Регистрация в ипотечной квартире: можно ли прописаться собственнику, ребенку и третьим лицам?

Ипотека — прекрасная возможность приобрести жилье для тех, кто не имеет средств на его покупку. Один из главных вопросов, волнующих потенциального заемщика — можно ли прописаться в ипотечной квартире? Ответ в законодательстве дается положительный, но с оговорками.

Можно ли зарегистрироваться в квартире, купленной в ипотеку?

Для начала необходимо определиться с юридическим статусом каждой из сторон сделки в отношении приобретенной квартиры, а значит и с их правами на это имущество. Вопреки расхожему мнению, банк собственником жилья не является — он лишь залогодержатель.

Право собственности принадлежит заемщику. Это следует из положений Гражданского кодекса РФ и ФЗ №102 «Об ипотеке».

Перечень необходимых для регистрации документов приведен в ФЗ N 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 (ред. от 01.04.2019) и согласие залогодержателя в нем отсутствует. Региональные законодательные акты с требованием о наличии такого разрешения, например, Постановление Правительства Москвы №859, уступают в приоритете регламенту ФЗ N 5242-1. Соответственно, их положения в случае противоречия документам общегосударственного значения во внимание не принимаются.

Таким образом, федеральное законодательство не чинит препятствий владельцу ипотечной квартиры, желающему зарегистрироваться в ней самому либо прописать кого-либо еще. Но нужно учесть, что помимо государственных нормативно-правовых актов, права кредитора и заемщика регулирует еще один документ — кредитный договор. А его пункты обязательны к исполнению. И здесь все зависит от того, на каких условиях банк выдает ипотеку.

В большинстве случаев финучреждение прописывает в соглашении следующие положения:

1. для регистрации третьих лиц, как и для обременения переданного в залог жилья их правами, требуется согласие кредитора;
2. то же в отношении лиц, имеющих родственную связь с заемщиком, но не относящихся к близким родственникам (супруг, дети, родители);
3. в случае, если заемщик не в состоянии выплачивать ссуду, он обязуется выписать несовершеннолетних детей.

Третий пункт обусловлен особыми правами детей возрастом до 18 лет: их нельзя принудительно выписать без предоставления аналогичного по качеству жилья. По этой же причине банки отказываются принимать в качестве первого взноса материнский капитал, если органы попечительства и опеки требуют оформить долю ребенка на право собственности до заключения сделки купли-продажи.

Если же оформление долевой собственности на ребенка предусматривается после выплаты ссуды (родители подписывают соответствующее долгосрочное обязательство), проблем не возникает. Таким образом, ответ на вопрос о том, можно ли прописать человека в ипотечную квартиру, кроется в договоре займа.

Перед подписанием следует внимательно изучить его и если условия покажутся излишне жесткими — взять кредит в другом финучреждении. Нарушение соглашения грозит заемщику разрывом отношений. При этом банк потребует досрочно погасить ипотечный займ.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Поскольку законодательство на стороне владельца квартиры, теоретически можно истребовать право прописки любого лица в суде. Но конфликтовать с финучреждением настоятельно не рекомендуется, лучше попытаться договориться мирно.

Как получить разрешение банка?

Взявший в рассрочку дом или квартиру гражданин должен написать заявление с указанием данных:

• ФИО прописываемого лица;
• степень родства;
• причину регистрации.

Некоторые банки обеспечили возможность подачи такой заявки через официальный сайт. Рассмотрение заявления займет около недели, после кредитор вынесет решение. Во многом оно будет зависеть от платежеспособности заявителя и от того, насколько регулярно тот вносит платежи.

В случае отказа есть два пути:

1. досрочно закрыть кредит;
2. предложить банку оформить регистрируемое лицо как созаемщика (подходит только для супругов).

Регистрация созаемщика отвечает интересам кредитора, поскольку снижает его риски, потому он обычно дает согласие.

Как оформить прописку?

Итак, в договоре прописаны требования, в соответствии с которыми осуществляется прописка в ипотечной квартире. Сбербанк, например, не разрешает без своего одобрения обременять залоговое жилье правами третьих лиц.

Аналогичные положения присутствуют в стандартном ипотечном договоре ВТБ. Следует рассмотреть порядок оформления прописки разным лицам.

Собственнику жилья

ГК РФ и прочие нормативно-правовые акты никак не ограничивают права владельца переданного в залог жилья в части регистрации. Иными словами, у заемщика есть все основания получить прописку в приобретенной квартире, отказ со стороны уполномоченного лица будет неправомерным. Необходимо явиться в паспортный стол и написать заявление по форме №6.

Вместе с заявлением подаются документы:

• паспорт;
• военный билет, если заявитель военнообязанный;
• листок об убытии с предыдущего места жительства (можно иметь прописку только по одному адресу);
• выписка из ЕГРН (правоудостоверяющий документ на квартиру).

Зарегистрироваться можно в любой момент после оформления права собственности. Процедура занимает не более 3-х дней. Если заявитель остается в том же населенном пункте, в каком был зарегистрирован ранее, листок убытия получать не нужно: выписка будет произведена автоматически.

Также зарегистрироваться можно через МФЦ или сайт госуслуг. Во втором случае после заполнения, формы пользователь получит в электронном виде приглашение явиться в подразделение МВД для оформления прописки.

Несовершеннолетнему ребенку

Согласно законодательству РФ право прописать своих несовершеннолетних детей по адресу собственного проживания для владеющего квартирой родителя столь же неотъемлемо, как и право прописаться самому. Согласие кредитора для этого также не требуется.

Как было сказано, банки в ипотечном договоре оговаривают лишь требование к заемщику выписать детей при отсутствии возможности выплачивать ссуду. Регистрацию оформляют при обязательном личном присутствии и детей, и собственника квартиры.

Собственник предъявляет в дополнение к вышеперечисленным документам следующие бумаги:

• паспорта детей старше 14 лет;
• свидетельства о рождении;
• заверенное нотариусом согласие матери, если жилплощадь принадлежит отцу.

Как и в случае регистрации собственника, на рассмотрение заявления сотрудникам паспортного стола может потребоваться время. Заявителю укажут дату выдачи паспортов с отметкой о прописке.

Родственнику, третьему лицу

Такие граждане также регистрируются в присутствии собственника квартиры.

В дополнение к перечисленным выше документам подаются:

• паспорта регистрируемых;
• свидетельство о браке, если собственник прописывает вторую половину;
• разрешение банка-залогодержателя;
• копии страницы ипотечного договора с условиями прописки родственников и третьих лиц.

Если документы в порядке и разрешение кредитора получено, в течение установленного законом времени в паспортах проставят отметку о регистрации.

Особенности временной регистрации в ипотечном жилье

ФЗ N 5242-1, часть 5, предписывает всем гражданам меняющим место жительства на период дольше 90 дней, оформлять временную регистрацию. Ее максимальный срок составляет 5 лет.

Возможность временной регистрации третьих лиц, как и постоянная прописка, регулируется положениями ипотечного договора. Законодательство не запрещает делать это владельцу квартиры, переданной в залог.

Что делать в случае отказа?

В случае неправомерного отказа следует напомнить сотруднику паспортного стола о следующих нормативно-правовых актах:

1. ФЗ N 5242-1, часть 3 содержит перечень необходимых для прописки документов, согласие залогодержателя в нем отсутствует;
2. ст. 29 ФЗ №102 «Об ипотеке» и ч. 1 ст. 346 ГК РФ. Разрешают владельцу оформленного в залог имущества пользоваться им на свое усмотрение, если это не идет вразрез с назначением объекта и законодательством РФ;
3. при отказе прописать несовершеннолетних детей: ст. 20 ГК РФ и ФЗ N 5242-1, часть 3;
4. ст. 209 ГК РФ. Декларирует право владеть, распоряжаться и пользоваться собственным имуществом. Если оно передано в залог, не допускается лишь отчуждение без согласия кредитора. В остальном закон приписывает собственнику те же права, что и владельцу квартиры, приобретенной за свои деньги.

Если доводы не возымели действия, заказным письмом с уведомлением о вручении в вышестоящее подразделение ГУВМ МВД направляется жалоба. Если и оттуда последует отказ, следует обратиться в суд. При этом копия отказа прикладывается к иску.

Прописаться по месту жительства крайне важно. Это позволяет получать субсидии и льготы, полис медстраховки и СНИЛС, оформлять детей в школу и дошкольное учреждение, заключать договора и устраиваться на работу. Регистрироваться в ипотечной квартире закон не запрещает, но в отношении дальних родственников и посторонних для этого требуется получить разрешение банка.