Выгодно, но рискованно: можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать?

Право на ипотечное жилье является обремененным. До погашения задолженности перед банком, распоряжаться домом или квартирой в полной мере не получится. Но бывает, что появляется потребность в реализации ипотечного жилья. Тогда возникает вопрос, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, и как это сделать правильно.

Можно ли продать обремененный ипотекой дом, квартиру?

Все вопросы, которые касаются приобретения жилья в кредит, выданный в банке при предоставлении залога, регламентируются Федеральным законом №102 «Об ипотеке», принятым 16 июля 1998 года.

В нем сказано, что права на купленную таким образом квартиру являются обремененными. Соответственно, в полной мере распоряжаться недвижимым имуществом его собственник не может. Тем не менее, продажа залогового жилья допустима.

Для этого необходимо досрочно погасить кредит либо получить согласие банковской организации на реализацию квартиры с обременением.

Всегда ли нужно согласие банка и как его получить?

Согласие банковского учреждения на выполнение операций с залоговым имуществом необходимо в большинстве случаев. Нарушение этого требования может привести к ряду неприятных для заемщика последствий.

Например, если гражданин продаст квартиру с обременением без предупреждения банка, то кредитная организация вправе предпринять такие меры:

• признать сделку купли-продажи обремененного дома недействительной. При этом продавец обязан будет вернуть деньги, а покупатель – недвижимость;
• потребовать от клиента досрочного исполнения обязательств по ипотечному договору.

Чтобы получить согласие банка на продажу залоговой квартиры, рекомендуется придерживаться такого алгоритма действий:

1. написать заявление на планирование отчуждения недвижимого объекта, находящегося в залоге. Составляется документ в свободной форме. В нем необходимо указать причину продажи имущества. Как правило, это сложное материальное положение, увеличение размера семьи, переезд в другой регион на постоянное место жительства и т.п.;
2. обратиться в банк с заявлением;
3. дождаться решения кредитной организации.

Не требуется согласие банка в случае погашения ипотеки заемщиком перед непосредственной продажей жилья.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

При продаже ипотечного жилья необходимо просто поставить кредитное учреждение в известность о том, что займ будет возвращен с процентами в полном объеме досрочно.

Как правильно продать недвижимость с ипотечным долгом?

Планируя продать дом или квартиру с ипотечным долгом, важно знать, как действовать грамотно. Это позволит быстро найти покупателя недвижимости и избежать проблем с банком.

Существует несколько вариантов реализации имущества с обременением:

• досрочное погашение ипотечного кредита;
• продажа дома с участием кредитной организации;
• переоформление ипотеки на покупателя.

Досрочное погашение

Досрочное погашение кредита является самым оптимальным вариантом реализации жилья, купленного в ипотеку. Этот способ подходит для тех случаев, когда большая часть займа уже возвращена и осталось отдать банку небольшую сумму денег. Необходимо отметить, что погашение ипотеки может осуществляться за счет средств покупателя недвижимого имущества.

Порядок действий в этом случае будет следующим:

• поиск покупателя залоговой квартиры;
• заключение с ним предварительного договора купли-продажи или задатка, по которому покупатель обязуется предоставить продавцу определенную сумму денег в качестве залога, необходимую для погашения займа. При передаче финансовых средств составляется расписка;
• досрочное погашение задолженности по ипотеке;
• снятие в Росреестре обременения с прав на недвижимое имущество;
• подписание с покупателем основного договора купли-продажи.

Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка, на практике является достаточно затруднительной. Нужно найти человека, который согласится купить жилье в ипотеке. Чтобы гарантировать чистоту и безопасность сделки рекомендуется заверять предварительный договор, заключенный с потенциальным покупателем, в нотариальной конторе.

Погасить задолженность досрочно можно и за свой счет. Допустимо оформление потребительского кредита в банке или использование материнского капитала. Эти варианты являются более предпочтительными. Полностью сняв обременение с квартиры, можно будет без проблем найти покупателя и продать ему жилье.

Продажа с участием банка-кредитора

Продажа квартиры с обременением по ипотеке может проходить с участием кредитной организации. Этот метод чем-то похож на предыдущий способ, но является более надежным и, как правило, реализуется быстрее. Необходимо найти покупателя, который согласится погасить оставшуюся задолженность по ипотеке. В этой сделке принимает активное участие банк-кредитор. Он подстраховывает покупателя.

Деньги за остаток по займу вносятся непосредственно в финансовую организацию, а не передаются в руки продавцу. Это снижает риски, поэтому люди охотнее идут на заключение такой сделки. Но не все банки соглашаются на подобный вариант погашения задолженности.

Продажа залогового имущества с участием кредитора проходит таким образом:

• продавец находит покупателя и подписывает с ним предварительный договор купли-продажи;
• покупатель погашает ипотеку в банке;
• снимается обременение с квартиры. Иногда это делает сам банк, подавая соответствующий запрос в Росреестр;
• оформляется и подписывается договор основной купли-продажи;
• покупатель кладет в открытую в финансовом учреждении банковскую ячейку оставшуюся сумму денег за приобретение недвижимого имущества;
• проводится регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре;
• продавец получает деньги за реализованную квартиру или дом.

Переоформление ипотечного кредита на покупателя

При этом способе продажи недвижимого имущества покупателю одновременно передается квартира и обязательство по погашению оставшейся суммы кредита. Осуществляется и проводится это с согласия банка.

Заключается трехсторонний договор. При этом обременение с квартиры перед ее продажей не снимается. На практике, реализовать подобный метод получается крайне редко.

Мало кто из потенциальных покупателей соглашается брать на себя обязательства по кредиту, особенно если задолженность большая.

Нужно ли платить налог?

После реализации недвижимого имущества гражданин получает доход. По закону он подлежит декларированию и налогообложению.

Если квартира находилась в собственности гражданина больше трех лет, то от уплаты НДФЛ, в соответствии с пунктом 17.1 статьи №217 НК РФ, он освобождается.

В противном случае, придется заплатить 13% от полученного от продажи дохода. Можно уменьшить расходы. Для этого стоит получить вычет в размере одного миллиона рублей и с него заплатить НДФЛ.

Также налогооблагаемую сумму допустимо уменьшить за счет фактически понесенных расходов (например, на оплату процентов банку по ипотеке, госпошлины за услугу по переоформлению права собственности в Росреестре и т.п).

Стоит ли покупать жилье с невыплаченной ипотекой?

Как правило, ипотечные квартиры стоят на 15-20% дешевле, чем жилье без подобного обременения. Поэтому, приобретая такую недвижимость, можно неплохо сэкономить. Но нужно учитывать, каким образом продавец собирается реализовывать залоговое имущество.

В любом случае, покупка квартиры, которая находится в ипотеке, является рискованной. Необходимо тщательно проверять все документы, остаток по кредиту. Лучше для этого обращаться банк, в котором собственник оформлял займ.

Более безопасной является сделка, в которой непосредственное участие принимает кредитная организация. Таким образом, квартиру, купленную в ипотеку, можно продать. Но нужно придерживаться определенного порядка.

Алгоритм действий зависит от того, каким образом будет продаваться недвижимость с обременением. Как правило, ипотечные квартиры стоят дешевле тех, которые не числятся в залоге у банка. Такая экономия может привлечь покупателя. Но надо учитывать, что приобретение подобного жилья сопряжено с рядом рисков.