Бесплатная консультация

+7 (499) 938-66-24 Москва

+7 (812) 425-62-38 Санкт-Петербург
Вопросы нашему юристу
Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно
Задать вопрос юристу

Особенности продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, и риски для сторон сделки

Многие семьи решают приобрести квартиру или дом, используя средства материнского капитала. Спустя время некоторые задумываются о покупке более просторного помещения. Тогда возникает необходимость в реализации имеющегося жилья. Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, имеет свои особенности и риски. О них нужно знать и понимать, в каком порядке и как надо оформлять сделку. В противном случае, не избежать возникновения неприятностей.

Можно ли продать недвижимость, приобретенную с участием материнского капитала?

Государство оказывает помощь семьям с детьми в виде выдачи сертификатов на материнский семейный капитал (МСК). Данные средства можно использовать на улучшение условий проживания. Сегодня практически каждая семья имеет возможность получить и использовать такую финансовую поддержку.

Спустя время у некоторых семей возникает вопрос о возможности продажи недвижимого имущества, купленного за средства материнского капитала. Например, было принято решение переехать жить в другой регион, город или страну, приобрести более просторную квартиру.

Реализовать объект, купленный с помощью сертификата на МСК, можно. Никаких проблем не возникнет, если все члены семьи к этому времени достигли совершеннолетия.

Риск столкнуться с определенными трудностями есть у тех родителей, чьим детям еще не исполнилось 18 лет. Для реализации жилья, купленного за маткапитал, потребуется соблюсти ряд условий.

Как показывает статистика, за весь период действия такой программы более 90% владельцев сертификатов направили бюджетные деньги на улучшение жилищных условий путем приобретения квартиры.

Условия продажи

Основным условием использования сертификата на МСК является оформление купленного жилья в собственность всех членов семьи, в том числе и несовершеннолетних. Органы опеки и попечительства (ООП) следят за тем, чтобы соблюдались законные права лиц младше 18 лет.

Это позволяет предупредить возникновение ситуаций, когда дети лишаются доли в праве собственности. Продать квартиру, в которой прописан малолетний ребенок, будет затруднительно.

Чтобы появилась возможность провести сделку, нужно позаботиться о выполнении таких условий:

  • квартира или дом находится в собственности обоих родителей и всех имеющихся детей, в том числе и на ребенка, на которого маткапитал не оформлялся;
  • наличие письменного разрешения органов опеки. Получить его, как правило, достаточно сложно. Надо будет доказать тот факт, что запланированная продажа квартиры, купленной за маткапитал, никак не ущемит интересы и права ребенка;
  • жилищные условия для детей остаются неизменными или улучшаются в результате продажи недвижимого имущества. Все несовершеннолетние члены семьи должны быть прописаны в новом объекте недвижимости. Важно, чтобы комфортабельность этого жилья была не хуже, чем прежнего помещения;
  • за детьми сохраняются права на доли в квартире, равнозначные отчужденному жилью. Размер площади нового объекта на каждого человека не должен быть меньше, чем в проданном помещении.

Как правильно продать жилье с обременением?

Вопрос, как продать недвижимость, купленную на материнский капитал, актуален для многих семей. Такая сделка имеет определенные особенности в проведении. Существует алгоритм действий, которого следует придерживаться, чтобы реализация квартиры прошла без проблем.

Пошаговая инструкция:

  • найти ребенку равноценное место жительства. Если продается квартира в городе, а покупается дом в селе, то нужно доказать, что детям так будет лучше. Обосновывать решение следует благоприятной экологической обстановкой, близостью садика или школы и т.п. С продавцом недвижимого имущества надо заключить предварительный договор купли-продажи. Этот документ подтвердит, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены;
  • договориться со всеми членами семьи о продаже квартиры, приобретенной за средства маткапитала. Обязательно требуется получение письменного согласия супруга или жены на проведение сделки. Документ должен быть удостоверен в нотариальном порядке. Если есть дети старше 14-летнего возраста, то нужно будет дополнительно их согласие на продажу жилья;
  • обратиться в органы опеки и попечительства для получения разрешения на реализацию квартиры, в которой зарегистрированы несовершеннолетние лица. Следует взять талон на прием к специалисту попечительного совета по месту прописки. Сотрудник выдаст образец заявления, которое надо будет заполнить. Перед тем, как отправляться в ООП, нужно подготовить пакет документов. В него входят гражданские паспорта родителей, свидетельства о рождении детей, согласие мужа/супруги/ребенка, технический и кадастровый паспорта помещения, выписки из ЕГРН и лицевого счета, предварительный договор купли-продажи, справка об оценочной стоимости квартиры. В органы опеки подаются оригиналы и копии документов;
  • дождаться решения ООП. Дело рассматривается в среднем от двух недель до месяца. Представители органов попечительства могут посетить квартиру, которая предлагается взамен отчуждаемой, для удостоверения в том, что жилищные условия ребенка не будут ухудшены, а права и интересы – не ущемлены. Решение ООП оформляется в виде справки. Она действительна три месяца;
  • купить квартиру и прописать в нее детей. На это дается 30 календарных дней после получения разрешения ООП. Если не будет выполнено это требование, то органы опеки откажут в продаже жилья, приобретенного за средства маткапитала;
  • сформировать комплект бумаг для реализации недвижимого имущества. В него входят паспорта сторон сделки и свидетельства о рождении, справка о составе семьи, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, разрешение ООП, кадастровый паспорт, акт приема-передачи недвижимости, договор аванса/задатка, выписка из лицевого счета, справка о психическом здоровье. Если интересы продавца представляет другое лицо, тогда дополнительно потребуется оформить доверенность. Бывает, что для проверки чистоты сделки покупатели просят показать и другие документы. Лучше идти на встречу и предоставлять все запрашиваемые бумаги;
  • заключить договор купли-продажи квартиры. Сделка обязательно должна быть заверена нотариусом, поскольку проводится отчуждение имущества несовершеннолетних. Нужно заранее определиться, в частную или государственную компанию обращаться для удостоверения. Составление договора купли-продажи рекомендуется доверить специалисту (юристу либо нотариусу).
Мнение эксперта
Мария Локшина
Эксперт по семейному праву с 2010 года
Некоторые семьи специально покупают недвижимость с помощью сертификата на МСК, чтобы потом сразу ее продать и получить на руки деньги. Обналичивать маткапитал по закону нельзя.
Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 (499) 938-66-24 - Москва и обл.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8(800)-350-97-52 - Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Особенности и проблемы сделки

Решая продать недвижимое имущество, приобретенное за средства материнского капитала, нужно понимать, с какими сложностями придется столкнуться. В основном проблемы возникают из-за того, что органы опеки не дают разрешение на отчуждение квартиры.

Нередко наблюдаются трудности с формированием пакета документов для ООП, продажи объекта. Бывают сложности и с выпиской/пропиской детей.

Чаще всего проблемы с продажей квартиры, купленной за маткапитал, возникают, если недвижимость приобреталась в ипотеку и есть непогашенный кредит. В этом случае, обязательно нужно будет получить согласие банка на реализацию жилья. Это может оказаться непростой задачей. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние лица. Процедура выписки детей – это хлопотный и трудный процесс.

Придется погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. Иначе она перейдет на нового владельца жилья. Мало кто согласится покупать недвижимое имущество с обременением. Пока квартира числится в залоге у банка, перерегистрация прав собственности на нее невозможна без предварительного разрешения кредитора.

Риски для продавца и покупателя

Продажа недвижимого имущества, купленного за средства МСК, имеет свои риски для всех участников сделки. Незнание особенностей проведения данной сделки способно привести к появлению ряда неприятных последствий.

Если планируется продажа квартиры через материнский капитал риски продавца и покупателя можно свести к минимуму. Для этого нужно знать алгоритм действий по совершению сделки, положения законодательства, регламентирующего данную сферу.

Основные риски семьи, которая продает недвижимое имущество, приобретенное за маткапитал:

  • отказ ООП в выдаче разрешения на осуществление сделки;
  • признание договора купли-продажи недействительным. Такое возможно, если документ был оформлен неправильно, имеются факты нарушения прав и интересов несовершеннолетних лиц;
  • отсутствие финансовой возможности оплатить НДФЛ в размере 13% от доходов от продажи жилья. Такое случается, когда одновременно приобретается новая квартира. Надо учитывать, что семья имеет право получить освобождение от налогообложения. Этот момент закреплен в статье №217.1 НК России.

Риски для покупателя недвижимости, приобретенной за средства маткапитала:

  • если владелец объекта, купленного по сертификату МСК, не выполнит нотариальное обещание по выделению долей в новом жилье, то заключенная сделка будет признана недействительной. В итоге покупатель останется без квартиры. Вернуть деньги будет проблематично. Подобные ситуации наблюдаются достаточно часто. Это связано с тем, что нет отлаженного механизма контроля за исполнением условия по выделению долей;
  • приобретенное жилье может числиться в залоге у банка. В этом случае покупателю придется погасить задолженность. Иначе недвижимость перейдет во владение кредитного учреждения;
  • договор купли-продажи может быть оспорен в суде родственниками или непосредственно самим продавцом. Такое нередко случается, если документ оформляется не в соответствии с установленными законом требованиями. Например, заключен в простом письменном виде (без удостоверения нотариусом). В результате продавец лишается квартиры и денег.

Таким образом, продажа жилья, купленного за маткапитал, является рискованной для его владельцев и потенциального покупателя. Чтобы минимизировать вероятность наступления неприятных последствий, нужно действовать грамотно, в соответствии с определенным алгоритмом. Предварительно лучше получить консультацию опытного юриста.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Добавить комментарий

Adblock
detector