Снять квартиру с правом выкупа: особенности этого вида аренды недвижимости

Квартиры стоят дорого. Не всегда личных сбережений хватает на оплату полной цены недвижимого имущества. В этом случае можно оформить ипотеку. Но она имеет ряд недостатков и характеризуется переплатой процента.

Более выгодным способом считается аренда с последующим выкупом. Данный метод нельзя назвать популярным, некоторые о нем даже не знают. Полезно понимать, как снять квартиру с последующим выкупом в Москве или другом городе России.

Плюсы и минусы найма\сдачи жилья с последующим выкупом

Аренда с правом выкупа недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других городах страны не является часто заключаемой сделкой. Она не получила широкого распространения по той причине, что многие владельцы квартир не спешат расставаться с недвижимостью, которая приносит им дополнительный пассивный доход.

Выгодно сдавать жилье в столице и крупных городах России, где много приезжих. Ко всему прочему, аренда с последующим выкупом не всегда является целесообразной. Такая сделка имеет свои плюсы и минусы. О них важно знать. Сопоставив все «за» и «против» будет легче принять верное решение.

Преимущества аренды квартиры с правом выкупа для покупателя:

• выплата полной стоимости недвижимого имущества происходит не сразу, а в беспроцентную рассрочку;
• наниматель сразу заселяется в помещение;
• нет штрафов, пеней во время действия договора;
• для оформления сделки требуется минимальный пакет документов;
• на любом этапе действия договора покупатель вправе отказаться от выкупа помещения.

Положительные стороны сделки для продавца:

• жилье переходит в собственность арендатора только после полной оплаты стоимости;
• цена на квартиру устанавливается выше рыночной. Это делается для того, чтобы снизить риски от реализации недвижимого имущества в рассрочку.

Недостатки аренды жилья с правом выкупа:

• механизм заключения сделки не стандартизирован;
• оформление договора требует юридической грамотности;
• есть риск стать жертвой мошенников.

Где искать предложения?

Важно понимать, где найти покупателя/продавца для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом. В первую очередь, рекомендуется просмотреть предложения в интернете. Есть специальные порталы, на которых размещают объявления о купле-продаже недвижимого имущества. Также можно найти подходящий вариант в газете.

Порядок процедуры

Поскольку договора аренды жилья с последующим выкупом заключаются редко, многие граждане не знают, какого алгоритма действий нужно придерживаться. Это вызывает определенные трудности. Процедура может затянуться. Есть риск признания сделки судом ничтожной.

Надо знать порядок действий и четко его придерживаться:

1. покупатель находит продавца;
2. подготавливается пакет документов;
3. заключается договор аренды с последующим выкупом;
4. проводится регистрация обременения в Росреестре;
5. покупатель в течение определенного периода выплачивает стоимость жилья. После внесения последнего платежа проводится переоформление права собственности на квартиру в Росреестре.

Список необходимых документов

Для заключения сделки по аренде квартиры с последующим ее выкупом, заранее рекомендуется подготовить определенный пакет документов. Он может быть разным в зависимости от ситуации. Выделяют стандартный и дополнительный пакет бумаг.

В обязательном порядке требуются такие документы:

• гражданские паспорта каждого из участников сделки;
• выписка из ЕГРН на продаваемое недвижимое имущество;
• договор купли-продажи, дарения, мены или другой документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
• кадастровый паспорт;
• справка о том, что квартира не имеет обременений;
• оценка стоимости жилья;
• номер расчетного счета для перевода денег;
• справка из ЖЭУ о том, что отсутствуют долги по оплате коммунальных услуг;
• технический план помещения.

Дополнительно могут потребоваться такие документы:

• согласие супруги или мужа на продажу недвижимого имущества, заверенное в нотариальной конторе;
• свидетельство о заключении брачного союза;
• нотариально заверенная доверенность.

Как правильно составить договор?

Договор аренды квартиры с последующим выкупом заключается нечасто. Это достаточно специфический документ. Важно знать, как правильно составить такой документ. Договор должен иметь письменный вид. Оформляется он на листах формата А4 письменно либо с использованием техники.

В договоре аренды жилья с последующим его выкупом необходимо указать такую информацию:

• дата и место составления документа;
• сведения об участниках сделки;
• описание квартиры. Желательно, чтобы оно было полным и подробным. Надо отметить точный адрес расположения помещения, его общую, жилую и нежилую площадь, этажность, кадастровую и рыночную стоимость, состояние, количество комнат. Также стоит указать, на основании какого документа квартира перешла в собственность арендодателя. Рекомендуется привести реквизиты выписки из ЕГРН на жилье;
• права двух сторон;
• условия найма квартиры. Надо отметить, какая из сторон будет оплачивать услуги ЖКХ. Необходимо согласовать возможность и объем проводимого ремонта;
• величина арендной платы, тип валюты, порядок и сроки внесения денежной суммы;
• право арендатора на выкуп недвижимого имущества;
• ответственности и обязанности сторон;
• размер выкупной стоимости;
• условия и сроки передачи жилплощади в аренду;
• порядок решения спорных ситуаций и поведения при возникновении форс-мажорных обстоятельств;
• дополнительные условия. Например, необходимость оформления страховки на недвижимость, возможность внесения изменений в договор.

В конце документа обе стороны должны указать свои реквизиты и поставить личные подписи.

Регистрация в Росреестре

Договора аренды с последующим выкупом квартиры обычно заключаются на длительный срок. Если этот период превышает год, то после оформления сделки необходимо обратиться в Росреестр. В этом госоргане будет зарегистрировано обременение права собственности, которое возникает из-за долгосрочного найма.

Помимо заявления, составленного по стандартной форме, специалисту Росреестра надо будет предоставить такие бумаги:

• паспорта участников сделки;
• договор аренды с дальнейшим выкупом;
• выписку из ЕГРН.

Нужно будет оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Чек о переводе денег надо сохранить и предоставить специалисту регистрационного органа. По факту приема документов будет выдана расписка. В течение недели сотрудники Росреестра внесут необходимые изменения в базу ЕГРН.

Когда арендатор выкупит помещение, придется подавать заявление в Росреестр снова, но уже для перехода прав владения на жилье, из документов потребуется:

• договор;
• выписка из ЕГРН;
• акт приема-передачи квартиры.

Также надо будет оплатить госпошлину. Подать заявление на регистрацию можно не только в Росреестр, но и в Многофункциональный центр. Это посредническая организация, оказывающая ряд государственных и муниципальных услуг.

Прием документов тут проходит быстрее, но результат заявитель получает на руки на 2-3 дня позже, чем при обращении непосредственно в регистрационную федеральную службу.

Риски и подводные камни

Реализация недвижимого имущества путем заключения договора аренды с последующим выкупом имеет ряд «подводных камней» и рисков, как для покупателя, так и для продавца. Важно их знать и понимать, как можно минимизировать вероятность наступления негативных последствий.

Риски для покупателя:

• в период аренды квартира принадлежит продавцу. Соответственно, он имеет полное право ею распоряжаться по своему усмотрению (дарить, продавать другим лицам, завещать). Продавец может в любой момент принять решение о прекращении арендных отношений. Вернуть потраченные деньги при этом покупателю будет сложно;
• продавец вправе значительно повысить стоимость квартиры и арендную плату (если это предусмотрено договором);
• жилое помещение может оказаться под арестом или залогом;
• если продавец объявит себя банкротом, то у него заберут квартиру;
• непосредственный собственник жилья может умереть до того, как исполнится последняя часть договора (состоится продажа и переоформление квартиры). В этом случае покупателю придется заключать аналогичную сделку с наследниками покойного. Вероятность того, что удастся достигнуть договоренности с родственниками умершего, невысокая.

Риски для продавца:

• квартира реализуется по цене, указанной в договоре. Если в будущем недвижимость подорожает, то продавец упустит возможность получить более крупную выгоду. Как правило, договор заключается с отсрочкой платежа на 5-10 лет. За это время цена квадратного метра жилплощади может вырасти на 15-20%;
• рост налогов на собственность, коммунальных платежей существенно уменьшает прибыль от аренды. Данный риск можно нивелировать путем договоренности о тарификации взносов в соответствии с изменившейся экономической ситуацией.

Чтобы заключить успешную сделку, связанную с арендой квартиры с правом выкупа, нужно придерживаться таких советов специалистов:

• проконсультироваться с юристом о возможных рисках, тонкостях проведения сделки, оформления необходимой документации;
• проанализировать уровень цен на рынке недвижимости;
• узнать о собственнике жилья как можно больше достоверной информации;
• рассчитать, в какую сумму денег в итоге обойдется квартира;
• выяснить, нет ли на помещении каких-либо обременений: не находится ли оно под арестом, не числится ли в залоге у банка, не завещано ли другому лицу и т.п.;
• уточнить у арендодателя о возможности временной прописки в квартире.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Если оформить сделку юридически грамотно, то получится обойти «подводные камни» и минимизировать риски.

Рассрочка и другие альтернативные варианты

Аренда с последующим выкупом – это достаточно неплохой вариант приобретения квартиры с отсрочкой платежа.

Помимо аренды с последующим выкупом существуют и другие методы приобретения жилья:

• оформление рассрочки. Право собственности на жилье переходит покупателю сразу после подписания договора. Оплата стоимости квартиры вносится частями. До погашения задолженности устанавливается обременение в пользу продавца;
• оформление ипотечного кредита. С продавцом покупатель за одну встречу рассчитывается одолженными у банка деньгами. Приобретенная недвижимость предоставляется финучреждению в качестве залога и переходит ему в случае неплатежеспособности клиента;
• выкуп залогового жилья через аукцион у государства, продавца либо банковской организации. Квартиру можно купить намного дешевле. Но такая сделка сопряжена с множеством рисков.

Таким образом, аренда с последующим выкупом имеет ряд положительных и отрицательных моментов для продавца и покупателя. Она предполагает оплату стоимости имущества частями в течение долговременного периода. Сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.