Обязательно знать: что является существенными условиями договора купли-продажи?

Договоры купли-продажи (ДКП) применяются часто. Передать в собственность другого человека за определенную плату можно автомобиль, загородный дом, бытовую технику, офис, предприятие, квартиру и т.п. Важно знать, в какой форме и как следует заключать сделку.

Надо понимать, какие существенные условия договора купли-продажи необходимо отразить в тексте документа. Нарушение установленных законом правил и требований приведет к тому, что ДКП не обретет юридическую силу.

Правовое регулирование

Отношения, возникающие в ходе заключения сделки купли-продажи, регулируются разными нормативно-правовыми документами. Главным из них является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК). Он был введен в действие ФЗ №51 30 ноября 1994 года. Договорам купли-продажи посвящена тридцатая глава данного правового акта.

В статьях №454—566 ГК РФ приводится следующая информация:

• что собой представляет договор купли-продажи, и каких типов он бывает;
• кто являются сторонами сделки, какие они имеют права и обязанности;
• существенные и дополнительные условия договоров и ответственность за их невыполнение;
• качество, ассортимент, срок годности и цена товара;
• как производится оплата покупки и т.п.

Согласно первому пункту статьи №454 ГК, договор купли-продажи представляет собой сделку, по которой одна сторона обязуется передать товар (это может быть движимый и недвижимый объект, материальные ценности), а вторая – произвести его оплату. Вещь должна быть предоставлена в оговоренном количестве и в установленные сроки.

Если товар был передан низкого качества, то покупатель вправе потребовать от продавца вернуть деньги. Об этом говорится в статье №475 ГК. Если покупатель не принимает товар без веских на то причин, то продавец может отказаться от исполнения положений заключенного договора. Этот нюанс отражен в статье №484 ГК РФ.

Регулировать отношения, возникающие по договорам купли-продажи, могут и другие главы Гражданского кодекса. В большей мере это касается видов и форм заключения сделок.

Например, статьей №429 предусмотрена возможность подписания предварительного договора. Он является своего рода гарантией для двух сторон. По нему участники обязуются в будущем заключить основную сделку.

Регулируют отношения по договору купли-продажи и такие нормативно-правовые акты:

• ФЗ №2300-I «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года;
• Закон №60 «О поставках продукции для государственных нужд». Принят 13 декабря 1994 года.

Основные характеристики договора купли-продажи недвижимого имущества

Чаще всего заключаются сделки на продажу недвижимых объектов. Согласно статье №130 ГК, к такому имуществу относятся квартиры в новостройках и на вторичном рынке, частные дома, наделы, морские и воздушные суда, торговые здания, развлекательные центры, машино-места, предприятия, гаражи и т.п.

Договоры купли-продажи заключаются в пределах страны, а также используются в международной торговле. Они имеют ряд особенностей, которые дают возможность выделить их среди других разновидностей сделок.

Основные характеристики договоров купли-продажи недвижимых объектов:

• возмездность. Одна сторона должна передать другой за предоставленный товар определенную денежную сумму. В противном случае, заключается договор дарения или мены. Понятие и характеристика возмездных и безвозмездных видов сделок приведены в статье №423 ГК;
• письменный вид. Все сделки, которые касаются недвижимого имущества, оформляются документально. Об этом говорится в статье №550 ГК. Несоблюдение этого требования влечет за собой признание договоренности недействительной;
• наличие двух и более сторон. В заключении стандартной сделки принимает участие покупатель и продавец. Может оформляться и трехсторонний договор. Третьим контрагентом в этом случае выступает получатель;
• консенсуальность. Для оформления договора, продавцу и покупателю достаточно согласовать существенные условия сделки. Недвижимое имущество передается не сразу же после подписания ДКП. Сторонами определяются сроки, когда товар будет предоставлен покупателю. По факту передачи объекта составляется соответствующий акт и проводится окончательный финансовый расчет. Такой документ прилагается к договору купли-продажи. В нем описываются характеристики имущества на момент приема-передачи. Также существуют реальные договоры. Они обретают юридическую силу и исполняются сразу после подписания;
• добровольность. Это означает, что сделка заключается между сторонами с их воли и желания. Никто не имеет права принуждать купить или продать имущество;
• взаимность. Каждая из сторон приобретает обязанности и права по отношению к контрагенту.

Какие условия являются обязательными?

В соответствии со статьей №432 ГК, договор купли-продажи признается заключенным и юридически значимым, если его стороны достигли соглашения по существенным условиям. В противном случае, сделка будет считаться ничтожной.

Важно понимать, что именно относится к обязательным условиям, чтобы отразить их в тексте документа. Эта информация приведена в комментариях к статье №432 ГК РФ.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются такие, которые порождают правовые последствия. Во-первых, это предмет. Под ним следует понимать то, ради чего заключается сделка. В общих случаях, это движимое или недвижимое имущество, вещи и ценности, которые подлежат передаче второй стороне.

Важно описать, что конкретно и в каком объеме подлежит отчуждению. Объект должно быть легко идентифицировать. Надо отметить, что не всегда недвижимое имущество может выступать предметом договора купли-продажи. Так, изымаются из оборота земли и прочие ресурсы, принадлежащие государству.

Если речь идет о предварительном ДКП, тогда его предметом будет заключение в будущем основной сделки. Цена является существенным условием договора купли-продажи квартиры, жилого дома или прочих недвижимых объектов. Об этом говорится в статье №555 ГК.

Стоимость передаваемого имущества должна определяться в соответствии с правилами, предусмотренными третьим пунктом статьи №424 ГК РФ. В учет берется не только цена постройки, но и земельного надела, на котором возведен дом.

Стоимость может устанавливаться за единицу площади недвижимого объекта. В этом случае общая цена определяется с учетом фактического размера передаваемого имущества покупателю. В тексте договора она указывается цифрой и прописью.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Существенные условия должны быть согласованы в самом договоре или в дополнениях к нему.

Иные условия осуществления сделки

Помимо существенных условий, в тексте ДКП отражают и дополнительные. Они не относятся к обязательным. Их отсутствие не приводит к признанию договора незаключенным. Но дополнительные условия позволяют конкретизировать сделку. Чем больше в договоре будет описано разных нюансов и особенностей правоотношений, тем ниже вероятность появления разногласий между продавцом и покупателем.

К дополнительным условиям договоров купли-продажи принадлежат такие:

• ассортимент товара. По ДКП могут быть переданы вещи разных моделей, видов, размеров. Ассортимент, как правило, заранее согласовывается сторонами и отражается в тексте договора. Если перечень товаров не был оговорен, тогда продавец может предоставить вещи в том наборе, который отвечает потребностям покупателя, определенным на момент заключения ДКП;
• срок. Отмечается, когда будет совершена передача имущества. Срок может выражаться конкретной датой, наступлением некоторого события (например, совершение покупателем оплаты в полном объеме, появление товара на складе). Бывает, что период не оговаривается сторонами и не указывается в договоре. В подобном случае обязательства должны быть исполнены в разумный срок. Об этом говорится во втором пункте статьи №314 ГК;
• комплектность. Согласно статье №478 ГК РФ, продавец обязан передать товар покупателю в заранее оговоренном составе. Если это условие в ДКП отсутствует, то вещь предоставляется в стандартной комплектности;
• документы и принадлежности продаваемого имущества. Покупателю передается вместе с товаром сертификат качества, техпаспорт, инструкция по использованию;
• качество вещи. Нередко договором купли-продажи предусматривается предоставление покупателю гарантии на товар. В этом случае переданное имущество должно соответствовать требованиям, указанным в статье №469 ГК РФ на протяжении установленного срока;
• страхование предмета сделки;
• переход права владения на товар. Обозначается условие или срок, по истечении которого вещь становится собственностью покупателя;
• тара. Можно предусмотреть передачу продавцом покупателю вещи в упакованном виде;
• срок годности товара.

Если речь идет о купле-продаже квартиры в многоэтажке или частного дома за городом, тогда дополнительные условия могут быть такими:

• срок освобождения и передачи помещения;
• ответственности сторон и штрафы;
• распределение расходов по аренде банковской ячейки, оплате госпошлины, услуг юриста или нотариуса и т.п;
• форс-мажорные обстоятельства и правила поведения при их наступлении.

Таким образом, при составлении ДКП необходимо предусмотреть в нем наличие существенных условий: описание предмета, цены. Без этого документ не обретет юридическую силу. Также могут быть приведены и дополнительные условия. Они касаются сроков передачи и характеристик товара, непредвиденных обстоятельств, штрафных санкций за невыполнение положений договора.