Бесплатная консультация

+7 (499) 938-66-24 Москва

+7 (812) 425-62-38 Санкт-Петербург
Вопросы нашему юристу
Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно
Задать вопрос юристу

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Обязанность гражданина уплачивать сборы в бюджет страны со всех видов доходов, включая реализацию недвижимого имущества, закреплена в Налоговом кодексе РФ. Информация о том, как рассчитать налог с продажи квартиры, поможет продавцу жилья правильно действовать при планировании сделки и после её проведения.

Декларирование доходов от продажи недвижимости

Плательщиком подоходного сбора – налога на прибыль физических лиц (НДФЛ) считается каждый гражданин России, независимо от времени проживания на её территории. Отдельные категории физлиц освобождены от платежа за продажу квартиры.

Необходимость подачи декларации в налоговую инспекцию (ИФНС) возникает при получении денег за объект, находившийся в собственности менее 5 или 3 лет.

Составляется документ по форме 3-НДФЛ, которая заполняется даже в том случае, если рассчитанный налог окажется нулевым.

Декларирование средств от продажи не требуется, если жилье находилось во владении продавца дольше 5 лет.

Чтобы правильно заполнить справку 3-НДФЛ, нужно иметь перед глазами бумаги, подтверждающие исходные данные по сделкам в отношении объекта продажи. Декларация составляется от руки на готовом бланке или на компьютере по установленной форме. Один заполненный экземпляр останется в ИФНС, другой вернётся налогоплательщику с отметкой сотрудника инспекции о принятии декларации к рассмотрению. Приложения к 3-НДФЛ:

  1. Договора: приобретения проданной квартиры у прежнего хозяина и продажи её новому собственнику.
  2. Платёжные документы: расписка бывшего владельца жилья о том, что покупка составителем декларации была оплачена, а также банковские выписки о переводе средств.
  3. Квитанции, товарные, фискальные чеки, подтверждающие действительность расходов на подготовку квартиры к продаже. Прилагаются при заявлении целевого налогового вычета.

Если представляются копии, их предварительно заверяет нотариус. Срок подачи декларации за отчётный год начинается 1 января следующего налогового периода, длится по 30 апреля включительно. Санкция за несвоевременное представление информации – штраф от 1 тыс. руб. Способы декларирования: личное посещение инспекции, почтовым отправлением, на сайтах ИФНС, Госуслуг через кабинет налогоплательщика.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Если квартира приобреталась до 2016 года, а продана в 2019 г., декларацию подавать не нужно – срок владения имуществом превышает 3 года (закон, действовавший до 01.01.2016).

Как определить точную сумму дохода?

Налогооблагаемая прибыль от продажи жилого помещения складывается из цены реализованных квадратных метров, уменьшенной на величину предпродажных расходов. Стоимость квартиры, купленной до 2016 г. определяется стоимостным показателем, внесённым в соответствующий раздел договора купли-продажи.

Сложнее дело обстоит с определением цены жилья, приобретённого в период, начиная с 01.01.2016: по новому правилу вычислять стоимость жилья нужно, учитывая кадастровый курс оценки. Облагаться налогом будет не та сумма, которая получится от расчёта по цене договора, а стоимость, определённая в размере 70% от размера указанной в выписке из ЕГРН – Единого госреестра недвижимости.

Заказать справку можно в Росреестре или на портале Госуслуг. Кадастровую стоимость жилого объекта устанавливает государство, она может быть выше или ниже рыночной цены, со временем изменяется.

Перед тем, как определить сумму дохода от продажи квартиры, нужно уточнить кадастровую стоимость жилья на начало года совершения сделки по отчуждению имущества, вычислить 70% от госцены. Следующий шаг – сравнить полученное число с договорной ценой. К дальнейшим расчётам принимается наибольшая стоимость. Пример:

  1. Исходные данные. Объект сделки, купленный в январе 2018 г., по кадастру оценивается в 10 млн рублей. Продаётся до истечения минимального срока владения – в феврале 2020 года.
  2. База сравнения: 10*70%=7 млн руб.
  3. Цена в договоре – 6 миллионов. Подоходный налог нужно считать, исходя из 7 млн.
  4. Договорная стоимость – 8 млн. Для расчёта государственного сбора принимается эта величина.

Внимание! Если в ЕГРН на 1 января года проведения сделки по отчуждению имущества кадастровая цена квартиры отсутствует, для вычисления налога берут стоимость, указанную в договоре.

Какой процент берет государство и как посчитать размер выплаты?

Налоговым резидентом (плательщиком налогов) в России может быть российский, иностранный гражданин, а также лицо, не имеющее гражданства. Какой налог уплачивается при продаже квартиры, зависит от статуса физлица. Если человек живёт в нашей стране ≥183 дней в году, налоговая ставка для него составляет 13%.

В отношении иностранцев, которые платят налоги в других странах (нерезидентов) и живут в России меньше 183 дней за последние 12 месяцев, размер налога на продажу недвижимости значительно выше – 30%.

Других различий по величине платежа не предусмотрено: пенсионер, безработный и трудящийся человек находятся в равных условиях.
Налог вычисляется перемножением налогооблагаемой базы и ставки НДФЛ – 13 или 30%. При расчёте размера выплаты учитывают такие факторы:

  1. Период покупки продаваемой квартиры: до 01.01.2016 г. или позже. Не нужно проводить вычисления в отношении жилья, которое находилось в собственности дольше 5 лет.
  2. Цена квадратных метров: кадастровая и обозначенная в договоре.
  3. Имущественный вычет. Позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей, может применяться неоднократно, но только 1 раз в год.
  4. Расходы на приобретение, подготовку к продаже отчуждаемой квартиры. К последним относятся затраты на ремонт, перепланировку, риэлторские услуги. При расчёте их можно вычесть из стоимости квадратных метров. Одновременно с имущественным вычетом использовать нельзя. Уменьшать налоговую базу за счёт расходов на приобретение квартиры выгодно, если на это затрачено больше 1 млн руб.

Пояснения по применению налогового вычета в особых случаях: продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, и сделка в условиях ДДУ (незавершённая новостройка). Первые обстоятельства предполагают распределение вычета между совладельцами пропорционально их долям при совместной продаже квартиры.

При разобщённом отчуждении частей квартиры каждый владелец может применить вычет в 1 млн рублей в полном размере. Второй случай: передача жилья по договору долевого участия (ДДУ) продажей не является – это переуступка права требования, по которой налог 13% также уплачивается.

Уменьшить налогооблагаемую базу можно на сумму произведённых по квартире расходов, а если на ДДУ брался кредит, то и его сумму, проценты за пользование.

Важно: оплата рассчитанного сбора производится в срок до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам:

+7 (499) 938-66-24 - Москва и обл.
+7 (812) 425-62-38 - Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-97-52 - Другие регионы РФ

Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Когда не нужно уплачивать 13% после купли-продажи?

Наследование, получение жилья в дар или по договору пожизненной ренты, приватизация квадратных метров – поводы отказаться от уплаты государственного сбора. Действует положение с января 2020 г. в случае, если объект находился в собственности владельца ≥3 лет. Квартира, приобретённая в 2016-2019 гг. должна числиться в Росреестре за продавцом не меньше 5 лет. Другие случаи, когда можно не уплачивать 13% по сделке купли-продажи:

  • ноль или отрицательное число, полученные при расчёте налога после использования вычетов;
  • отсутствие прибыли от продажи квартиры по причине падения рыночной стоимости недвижимости;
  • продажа единственного жилья налогоплательщика после владения помещением не меньше 3 лет, при этом не имеет значения, как квартира была получена в собственность;
  • регистрация жилплощади произведена до 2016 г., когда действовало правило о трёхгодичном сроке владения недвижимостью;
  • отчуждение единственного жилья, если вторая площадь покупается в срок до 90 дней с момента продажи такой квартиры;
  • стоимость проданных квадратных метров меньше 1 млн рублей по договору или 700 тыс. руб. по справке ЕГРН.
Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Срок владения жильём отсчитывается со времени его регистрации. Если квартира досталась по наследству, то с момента открытия наследственного дела – дня смерти наследодателя.

Рассчитать налог на доход, полученный от продажи квартиры можно самому. Основные положения вычислений: прибыль – это цена за проданные квадратные метры. Налогооблагаемая база для отсчёта от неё 13% – результат уменьшения дохода на величину налогового вычета или расходов на приобретение, продажу жилья.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52


Добавить комментарий

Adblock
detector