона обязуется вернуть аванс или оставляет его у себя;
- подписи сторон.
Желательно оформлять авансовый договор в присутствии нотариуса.
Недвижимости от застройщика
Приобретение первичной недвижимости может осуществляться у застройщика по договору долевого участия, на стадии возведения новостройки. Обычно такое жилье стоит дешевле, чем на вторичном рынке. Но есть ряд рисков в приобретении квартиры от застройщика. Минимизировать их можно путем оформления договора купли-продажи.
Если недвижимость еще не возведена, то в ДКП стоит отразить:
- сведения о сторонах сделки;
- подробное описание квартиры (площадь, адрес расположения, количество комнат, этажность и т.п);
- конкретная дата, к которой должно быть завершено возведение здания и сдача его в эксплуатацию;
- кто оплачивает расходы по постановке объекта на учет и регистрацию права владения.
Вторичного приватизированного жилья с мебелью
Чаще всего граждане покупают квартиры на вторичном рынке. Нередко недвижимость продается с мебелью. Это хороший вариант для тех лиц, которые переехали в страну из-за границы или не имели раньше собственного жилья. При составлении ДКП приватизированной квартиры с мебелью нужно придерживаться определенных правил.
Если помещение сдается полностью обустроенное, то надо в соглашении о купле-продаже помимо самого описания недвижимого имущества, перечислить все предметы, технику, которую продавец оставляет покупателю. Особенно это рекомендуется делать, если стороны не собираются дополнительно оформлять приемочный акт.
С оплатой наличными
Для минимизации рисков передачу денег лучше проводить с участием банка. Рекомендуется заключать договор купли-продажи недвижимого имущества за наличный расчет. В таком соглашении обязательно должен присутствовать пункт «Порядок оплаты». В нем требуется указать дату проведения расчета между покупателем и продавцом, а также точную сумму денег.
Если передача наличных осуществляется в присутствии свидетелей, то их ФИО и паспортные данные указываются в тексте соглашения.
Пример заполнения бланка
Если стороны сделки решили оформить ДКП самостоятельно, то им рекомендуется пользоваться при составлении документа примером. Образец проекта договора купли продажи квартиры, поможет быстро и без ошибок составить документ. То, как выглядит договор купли продажи квартиры, можно увидеть на рисунке ниже.
Где и кем подписывается?
Договор купли-продажи в обязательном порядке подписывают продавец и покупатель. Это могут быть юридические и физические лица, индивидуальные предприниматели. Подписывается соглашение на месте его составления. Также продавец и покупатель могут оформить и заверить договор в нотариальной конторе.
В этом случае с подписанным документом стороны обращаются в государственную либо частную фирму. В офисе специалиста по юридическому праву проводится удостоверение оформленного ДКП. Делается это путем проверки личностей участников сделки, их дееспособности, прочтения экспертом текста документа и последующего подписания соглашения.
Нужно ли заверять у нотариуса?
ДКП заверять нотариально необязательно. Это делается по желанию двух сторон сделки. Исключение составляют договоры купли-продажи доли недвижимого имущества, а также соглашения, при которых отчуждается объект, находящийся во владении несовершеннолетнего лица.
Преимущества удостоверения ДКП нотариусом:
- специалист проверяет чистоту и законность сделки;
- если договор имеет какие-либо ошибки, нотариус подскажет, как их исправить;
- заверенный договор сложно оспорить в суде.
Из минусов удостоверения ДКП в нотариальной конторе стоит назвать временные и финансовые затраты.
Сколько стоит?
Во сколько обойдется услуга нотариуса по оформлению договора купли-продажи, зависит от разных факторов: в частности, от объема и сложности работ. Например, написание и заверение ДКП оценивается дороже, чем удостоверение уже готового, составленного покупателем и продавцом соглашения.
Ценообразование услуги определяется:
- нотариальным тарифом, установленным на федеральном уровне единым для всех регионов;
- затратами на проведение техническо-правовых работ.
Последняя составляющая цены может варьироваться в широких пределах.
К техническо-правовым работам относятся составление договора, набор текста, распечатка и т.п. Их стоимость находится в пределах 4000-11000 рублей (в зависимости от региона, сложности и объема задач). Также, многое зависит от того, находятся ли стороны соглашения в родстве. Размеры нотариального тарифа с учетом этих моментов приведены ниже в таблице.
Стоимость сделки в рублях | Величина нотариального тарифа в рублях | |
Если продавец и покупатель являются близкими родственниками | Если участники сделки не имеют родственной связи | |
Меньше 1000000 | 0,2% от цены объекта + 3000 | 0,4% от стоимости сделки + 3000 |
1000000-10000000 | 0,2% от суммы сделки + 3000 | 0,2% от цены ДКП + 7000 |
Более 10000000 | 0,1% от цены покупки + 23000, но не больше 50000 | 0,1% от стоимости сделки + 25000, но не больше 100000 |
Где посмотреть номер?
Договор купли-продажи, который удостоверяется нотариально, вносится в реестр. Ему присваивается уникальный номер. Он указывается в самом соглашении, в его нижней части. Ставится номер после текста о том, что ДКП удостоверен нотариусом, личности и дееспособность продавца и покупателя проверены. Ниже на изображении можно ознакомиться с тем, где именно указывается регистрационный код (выделено линией).
Помощь агентств в оформлении ДКП недвижимого имущества
Заключение сделки купли-продажи недвижимого имущества (квартиры, дома, участка земли) – это достаточно рискованная процедура. Она требует юридической грамотности. Если оформить договор неправильно, не предусмотреть в нем некоторых пунктов, не проверить личность и документы на жилье, то можно в дальнейшем столкнуться с рядом серьезных проблем.
Это может быть юридическая или нотариальная контора. Специалист оформит ДКП в соответствии со всеми правилами и требованиями, проследит за чистотой сделки. Это гарантирует обретение документа юридической силы.
Также при необходимости эксперт поможет подготовить пакет документов и провести регистрацию перехода права собственности на недвижимость в Росреестре либо МФЦ. Таким образом, если планируется или совершается сделка купли-продажи имущества, то заключается соответствующее соглашение. Это может быть предварительный либо основной договор, авансовое соглашение и т.п.
Каждый вид документа имеет свои особенности составления. При оформлении сделки рекомендуется обращаться за помощью к юристам либо нотариусам. Это минимизирует риски и позволит заключить юридически сильный договор, который будет тяжело оспорить в суде