Бесплатная консультация

+7 (499) 288-73-46 Москва

+7 (812) 317-70-86 Санкт-Петербург
Вопросы нашему юристу
Вы можете задать любые вопросы нашему персональному юристу бесплатно
Задать вопрос юристу

Риски при покупке квартиры, полученной по наследству: какие сложности могут возникнуть и как их избежать?

Покупка квартиры, полученной по наследству, на практике может оказаться непростым делом: есть разница, каким именно образом недвижимость получена продавцом по наследству — по закону или по завещанию. Каков срок давности и степень риска при покупке недвижимости в срок до 3 лет и после 3 лет, можно ли избежать проблем и как это сделать?

Особенности покупки квартиры

Наследное имущество часто продают — ведь за пустующую квартиру тоже нужно оплачивать коммунальные услуги. Покупателю следует с такими недвижимыми объектами быть настороже и не спешить с оформлением бумаг: может оказаться, что сделку признают недействительной.

Фото 2После покойного недвижимость может достаться наследникам двумя способами:

  1. по завещанию;
  2. по закону.

Правопреемники обязаны объявиться в течение 6 мес. со дня открытия наследства, т.е. с момента смерти завещателя, в противном случае суд не продлит срок принятия имущества.

Исключение составляет тот случай, когда у преемника есть действительно веские обстоятельства, помешавшие заявить о своем праве.

Передача наследного имущества осуществляется на основании родственных связей с упокоившимся завещателем. Для покупателя важно, чтобы сделка не осложнилась появлением новых претендентов на продаваемое жилье.

Если недвижимость досталась по завещанию

Фото 3Одностороннее волеизъявление можно оспорить, если объявившемуся родственнику удастся доказать свое право на долю наследства.

Нотариусы обычно следят за соблюдением законодательства, но не все нюансы приватной жизни клиентов известны даже им: может объявиться внебрачный родной ребенок — сын или дочь, являющийся наследником первого круга и имеющий право оспорить завещание.

Невозможно отследить всех родственников 2 круга наследования. Если квартира, дом достались продавцу по наследству, то важно, чтобы не оказалось у покойного наследодателя тех близких людей, кто имеет право на обязательную долю в этом наследстве.

Вариант покупки недвижимости, которая перешла продавцу по завещанию при наличии родственников 1 очереди — наиболее рискованный случай, притом что наследование имущества по завещанию приоритетно по сравнению с наследованием по закону.

Фото 4Обязательная доля положена таким лицам:

Наследодатель вправе завещать свое добро любому, вне принадлежности к числу родственников (ГК РФ, гл. 62), и оспорить этот документ, если он оформлен по всем правилам, не так просто— потребуется доказать, что наследодатель:

  • написал завещание под принуждением;
  • был в момент составления бумаги неадекватным — под воздействием медикаментов, алкоголя и не отдавал отчета своим поступкам.

Воля наследодателя является определяющим фактором, но при наличии тех, кому причитается обязательная доля, суд по их обращению восстановит законные права и отменит сделку с наследным имуществом, заставив покупателя вернуть квартиру обратно, а продавцу — отдать деньги.

Есть еще один аспект: правоприемник может создать для наследника неприятную ситуацию, если в завещании обусловит отказ, обязав его выделить в пожизненное пользование третьего лица, часть перешедшего по закону имущества. В основном этим правом пользуются немолодые мужчины, стремясь обеспечить свою супругу жилплощадью, даже если эта женщина наследнику не мать.

Если имущество досталось по закону

Согласно законодательству, наследство полагается преемникам в соответствии с их статусом, т.е. принадлежностью к одному из кругов родства. К примеру, наследодатель не имел родственников первого круга — детей, супруги и родителей уже не было в живых и недвижимость досталась по закону наследникам второго круга.

Если объявятся внуки наследодателя, т.е. дети покойного сына (или дочери), то им будет положено наследство по представлению (ст. 1146 ГК РФ) в том размере, что и их умершему родителю. Не исключено также, что появятся наследники по завещанию.

Родственники могли не знать о печальной вести о кончине наследодателя, если живут в другой стране. Если наследник отбывает наказание за совершенное преступление в местах лишения свободы, то вполне объяснимо его отсутствие для принятия наследства вовремя, однако суд восстановит законные права и люди, купившие наследное имущество, будут вынуждены вернуть все обратно.

Срок давности и возможные риски

Фото 5По любым наследным делам срок давности составляет 3 года с даты оглашения завещания, а если такого документа нет, то 3 года с момента перераспределения имущества между наследниками. Максимальный период давности допустим в пределах 10 лет, поэтому покупка наследной недвижимости — рискованный поступок.

Чем меньше времени продавец владеет квартирой после получения в наследство, тем больше риск возникновения проблем с купленным жильем, особенно если продавец — преемник не из числа претендентов 1-го круга.

Менее 3 лет

Владелец наследной недвижимости, оформивший право собственности не так давно — до истечения 3 лет, обязан при продаже платить налог в размере 13%, если стоимость объекта купли-продажи превышает 1 млн руб.

Покупая квартиру, будущему обладателю жилища не стоит соглашаться на облегчение участи продавца и указывать в договоре купли-продажи, сумму меньше реальной.

Фото 6Риск состоит в том, что в случае оспаривания наследства покупатель может оказаться ни с чем, а возврат денег реален только в размере, зафиксированном в договоре, на котором есть подписи представителей обеих сторон. Ипотека под такое жилье — весьма рискованное дело, ведь такой кредит придется погашать при любом исходе.

Бытует мнение, что избежать проблем можно, если продавец оформит нотариальное обязательство самолично разобраться с возникшими наследниками. Это лишь уловка: обязательство не имеет юридической силы.

Если новоиспеченные претенденты на это жилье обратятся в суд, то решение суда придется исполнять всем, и в том числе автору «хитрого» документа.

Более 3 лет

Если продавец владеет недвижимость более 3 лет после получения этого имущества по наследству, то такая жилплощадь при продаже облагаться налогом не будет, и у продавца нет повода стремится зафиксировать в договоре купли-продажи заведомо ложную сумму.

Мнение эксперта
Ирина Васильева
Эксперт по гражданскому праву
Покупатель должен понимать, что по-прежнему велик риск появления новых наследников, не знавших о смерти бывшего собственника или не имевших возможности ранее заявить о своем праве.

Как избежать сложностей при приобретении унаследованного жилья?

Приобретая унаследованное жилье, избежать проблем при объявлении новых наследников, если они есть и имеют право на часть наследного добра вряд ли удастся, но минимизировать риски можно.

Покупателю необходимо подстраховаться и принять следующие меры:

  • ознакомиться с историей квартиры, дома и убедиться, что прежний владелец этой собственности умер, о чем есть свидетельство о смерти (даже признанный судом безвестно пропавшим,хозяин может оказаться живым и потребовать свое жилище обратно);
  • потребовать нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение общей недвижимости;
  • если квартира была в долевой собственности, следует убедиться, что все совладельцы давали согласие на продажу;
  • узнать состав семьи наследодателя, на предмет выявления потенциальных претендентов на наследство.

Если у наследодателя был один потомок, унаследовавший квартиру, выставленную на продажу, то это наилучший вариант. При наличии многочисленных родственников 2, 3 круга родства, местонахождение которых установить не удалось, вряд ли стоит покупать такую недвижимость.

Если нынешний собственник унаследованного жилища не участвует в процессе купли-продажи, а вместо него имеется дело с доверенным лицом, то надо добиться личной встречи с продавцом: продажа жилья по доверенности может оказаться мошеннической схемой. Также рекомендуется внимательно изучить правоустанавливающий документ на жилье.

Отказываться от покупки квартиры или дома с отменной планировкой не следует только на том основании, что это наследное имущество. Покупателю стоит пойти на оплату услуг хорошего юриста, который поможет грамотно составить договор купли-продажи и подскажет, как снизить риски.



Добавить комментарий

Adblock
detector