Зато без первоначального взноса: условия и процедура оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости

Ипотека под залог имеющейся недвижимости несколько отличается от обычной, когда залоговым имуществом становится приобретаемое жилье. В ней есть как положительные, так и отрицательные стороны. Потенциальному клиенту следует разбираться в этом вопросе, чтобы с максимальным эффектом использовать свои возможности.

Особенности жилищного кредита с обеспечением

Данная форма сотрудничества с банком примечательна следующим:

1. отсутствуют ограничения относительно приобретаемого жилья. Возможна покупка квартиры в старом доме либо с деревянными перекрытиями, комнаты в коммуналке, неликвидной земли и т.д. Также становится возможной покупка жилья в другом государстве;
2. приобретенное жилье сразу становится собственностью покупателя, так что он может распоряжаться им на свое усмотрение: продавать, закладывать, сдавать в аренду, дарить, менять планировку и пр.;
3. не требуется первоначальный взнос;
4. сумма кредита не зависит от доходов заемщика;
5. банк охотно идет на сотрудничество, поскольку он получает залог до выдачи средств. Процедура оформления проста и занимает мало времени;
6. можно оформить нецелевой кредит, что позволит потратить средства любым способом. При этом не придется отчитываться перед банком.

При низкой стоимости имеющейся недвижимости банки берут ее в залог только для компенсации первого взноса. В этом случае приобретаемое жилье также берется в залог, так что заемщик теряет возможность распоряжаться обоими объектами.

Теперь о недостатках:

1. высокая стоимость. Наиболее дорогим является нецелевой ипотечный кредит под залог недвижимости. У жилищного займа процентная ставка чуть ниже, поскольку банк знает, куда уходят средства и потому меньше рискует, но все равно он обходится дороже обычной ипотеки — от 12% годовых. Следует, правда, отметить, что даже нецелевой займ с залогом существенно дешевле потребительского кредита;
2. относительно небольшой кредитный лимит: 10-15 млн. руб.;
3. короткий срок кредитования: до 15-20 лет;
4. низкий понижающий коэффициент (залоговый дисконт). Сумма займа составляет не более 40%-70% рыночной стоимости залогового имущества;
5. подобные кредиты не выдают ИП, руководителям коммерческих предприятий высокого ранга, учредителям, собственникам бизнеса. Банки отказывают из-за вероятности использования предоставленных средств в интересах коммерческой деятельности.

Требования к заемщикам

Подходящим для выдачи жилищного кредита считается заемщик:

• гражданин РФ;
• в возрасте от 21 года;
• имеющий трудовой стаж от 1 года и проработавший на последнем месте не менее 6 месяцев.

Клиент должен предоставить следующие документы:

1. заявку-анкету;
2. копию паспорта. Если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо — то еще и нотариально заверенную доверенность;
3. справку о доходах и копию трудовой книжки, завизированные работодателем. Не требуются, если зарплату или пенсию клиент получает через данный банк;
4. если заявитель состоит в браке — нотариально заверенное согласие второй половины;
5. правоустанавливающие документы на недвижимость, передаваемую в залог. Например, договор купли-продажи;
6. актуальную выписку из ЕГРН (удостоверяет право собственности);
7. технический паспорт на объект недвижимости. Если в залог передается земельный участок — его кадастровый план и документ, подтверждающий целевое предназначение (виды разрешенного использования);
8. справку об отсутствии прописанных жильцов.

С клиента, находящегося в разводе, потребуют соответствующее свидетельство. Если он относится к льготной категории, необходимо будет предъявить доказательство, например, свидетельство о рождении ребенка, пенсионное удостоверение с категорией инвалидности и т.д.

Что может выступать в качестве залога?

В целом можно выделить три формы ипотечного кредитования. Принадлежность к тому или иному типу зависит от того, какое имущество оставлено в залог.

Имеющаяся недвижимость

Об особенностях жилищного кредитования с обеспечением рассказывалось выше.

К залоговому имуществу предъявляются следующие требования:

1. расположение в населенном пункте, где имеется филиал данного банка;
2. приемлемое состояние, год постройки — в установленных банком пределах (обычно не ранее 1975 г.). То есть объект должен быть ликвидным. Квартиры в старых, аварийных домах либо с деревянными перекрытиями не подходят;
3. отсутствие обременений;
4. подключение ко всем инженерным сетям: электричество, вода, отопление, газ (если предусмотрено), канализация;
5. является единицей собственности. То есть нельзя заложить, к примеру, свою долю во владении квартирой, если это не комната в коммуналке;
6. не прописаны несовершеннолетние;
7. фактическая планировка соответствует прописанной в технической документации.

Приобретаемое жилье

Под термином «ипотека» обыватель обычно понимает именно этот вид кредитования.

Ипотека получила наибольшее распространение благодаря своим достоинствам:

1. низкая стоимость: от 6% годовых. В среднем на 3% дешевле кредита под залог имеющейся недвижимости;
2. длительный срок кредитования: до 30 лет;
3. высокий лимит: 30-50 млн. руб.;
4. высокий понижающий коэффициент: 80% стоимости залога.

Хватает и негативных моментов:

1. обязателен первый взнос;
2. приобретаемая квартира должна соответствовать требованиям, предъявляемым к залоговому имуществу (см. выше). На покупку жилья, к примеру, в старом доме, банк не пойдет;
3. исключается продажа, сдача в аренду, обмен и т.д. купленной недвижимости до погашения займа;
4. оформление отличается сложностью и занимает много времени, что объясняется повышенным риском: банк приобретает право собственности на залог после выдачи средств на его покупку.

В качестве первого взноса, финучреждения принимают материнский капитал и субсидию предоставляемую государством молодым семьям. Дешевле всего банки выдают целевые кредиты на долевое строительство — на 2-3% ниже обычного. Объясняется это высокой ликвидностью квартир в благоустроенных новостройках.

Земельный участок

Земля — наименее привлекательный залог для кредитного учреждения. Со временем она может существенно потерять в ликвидности, например, если поблизости построят дорогу или АЗС. Ради компенсации рисков устанавливают крайне низкий коэффициент понижения — до 30% от рыночной стоимости участка.

Наиболее высоко котируются территории:

1. с целевым предназначением «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Сельскохозяйственного назначения, наоборот, стоят меньше всего;
2. с удобным подъездом и возможностью подключения к коммуникациям;
3. расположенные в границах населенных пунктов или поблизости.

Самые нежелательные участки — с недостроенными домами.

Продать их практически невозможно, потому банки обычно отказываются брать такое имущество в залог. Нельзя заложить арендуемый участок — только находящийся в собственности. Существует особая разновидность ипотеки — под строительство частного дома.

В рамках этой программы некоторые банки готовы взять в залог землю, но с условием, что по завершении строительства закладную переоформят на дом. При этом снижается процентная ставка. Займ выдают двумя частями и для получения второй необходимо отчитаться о том, как была потрачена первая.

Ряд финучреждений предлагает потенциальному заемщику сотрудничество с аккредитованными застройщиками.

Риск для банка здесь минимальный и он готов выделить больше средств — они напрямую перечисляются строительной фирме. Для клиента этот вариант плох тем, что он сильно ограничен в выборе участка.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Следует быть готовым к тому, что за оценку стоимости надела придется заплатить больше, чем за ту же услугу для квартиры.

Как купить квартиру под залог недвижимого имущества?

Чтобы взять ипотеку под залог имеющегося жилья, необходимо:

1. изучить условия кредитования в нескольких банках и выбрать наиболее выгодный;
2. подать заявку. К ней прикладываются личные документы заемщика и бумаги на предмет недвижимости, предназначенный для залога. Заявка рассматривается банком в течение нескольких дней и если будущий заемщик и залог признаются надежными, выносится положительное решение;
3. заказать лицензированной организации оценку стоимости залогового имущества. В основном банки настаивают на сотрудничестве с аккредитованными оценщиками;
4. застраховать собственные жизнь и здоровье, а также залоговое имущество и право собственности на него (титульное страхование). В договоре прописывают, что выгодоприобретателем является кредитное учреждение;
5. подписать с уполномоченным сотрудником банка договор о выдаче кредита и передаче имущества в залог, а также закладную;
6. зарегистрировать договор в юстиции;
7. получить деньги.

Рекомендуется подать заявки сразу в несколько банков.

Условия кредитования в Сбербанке и других банках

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке оформляется на следующих условиях:

• срок кредитования: до 20 лет;
• сумма: 0,5-10 млн. руб.;
• коэффициент понижения: 40%-60%;
• процентная ставка: от 14%;
• тип кредита: целевые и нецелевые;
• залог: квартира, дом, дача, земельный участок, гараж и пр.;
• страхование: не обязательно, но при его отсутствии ставку увеличивают на 1%.

Для клиентов, получающих зарплату через Сбербанк, процентную ставку снижают на 1%. Также с них не требуют справку о доходах.

Ипотечная программа в Россельхозбанке:

• срок кредитования: до 30 лет;
• тип кредита: только целевые;
• коэффициент понижения стоимости залога: 70%;
• сумма: от 0,5 млн. руб.;
• процентная ставка: от 11,5% годовых.

Указанный процент является льготным, он предоставляется:

• получателям зарплаты через данный банк;
• проверенным клиентам с хорошей кредитной историей;
• согласным на понижающий коэффициент на уровне 50% от рыночной стоимости залога.

В остальных случаях ставка несколько выше.

Вот как работает еще один крупный оператор рынка — банк ВТБ-24:

• срок кредитования: до 20 лет;
• максимальная сумма: 15 млн. руб.;
• коэффициент понижения: до 50% стоимости залога;
• процентная ставка: 13,6% годовых;
• тип кредита: только нецелевые.

Условия в Газпромбанке:

• срок кредитования: до 15 лет;
• максимальная сумма: 30 млн. руб.;
• коэффициент понижения: 70% стоимости залога;
• тип кредита: нецелевой;
• процентная ставка: от 11,75% годовых;
• страхование: в обязательном порядке требуется титульное.

Это наиболее выгодные на сегодняшний день предложения.

Ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости — единственно возможный вариант раздобыть средства на покупку жилья за рубежом. Также без него не обойтись, если нет денег на первый взнос. Недостаток данного вида кредитования — сравнительно высокий процент.