Что можно делать на земле сельхозназначения: виды разрешенного использования

Большая часть земельных ресурсов Российской Федерации, не занятых лесом, относится к категории сельскохозяйственных. Далеко не всякая деятельность возможна на них — только допускаемая законодательством. Об этом рассказывается в данной статье, тема которой — земли сельскохозяйственного назначения: виды разрешенного использования.

Что такое категория земель?

Категория земель и вид разрешенного использования — два понятия, ограничивающие сферу возможной деятельности на данном участке. Первое более обширно.

Земельный кодекс делит территорию на категории:

• закрепленные за населенными пунктами;
• сельскохозяйственные;
• промзоны;
• лесной фонд;
• водный фонд;
• принадлежащие Вооруженным силам РФ и ФСБ;
• особо охраняемые;
• фонд запаса.

Как узнать по кадастровому номеру?

На официальном сайте Росреестра имеется карта с указанием информации о каждом участке. Найдя его по кадастровому номеру, пользователь узнает его категорию и тип права собственности владельца. Также можно направить запрос в кадастровый орган. В полученной кадастровой выписке также будет сообщено целевое назначение надела с указанным в запросе номером и прочие сведения.

Вид разрешенного использования: что означает?

Некоторые земельные категории делятся на зоны по видам разрешенного использования (ВРИ). Данное понятие представляет собой более подробный перечень допускаемых видов деятельности.

Если, к примеру, часть территории из промышленной категории выделена в пользование юрлицу с формулировкой «ВРИ — строительство металлургического комбината», то организация на нем предприятия по переработке нефтепродуктов будет нарушением, хотя оно тоже относится к промышленности.

Подобным образом зонируются и сельхоз земли.

Какие бывают ВРИ?

ВРИ для каждой земельной категории прописаны в Едином классификаторе от 2015-го года. Каждому виду деятельности присвоен цифровой код.

Всего в классификаторе 12 разделов:

1. сельскохозяйственная деятельность;
2. возведение жилых зданий;
3. объекты капитального строительства общего пользования;
4. коммерческая деятельность;
5. рекреационные ВРИ (отдых, восстановление здоровья);
6. производство;
7. транспортные перевозки – людей и грузов;
8. оборона и безопасность;
9. охрана и изучение природы;
10. деятельность по развитию и эксплуатации лесного хозяйства;
11. эксплуатация и обслуживание водоемов;
12. общее пользование территорией.

Код начинается с номера раздела, затем через точку следует порядковый номер ВРИ.

К примеру, в разделе «Строительство жилых зданий» прописаны ВРИ:

• ИЖС (код 2.1);
• ведение ЛПХ (код 2.2);
• блокированная жилая застройка (код 2.3);
• мобильные жилые строения (код 2.4);
• многоквартирные дома: малой этажности (код 2.1.1), средней этажности (код 2.5), многоэтажки и высотки (код 2.6);
• обслуживание жилых объектов (код 2.7);
• сооружение гаражей (код 2.7.1).

Каждый ВРИ подробно разъясняется, к примеру, в разделе о деятельности с кодом 2.2 (личное подсобное хозяйство) приведен следующий перечень:

1. производство сельхозпродукции;
2. содержание сельскохозяйственных животных;
3. возведение дома для постоянного проживания высотой до 3 этажей без разделения на квартиры;
4. строительство гаража, хозяйственных построек, прочих вспомогательных объектов.

Также все ВРИ делятся на три разновидности: основные, условно разрешенные, вспомогательные.

Основные

Это ВРИ, закрепленные за данным участком в базе Росреестра и отраженные в документах на него. На ведение такой деятельности собственнику не нужно получать разрешение у местных властей.

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Любые ВРИ, закрепленные за участком до введения действующего классификатора, остаются в силе (ФЗ №171, ст. 34, ч. 11). Власти могут поменять их только по инициативе собственника, при этом новый ВРИ выбирается уже из классификатора.

Условно разрешенные

Местные градостроительные нормы могут предусматривать дополнительные ВРИ для конкретных участков. Они называются условно разрешенными. На ведение такой деятельности собственник обязан получить разрешение в администрации.

Процедура состоит в следующем:

• заявку рассматривает комиссия по землепользованию и застройке;
• организуются публичные слушания.

При положительном заключении комиссии данная деятельность получает статус ВРИ и приписывается данному участку в Государственном кадастре недвижимости.

К примеру, для участка, выделенного в жилой зоне под строительство объектов бытового обслуживания, общественного питания и торговли, в качестве условно разрешенных ВРИ можно согласовать возведение таких строений:

1. жилые дома большей этажности, чем предусмотрено основным ВРИ;
2. спортзалы, бассейны;
3. больницы и станции «скорой помощи»;
4. административные и офисные здания.

Также можно добиться разрешения на возведение гаражных комплексов и автостоянок.

Вспомогательные

Вспомогательные ВРИ считаются допустимыми лишь при реализации основных или условно разрешенных. Например, на участке ведется выращивание сельскохозпродукции в промышленных масштабах, и собственник строит гараж для сельскохозяйственных машин.

Строительство гаража в этом примере — вспомогательный ВРИ. Просто возвести гараж, не занимаясь выращиванием сельхозкультур или иным основным условно разрешенным ВРИ, нельзя — это будет нарушением.

Другие вспомогательные ВРИ: строительство объектов инфраструктуры (дороги и пр.), спортивных и детских площадок, прокладка инженерных коммуникаций и пр.

Что можно делать на землях сельхозназначения?

Земли сельскохозяйственной категории по-другому называют землями сельхозназначения. То есть это территории, не относящиеся к населенным пунктам, лесному фонду и другим категориям. Землевладельцев волнует вопрос относительно участков для сельскохозяйственного производства что можно делать на них?

Для категории земель сельхозназначения единым классификатором предусмотрены такие ВРИ:

1. выращивание сельхозпродукции (коды 1.1-1.6);
2. животноводство, птицеводство, выращивание и заготовка кормов (коды 1.7-1.11);
3. организация рыбхоза, бортничество (коды 1.12 и 1.13);
4. научно-исследовательская деятельность в аграрной сфере (код 1.14);
5. хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (код 1.15);
6. ведение личного подсобного хозяйства или ЛПХ (1.16);
7. организация питомников (код 1.17). В них выращиваются рассада и растения на семена;
8. обеспечение деятельности сельскохозяйственного предприятия (код 1.18). Строительство уже упомянутого гаража для сельхозмашин относится к этому разделу;
9. садоводство и огородничество (коды 13.1-13.3).

Земельный кодекс разделяет земли сельхозназначения на следующие группы:

• пашни, пастбища, сенокосы: наиболее ценные, т.н. с/х угодья, находятся под особой охраной государства;
• предоставленные для ведения ЛПХ, занятые многолетними насаждениями, коммуникациями, внутренними дорогами (11 ВРИ);
• с низкой плодородностью (не подходят для пашни), но пригодные для выращивания некоторых культур;
• занятые сельскохозяйственными постройками (17 ВРИ);
• занятые лесными массивами;
• занятые водоемами.

Использование земель сельхозназначения под индивидуальное строительство возможно только при следующих ВРИ:

1. садоводство и огородничество. Разрешают построить садовый дом, предназначенный для сезонного проживания;
2. крестьянское (фермерское) хозяйство. Разрешено строительство жилого дома для постоянного проживания на том основании, что для обслуживания фермы человек должен постоянно на ней находиться.

В прочих ситуациях ради возведения дома приходится менять присвоенный вид использования на «индивидуальное жилищное строительство».

Что можно делать на земельных участках сельскохозяйственного использования?

Участками сельскохозяйственного использования называют территории из других категорий, например, промышленной или населенного пункта, предоставленные для ведения сельхоздеятельности до изменения обстановки, согласно градостроительному плану развития поселения. Для них актуальны все ВРИ, принятые для сельхозземель. Но, поскольку такое положение считается временным, возведение капитальных построек подлежит согласованию с местными властями.

Можно ли изменить ВРИ?

ВРИ наиболее ценных земель — сельхозугодий — меняют при переходе их из категории сельскохозяйственных в какую-нибудь иную. Например, после расширения границ населенного пункта эта территория вошла в его состав. Для прочих видов сельхозземель ВРИ допускается менять без изменения категории.

Порядок изменения

Желая изменить целевое назначение надела, его владелец обращается в местную администрацию с соответствующим заявлением.

Приводятся данные:

• кадастровый номер надела;
• текущая и желаемая категории;
• основание для изменения целевого назначения.

Возможность перевода подтверждается госэкоэкспертизой. Заявление рассматривается в течение 2 месяцев. Положительное либо отрицательное решение оформляется в виде акта, в течение 2 недель направляемого заявителю. Документы на участок не переоформляют.

С целью изменения ВРИ участка, действуют в такой последовательности:

1. подают заявление в местную администрацию с указанием кадастрового номера участка, желаемого целевого предназначения и обоснования изменения;
2. органы власти организуют публичные слушания по данному вопросу. Участники — жители района и правообладатели соседних участков (в т.ч. арендаторы). Протокол обсуждения публикуется на сайте и в печатном органе местной администрации;
3. учитывая мнение участников слушаний, специальная комиссия выносит решение об изменении ВРИ либо об отказе;
4. в случае положительного решения, новый ВРИ регистрируется в кадастровой палате. Сюда подается заявление, к которому прилагаются свидетельство о праве собственности либо выписки: из ЕГРН и Правил землепользования и застройки (ПЗиЗ);
5. кадастровая палата выдает заявителю кадастровый паспорт с прописанным в нем новым ВРИ.

Пользоваться землей допускается только в рамках ее категории и целевого предназначения. Оба эти параметра можно изменить в порядке, предусмотренном законом. Чаще всего их меняют, чтобы получить возможность построить на сельхоз территории жилье.