Она может быть меньше: способы снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости

Кадастровая стоимость (КС) влияет на расчет налога на имущество. Не всегда она устанавливается на том уровне, который соответствует действительности. Из-за этого у владельцев домов, квартир и земельных участков могут возникать различные проблемы. Поэтому полезно знать, в каких случаях возможно снижение кадастровой стоимости и как добиться желаемого результата.

Можно ли изменить кадастровую стоимость земли, жилого дома, квартиры?

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной оценки. Ее проводят бюджетные учреждения. КС рассчитывается в отношении всех видов недвижимости: жилых частных домов и квартир, земельных наделов, коммерческих зданий. Бывают случаи, когда владельцы объектов не согласны с величиной кадастровой стоимости. Иногда этот показатель устанавливается на необоснованно завышенном уровне.

КС учитывается в таких случаях:

• совершение платежей, связанных с покупкой, дарением, продажей недвижимости;
• уплата налога на имущество;
• расчет платежей при наследовании;
• определение платы за квартиру, находящуюся в соцнайме;
• оформление кредита на покупку и т.п.

Поэтому актуальным является вопрос, допустимо ли снижение кадастровой стоимости земельного участка либо дома. Это возможно при наличии веских оснований.

Основания для обжалования

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости – процесс долгий и хлопотный. Нужно быть уверенным в том, что КС действительно завышена, прежде чем инициировать разбирательство. Поэтому необходимо знать основания для обжалования.

Чаще всего завышенная кадастровая стоимость связана с допущением ошибок в записях, которые устанавливают вид разрешенного пользования земельными участками.

Выявить их легко, изучив нормативный акт о допустимой удельной КС относительно конкретного типа надела. Если эти данные не совпадают, тогда можно точно сказать о том, что цена неправомерно завышена.

Допустимо изменение кадастровой стоимости земли в таких случаях:

• значительно ухудшились плодородные качества почвы;
• был оформлен публичный сервитут на безвозмездной основе;
• в результате стихийного бедствия были ухудшены характеристики надела;
• на участке образовался обрыв, болото, овраг.

Все это снижает уровень полезности объекта, а значит, и его цену.

КС дома может быть уменьшена в таких случаях:

• ухудшение эксплуатационных характеристик здания из-за его естественного износа;
• жилье пострадало в результате землетрясения, пожара, наводнения и не подлежит полному восстановлению;
• допущение ошибок госслужбой при расчете КС;
• дом располагается в границах территориальных зон со специальными условиями использования.

Кто может оспорить?

Оспорить КС может любой гражданин, чьи обязанности и права зависят от результатов государственной кадастровой оценки. Это собственники недвижимого имущества или их представители. Право на обжалование решения госслужбы в случае установления завышенной КС объекта имеют также юридические лица.

Как доказать, что стоимость завышена?

Не все граждане знают, как доказать, что кадастровая стоимость завышена. Существует определенный алгоритм действий, которого следует придерживаться.

При этом нужно понимать, что оспорить можно лишь ту КС, которая установлена в отношении объекта на момент обращения в уполномоченный орган.

Есть два способа оспорить КС:

1. обратиться в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой цены;
2. подать исковое заявление в суд.

Первый вариант является более простым и быстрым в реализации. Но не всегда через комиссию Росреестра получается добиться желаемого результата. В подобном случае гражданин может обжаловать вынесенное решение в судебном порядке.

Пошаговая инструкция по изменению кадастровой стоимости недвижимого имущества

Многие граждане, не согласные с оценкой госслужбы, интересуются тем, как уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости. От правильности совершенных действий зависит то, получится ли добиться желаемого результата и как быстро, насколько большими будут финансовые затраты.

Для оперативного решения вопроса рекомендуется придерживаться такого общего алгоритма действий:

• найти веские основания для изменения цены участка или дома;
• определиться с тем, в какой орган обращаться для пересмотра КС;
• подготовить требуемый пакет документов;
• подать заявку в уполномоченный орган;
• дождаться решения. Обжаловать его при необходимости.

Порядок переоценки через комиссию Росреестра

Чаще всего граждане проводят пересмотр кадастровой стоимости земли или дома через комиссию Росреестра. Это связано с оперативностью решения вопроса и минимальными финансовыми затратами. Сначала нужно подготовить все необходимые для приема заявления документы.

Далее надо обратиться в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о КС объектов. Подавать заявку стоит по месту нахождения недвижимого имущества. После сдачи документов следует получить расписку об их приеме от специалиста.

Далее будет назначена дата проведения заседания по вопросу пересмотра кадастровой стоимости. По его результатам комиссия может установить КС на уровне рыночной, обязать уполномоченный орган провести новую кадастровую государственную оценку имущества либо отказать в пересмотре цены.

Принятое решение направляется в письменном виде заявителю в течение двух рабочих дней после проведения заседания.

Список необходимых документов

Прежде чем обращаться в Росреестр, рекомендуется подготовить пакет документов. Тогда процедура переоценки пройдет быстрее. Нужно учитывать, что, вероятно, придется заказывать некоторые бумаги. Поэтому на сбор документов может уйти около 1-1,5 недели.

Список необходимых бумаг:

• гражданский паспорт;
• выписка из ЕГРН о КС недвижимого объекта;
• копия правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения и т.п), заверенная у нотариуса;
• бумаги, которые подтверждают недостоверность сведений об участке или доме, использованных при расчете КС.

Заявление заранее писать не следует. Составляется оно по специальной форме, получить которую можно в Росреестре. Заполняется бланк непосредственно на приеме у специалиста. Сотрудник Росреестра поможет внести всю необходимую информацию.

Порядок и сроки рассмотрения

Заявление рассматривается комиссией Росреестра по спорам касательно определения кадастровой цены в течение 30 дней с момента его регистрации. Когда именно будет проводиться заседание, гражданина извещают заранее.

Уведомление присылают в течение недели с момента регистрации заявки, но не позднее, чем за пять дней до начала ее рассмотрения. Заседание считается правомочным в том случае, если на нем присутствует не меньше половины членов комиссии по спорам касательно КС.

Голосование по вопросам осуществляется в открытом виде. Члены комиссии выражают свое мнение словами «против», «за». Воздерживаться от голосования запрещается.

При равном количестве «за» и «против» во внимание берется мнение председателя комиссии.

Оспаривание в судебном порядке

Дела о пересмотре КС рассматриваются такими судами: областными, городскими, Верховным, автономного округа. Обращаются в уполномоченный орган по месту расположения недвижимости.

Так, если земля или дом находятся в Москве, то подавать исковое заявление нужно в Московский городской суд. Сделать это можно лично либо через интернет.

Последний вариант является более удобным. Но требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru. Через сайт можно будет отслеживать рассмотрение обращения и получить результат заседания комиссии. Но нужно учитывать, что подобная услуга доступна не во всех городах страны.

К заявлению прилагается ряд документов. Потребуется оплатить государственную пошлину за подачу иска. После этого будет начато рассмотрение дела.

Сроки подачи иска

Сроки подачи иска по пересмотру КС регламентируются на государственном уровне. В первом абзаце статьи №24.12 ФЗ №135 сказано, что кадастровая оценка объектов недвижимости должна проводиться по решению исполнительного органа или местных властей один раз в 3-5 лет.

Исходя из этого требования, подавать исковое заявление в суд о снижении КС можно не позднее пяти лет с момента внесения в базу ЕГРН сведений о кадастровой цене. Также обратиться в суд разрешается и позже.

Но для этого должно выполняться одно условие: результаты очередной государственной проверки цены объекта не внесены в кадастр. Об этом говорится в третьей части статьи №245 КАС России.

Вместе с тем, пропуск установленного законом срока подачи иска в суд не является поводом для отказа в принятии заявления. Но придется доказывать уважительность причины позднего обращения в данную инстанцию.

Дополнительные документы

Прежде чем обращаться в суд, необходимо подготовить пакет документов. Его состав может быть разным.

Как правило, требуются такие бумаги:

• выписка из ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости, подлежащей оспариванию;
• копии правоустанавливающих документов на недвижимость, заверенные в нотариальной конторе;
• отчет о проведении рыночной оценки объекта (в форме электронного документа и на бумажном носителе);
• нотариальная доверенность (если интересы в суде будет представлять третье лицо);
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, которые использовались при установлении кадастровой стоимости.

Особенности рассмотрения дела в суде

Дела касательно изменения кадастровой стоимости участков и домов рассматриваются и разрешаются Верховным судом в течение трех месяцев. Инстанциям остальных уровней на это дается 60 дней. Если дело является сложным, то срок его рассмотрения может быть пролонгирован максимум на месяц.

О времени проведения судебного заседания заявителя известят заранее. Неявка лиц, которые принимают участие в деле, не является поводом для переноса даты рассмотрения и вынесения решения.

Особенности процедуры для юридических и физических лиц

В снижении КС особенно заинтересованы предприятия. Юридическим лицам, во владении которых находятся здания, земельные участки, приходится уплачивать налог на имущество. Чем выше КС, тем больше придется организации отдавать денег в государственную казну. Это негативным образом отражается на прибыли компании.

Если физлица могут сразу подать иск в суд, то руководителям предприятий сначала нужно обращаться в комиссию по рассмотрению споров касательно уровня КС.

Если не пройти данный этап, то не получится обжаловать кадастровую цену в судебном порядке. Если по итогам рассмотрения заявки комиссия Росреестра откажет в снижении КС, тогда юрлицо может обратиться в суд.

Руководителю компании придется делать это самому либо оформлять доверенность на одного из своих подчиненных.

Цена независимой оценки

Многие лица, которые стремятся снизить кадастровую стоимость недвижимого имущества, обращаются к экспертам для проведения независимой оценки.

Результаты их работ прилагают к заявлению в качестве доказательства неправильно установленной КС. Компаний, которые оказывают услуги по проведению независимой оценочной экспертизы объектов немало.

Важно обращаться в те, которые имеют соответствующую лицензию, давно функционируют на рынке и отличаются хорошей репутацией. Цена услуг может варьироваться в широких пределах.

Все зависит от рейтинга организации, типа изучаемого объекта. Например, за оценку типовой квартиры нужно будет заплатить около 5000-10000 рублей, а частного дома – 2000-8000 рублей. Стоимость экспертизы земельных участков начинается от 4000 рублей.

Когда и как поменяется размер налога?

Если заявление будет удовлетворено, тогда по решению комиссии Росреестра или суда кадастровая стоимость будет снижена. Изменения будут внесены в кадастровый реестр. Раньше налог ФНС пересчитывали, начиная с первого января того года, в котором последовало обращение за пересмотром КС.

Но год назад были введены новые правила ФЗ №334 от 3 августа 2018 года. Сегодня пересчет проводится за весь период, в течение которого действовала завышенная кадастровая цена. Подобные изменения касаются всех случаев пересмотра КС и внесения корректив в базу ЕГРН после 1 января 2019 года.

Таким образом, снижение кадастровой стоимости возможно в тех случаях, когда она была установлена на базе недостоверных данных, либо, если характеристики объекта сильно ухудшились под влиянием определенных факторов.

Чтобы добиться изменения КС, нужно обратиться в уполномоченную по данным вопросам комиссию Росреестра. Если ее решение будет неудовлетворительным, то следующей инстанцией является суд. Надо учитывать, что за подачу иска придется заплатить госпошлину.