Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: правила оформления, образец и риски

Сделки с недвижимым имуществом являются достаточно рискованными. Это связано с возможностью стать жертвой мошенников. Юристы рекомендуют составлять предварительный договор купли-продажи квартиры. Такой документ дает участникам сделки определенные гарантии. Важно понимать, как его грамотно оформить, какую информацию в нем отразить.

Существенные условия преддоговора о намерении покупки недвижимого имущества

Предварительный договор купли-продажи недвижимости – это соглашение сторон о заключении в будущем основной сделки касательно реализации квартиры, дома либо участка земли. Его составление и подписание не является обязательным.

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК) не содержит жестких требований к составлению предварительного договора купли-продажи (ПДКП) объекта (статья 429). Тем не менее, важно придерживаться определенных правил и норм.

Необходимо отразить в контракте существенные условия:

• сведения об участниках сделки (ФИО, адрес проживания, паспортные данные). Требуется указать всех законных собственников квартиры (дома);
• предмет договора. Его подробное описание поможет легко и быстро идентифицировать недвижимое имущество. Надо отметить адрес расположения, этажность, общую жилую площадь, кадастровый номер и прочую информацию;
• цена продаваемого недвижимого имущества;
• внесение аванса либо задатка. Указывается конкретная сумма денег либо процент от общей стоимости объекта;
• срок заключения основной сделки. Оговаривается и устанавливается сторонами договора.

Форма и содержание

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме. Типового бланка такого документа нет, поэтому допускается составлять его в произвольном виде. Как правило, используется та же форма, что и в случае написания основного договора.

В предварительном договоре должна быть отражена такая информация:

• название документа;
• дата, место составления;
• реквизиты двух сторон;
• адрес расположения, площадь, этажность, кадастровый номер, количество комнат в помещении;
• наличие обременений на недвижимом имуществе;
• ФИО собственников жилья;
• дата заключения основного договора;
• права и обязанности двух сторон соглашения;
• стоимость объекта;
• величина предоплаты;
• порядок осуществления финансового расчета;
• ответственности сторон, штрафные санкции за нарушение условий заключенной сделки;
• количество экземпляров;
• подписи участников сделки.

Как правильно составить предпродажный договор?

Предпродажный договор купли-продажи квартиры либо дома важно составлять правильно. При допущении существенных ошибок, соглашение может быть признано недействительным.

ПДКП в зависимости от участников сделки бывает трех видов, он может быть заключен между:

1. застройщиком и соинвестором строительства. Деньги передаются в качестве платежа за будущую квартиру;
2. покупателем и продавцом по ипотечной сделке. Такой договор является формальным документом для кредитной организации;
3. покупателем и агентством недвижимости. Его используют многие компании при внесении аванса за приобретаемую квартиру.

Каждый из приведенных видов ПДКП имеет свои особенности составления. Полезно знать, как заполнить предварительный договор купли продажи для сбора средств на возведение многоквартирного дома или контракт с риэлторским агентством, по ипотечной сделке.

С застройщиком

Застройщик, действующий в обход федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве», может предложить потенциальному покупателю квартиры (соинвестору) в новостройке заключить с ним предварительный договор.

По нему передаются деньги на возведение дома. Застройщик обязуется после завершения строительства здания заключить с покупателем основной договор и провести регистрацию прав собственности. Это достаточно рискованное соглашение.

На рынке недвижимого имущества нередко встречаются аферисты, которые подобным образом обманывают граждан, забирая у них деньги и не предоставляя в итоге никакого жилья. Также есть вероятность заморозки строительства.

В договоре обязательно следует указать конкретные сроки завершения работ по возведению здания и ввода его в эксплуатацию. Также важно прописать сумму денег, которую соинвестор передает застройщику в счет будущей оплаты покупки квартиры.

При ипотечной сделке

Предварительный договор купли-продажи недвижимости по ипотеке оформляется в интересах банка-кредитора. Он позволяет обосновать выдачу займа клиенту. Стороной преддоговора при этом финучреждение обычно не выступает.

Соглашение заключается непосредственно между покупателем и продавцом объекта. При этом в тексте контракта указываются условия, выдвигаемые банком. Предпродажный договор позволяет формализовать и зафиксировать особенности заключения будущей сделки, которую кредитное учреждение будет финансировать.

Обязательно указывается в его содержании конкретная стоимость жилья, дата подписания основного соглашения. Надо отметит, какую сумму покупатель будет вносить из личных средств, а какую – за счет выданного банком кредита. Также определяется порядок и способ расчета между тремя сторонами. Указывается условие получения финансовой организацией права залога на приобретаемую квартиру.

С агентством недвижимости

Обычно такой договор заключается при покупке жилья на вторичном рынке через посредника. Его задачей является согласовать условия будущей сделки.

Агентства недвижимости ведут переговоры с продавцом жилья от имени покупателя, подготавливают необходимые документы, полностью сопровождают сделку. За оказываемые услуги такие компании взимают определенную плату. Она зависит от цены приобретаемого объекта, сложности работ.

Ее величина прописывается в данном соглашении.

Нюансы при покупке комнаты, доли жилого дома

Покупка комнаты или части жилого дома сопряжена с рядом рисков. При этом она имеет одно существенное преимущество – заниженную стоимость. Также у собственника появляется возможность выкупа остальных долей помещения.

При оформлении договора купли-продажи, нужно учитывать такие нюансы:

• предварительно следует получить согласие остальных долевых собственников помещения на проведение сделки. В противном случае, соседи могут оспорить заключенный договор;
• контракт обязательно должен заверяться нотариально;
• чтобы прописать кого-то в комнате также потребуется согласие соседей.

Нужна ли государственная регистрация?

В действующем законодательстве нет требований по поводу регистрации заключенного предварительного договора. По такому соглашению сделка купли-продажи не совершается, а лишь планируется. Соответственно, переход права собственности не происходит. Поэтому обращаться в Росреестр нет необходимости. После заключенного основного договора купли-продажи  нужно подать запрос на переоформление права владения на недвижимое имущество.

Можно ли оформить по доверенности?

Заключать предпродажный договор от имени представителя разрешено по закону. Для этого необходимо оформить доверенность. Основное содержание соглашения при этом существенно не поменяется.

В него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя. Права на квартиру или ее часть доверенное лицо не получает. Доверительную бумагу настоятельно рекомендуется составлять и заверять в нотариальной конторе.

Специалист проверит сведения о представителе и проследит за тем, чтобы документ был оформлен юридически грамотно. Это исключит вероятность реализации мошеннических схем.

Срок действия

В соответствии со статьей №190 ГК, срок может определяться календарной датой, исчисляться годами, месяцами, днями. Иногда он выражается в наступлении определенного события. Действие предварительного договора прекращается после подписания сторонами сделки основного документа либо принятия ими решения об отказе от осуществления процедуры купли-продажи.

Нередко в ПДКП используют разные формулировки:

• «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней после подписания настоящего документа»;
• «оформить сделку купли-продажи в течение трех месяцев после ввода жилого объекта в эксплуатацию».

После прекращения действия предпродажного договора заставить продавца заключить сделку на тех же условиях может быть сложно.

Рекомендуется указывать в соглашении срок в виде конкретной даты либо события. Если период действия предварительного контракта истекает, а стороны еще не успели заключить сделку, то один из участников вправе направить другому предложение оформить основной договор купли-продажи.

Стоимость услуг нотариуса

Если заключается предпродажный договор без внесения задатка, то его можно составлять в простом письменном виде. Если же соглашение предполагает внесение предоплаты, то лучше оформлять его в нотариальной конторе. За это взимается определенная сумма денег.

Также услуги нотариуса могут потребоваться, если одна из сторон не может лично присутствовать на сделке и выдвигает представителя. В этом случае оформляется доверенность. Ее заверение специалистом проводится на платной основе.

Стоимость услуг нотариуса складывается из двух частей:

1. нотариального тарифа (он установлен Налоговым кодексом РФ и является единым для всех городов и регионов);
2. цены техническо-правовых работ (это составление документа, распечатка и т.п).

Стоимость нотариальных услуг зависит от таких факторов:

• объем и виды работ;
• стоимость сделки по купле-продаже недвижимого имущества;
• тип нотариального агентства (государственное, частное);
• место оказания услуг (в офисе у специалиста, на дому у клиента).

Чем опасен ПДКП и что будет в случае нарушения его условий?

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества представляет опасность лишь в случае, если второй участник окажется недобросовестным, аферистом. Переданные по такому соглашению деньги не получится вернуть обратно.

Например, распространенной мошеннической схемой является «двойная продажа», когда на одно и то же жилье претендует несколько покупателей. Продавец заключает с ними ПДКП и берет предоплату, а, когда подходит время оформлять основную сделку, пропадает.

Основные риски предпродажного контракта для покупателя можно сформировать таким образом:

• потеря денежных средств, предоставленных в качестве предоплаты;
• срыв сделки. Что ведет к потере времени на подбор подходящего жилья.

Риски заключения ПДКП для продавца:

• отказ покупателя от совершения основной сделки;
• финансовые затраты. Если покупатель внес задаток, а затем произошел срыв сделки по вине продавца, то последнему придется возвращать полученную ранее сумму денег в двойном размере.

Основной договор составляется на базе предпродажного. Если предварительный контракт был оформлен с ошибками, то сделка будет признана недействительной. В соответствии со статей №445 ГК РФ, если одна сторона необоснованно уклоняется от сделки, другая имеет право подать иск в суд с требованием об оформлении договора купли-продажи в принудительном порядке.

Также пострадавшая сторона вправе требовать от ответчика денежной компенсации причиненных убытков. Какие последствия влечет за собой нарушение условий ПДКП, зависит от того, какие меры ответственности были прописаны в таком соглашении. Виновный в срыве сделки может быть оштрафован.

Типовой пример заполнения бланка

Если предпродажный договор составляется впервые, то лучше скачать бланк в интернете и использовать его в качестве шаблона. Это значительно упростит процедуру оформления документа.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи отражает намерения двух сторон заключить в будущем сделку. Он дает покупателю и продавцу определенные гарантии. Невыполнение условий контракта влечет за собой ответственность. Если один из участников предпродажного соглашения уклоняется от заключения сделки, то вторая сторона имеет право подать иск в суд.