Проводим оценку недвижимости для ипотеки Сбербанка: порядок действий и список организаций

Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка в большинстве случаев является обязательным условием. Сведения о рыночной стоимости залога нужны для определения размера ссуды, но с недавних пор существует возможность взять кредит без оценки.

Как вызвать оценщика недвижимого имущества?

Чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки в Сбербанке, необходимо проделать следующие действия:

1. выбрать оценщика. Компания или физлицо, занимающиеся предоставлением таких услуг, должны иметь соответствующую лицензию. Лучше выбирать исполнителя, аккредитованного Сбербанком. Другие критерии — стоимость услуг и отзывы клиентов;
2. созвониться с представителем компании и договориться о встрече. На ней изложить, с какой целью заказывается оценка, и описать объект. На основании этих данных исполнитель определит стоимость услуги;
3. заключить договор;
4. согласовать дату и время выезда представителя фирмы на место.

Какие нужно подготовить документы?

Заказчик предъявляет исполнителю бумаги:

1. правоустанавливающий документ. Это договор отчуждения, по которому нынешнему владельцу перешло право собственности. Например, соглашение о купле-продаже, свидетельство о государственной регистрации недвижимости либо дарственная;
2. правоудостоверяющий документ. В настоящий момент это выписка из ЕГРН, до недавнего времени в этом качестве выступало свидетельство о праве собственности;
3. фотографии объекта;
4. личные документы заказчика: копия паспорта гражданина РФ, ИНН;
5. технический план;
6. кадастровый паспорт;
7. акт приема-передачи объекта.

В особых случаях перечень документов может быть дополнен. Например, при наложении на объект обременения потребуют соответствующие бумаги.

Как происходит независимая оценка объекта недвижимости?

Исполнитель осуществляет мероприятия:

• собирает информацию касательно объекта: местонахождение, возраст, материал, степень износа, техническое оснащение, число перепланировок и т.д.;
• осматривает и фотографирует объект, уделяя особое внимание дефектам и особенностям;
• сравнивает фактическую планировку с представленной на планах БТИ;
• проверяет наличие возможных претендентов, к примеру, других наследников, прописанных несовершеннолетних либо отбывающих наказание в местах лишения свободы лиц;
• выявляет наложенные обременения;
• на основании собранных данных проводит оценку жилья по одному из трех методов;
• оформляет отчет в трех экземплярах. Две копии оставляет у себя, другую передает заказчику. В зависимости от сложности объекта, на оформление уходит от 1 до 5 рабочих дней.

Практикуют три метода оценки:

1. сравнительный. В том же районе подбирают объекты с равнозначными характеристиками и ориентируются на их цены. Отличия в годах постройки, жилплощади, отделке и инфраструктуре учитываются применением поправочных коэффициентов. Сравнительный метод — самый распространенный. Полученную стоимость называют рыночной;
2. затратный. Более трудоемкий способ. По текущим ценам подсчитывают затраты на строительство подобного объекта недвижимости, затем корректируют с учетом его износа. Стоимость, вычисленная затратным методом, называется ликвидной. Она актуальна в условиях превышения предложения над спросом, когда рыночная цена необъективно занижена;
3. доходный. Цену назначают исходя из дохода, который можно было бы получить при сдаче объекта в аренду. Этот метод наименее востребован.

Результаты не публикуются. В этом состоит разница между независимой экспертизой и государственной (определяет кадастровую стоимость). Другое отличие заключается в том, что при государственной оценке применяют установленный законом алгоритм, общий для всех объектов недвижимости и не принимающий во внимание уровень спроса, степень развития инфраструктуры и прочие факторы.

Очевидно, что определить стоимость квартиры с точностью до рубля невозможно. Оценщик выбирает значение из некоторого диапазона, обычно с разницей в 20-30%.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

По просьбе клиента оценщик может назначить завышенную или заниженную цену. К первому варианту прибегают с целью увеличить размер ссуды, ко второму — чтобы уменьшить первый взнос и оплату страховки.

Требования Сбербанка к отчету

Оценочный альбом для ипотеки должен содержать такую информацию:

1. фотографии и план объекта недвижимости с пояснениями специалиста;
2. копии документов на квартиру;
3. описание объекта, однозначно идентифицирующее его;
4. ликвидную и рыночную стоимость квартиры;
5. заключение о состоянии объекта;
6. анализ рынка недвижимости;
7. данные о компании, выполнившей оценку;
8. описание используемых методов;
9. размер вознаграждения оценщика.

Обычно отчет представляет собой пояснительную записку из 30-40 листов формата А4.

Сколько времени действует?

Срок истечения актуальности заключения оценщиков составляет 6 месяцев. Это нужно учитывать при оформлении ипотеки, поскольку сбор прочих документов может занять больше времени. Тогда банк потребует повторить проведение оценки.

Список аккредитованных компаний

Сбербанк предпочитает, чтобы залоговое жилье оценивали компании, получившие его аккредитацию, в этом есть преимущества и для заемщика:

1. добросовестность. Финучреждение тщательно отбирает партнеров. Имеющие судимость или регулярно участвующие в судебных разбирательствах отсеиваются;
2. квалификация. В реестр попадают только специалисты с соответствующим образованием и стажем работы в данной сфере от 3 лет;
3. надежность. Аккредитованный оценщик заключает страховой договор на случай ошибки. Если из-за неверного оценивания заказчик понесет убытки, их возместят.

Недостаток таких оценщиков с точки зрения клиента — в несогласии завышать стоимость объекта. Закрывать глаза не незаконную перепланировку они тоже отказываются. Список организаций по оценке недвижимости по ипотеке Сбербанка приведен на сайте финучреждения.

Он насчитывает 2700 позиций, так что житель любого региона наверняка найдет здесь одну из местных компаний. Вместе с тем закон не ставит в обязанность сотрудничать только с фирмами из реестра банка. А значит, у заемщика есть формальное право обратиться к любому оценщику. В такой ситуации Сбербанк может поставить условие о проведении аккредитации.

Оценщику придется предъявить заверенные нотариусом копии:

• свидетельства о государственной регистрации компании;
• учредительных бумаг;
• банковской карты с подписями уполномоченных лиц;
• страховых полисов;
• личных документов и аттестата о соответствующем образовании независимого эксперта;
• свидетельства о постановке на учет в ФНС;
• выписки из ЕГРЮЛ.

К эксперту предъявляются требования:

1. членство в саморегулируемой организации оценщиков, подтвержденное свидетельством;
2. повышение квалификации каждые 3 года;
3. наличие лицензии;
4. заключенный страховой договор гражданской ответственности;
5. отсутствие судимости или открытых судебных дел.

Требования к компаниям:

1. спецобразование имеют не менее 2 сотрудников;
2. срок профессиональной деятельности — не менее 3 лет;
3. как минимум у двух сотрудников стаж работы составляет 3 и более лет.

Если компания соответствует установленным условиям, ее заносят в реестр. Владельцу направляют письменное уведомление. Выдача сертификата или иного документа не предусматривается.

Отчет, выполненный неаккредитованным оценщиком, банк отклонить не в праве — это требование ФЗ №135 «О защите конкуренции», но при условии, что тот соответствует всем установленным требованиям.

В любом случае, рассмотрение займет больше времени, чем в случае с аккредитованной организацией. С 2018 г. Сбербанк работает с ресурсом Ева.Домклик. Это позволило упростить процедуру оценки. Также через данный портал можно передать отчет в банк.

Сколько стоят услуги оценочных организаций?

Гонорар оценщика зависит от следующих факторов:

• местоположение объекта (удаленность от офиса исполнителя), его площадь и планировка;
• срок выполнения заказа: за срочность возьмут доплату;
• квалификация и опыт специалиста.

В Москве стоимость оценки квартиры для ипотеки Сбербанка составляет 3,5-5 тыс. руб. В Санкт-Петербурге — от 3 до 4 тыс. руб. В регионах средняя цена находится в пределах 2-3 тыс. руб. Доплата за срочность может составить несколько тысяч.

Стоимость оценки индивидуального жилого дома определяется не столь однозначно. Составной частью процедуры является оценка земельного участка под строением, соответственно, на размер вознаграждения влияет его площадь. Дом в черте города без учета земли оценят примерно за 2 тыс. руб. Определение стоимости строения и земельного участка под ним в загородной местности, обойдется в 8 тыс. руб.

Оценка недвижимости требуется не только при оформлении ипотеки, но и при получении потребительского кредита с передачей ее в залог, а также при вступлении в право наследования или заключении брачного контракта.

В случае оформления ООО или иного юрлица процедура понадобится для передачи имущественной доли в уставной капитал и для заключения страхового договора. При оформлении ипотеки в Сбербанке можно сделать выбор в пользу квартиры, уже получившей оценку, и таким образом сэкономить.